Оценка стоимости земли на современном этапе развития экономики и ее налогообложение

Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение.     Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Т.е., для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

В центральной части Москвы это соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных городов мира. Поэтому дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.        

       Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

      Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

        При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

·  целевое назначение и разрешенное использование;

·  преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

·  ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

·  существующее использование земельного участка.

         При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

       При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

        Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

      Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

       Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов.

      Прежде всего это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

1.3. Факторы, влияющие на стоимость земли.

        На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

·  социальные и демографические особенности;

·  общая экономическая ситуация;

· правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

·  природные условия и окружающая среда;

·  физические и качественные характеристики земельного участка;

·  расположение земельного участка;

·  доход, который можно получить, используя земельный участок.

         К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация в стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов, уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

     К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации, наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.

      К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам, инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

          К факторам расположения относят близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

1.4. Земля как объект налогообложения.

В древнейшей форме земельного налогообложения размер налога устанавливался по площади земли. На определенном этапе, наряду с учетом количества, начинают учитывать и качественное состояние земель, а впоследствии и размер дохода, получаемого с земель различного качества.

В действующей системе налогообложения объектом налогообложения признаётся кадастровая стоимость земельных участков, которая рассчитывается по особой методике на момент проведения оценки. Но существующая система унаследовала большинство ошибок предшествующей. Кадастровое деление земельных угодий для целей кадастрового учета объектов недвижимости зачастую не отвечает целям экономической оценки земельных участков. Кадастровые кварталы часто экономически неоднородны и по этой причине мало подходят на роль единицы кадастровой оценки. Методика Государственной кадастровой оценки далеко несовершенна (недостаточное количество признаков оценки; неверный подход к оценке земель незастроенной территории; чрезмерное влияние на результаты оценки мнения экспертов (до 50%); слабая применимость материалов Государственной кадастровой оценки для целей управления, прогнозирования, планирования, установления различных видов стоимости; также не предусмотрен был порядок отслеживания изменений ценообразующих факторов в течение налогового периода; недостаточно высока степень атоматезированности обработки данных и расчётов; методикой предусмотрено малое число видов функционального использования и отсутствуют распределения их по отраслям). Помимо этого, не прописано направление использования полученных средств.

Во-первых, земля не является результатом предшествующего человеческого труда, продуктом труда является, лишь отчасти, плодородие верхнего слоя земли – почвы и улучшения (здания, сооружения, коммуникации и др.), расположенные в пределах участка. Во-вторых, при правильном использовании, земля обладает неисчерпаемостью производственных свойств и в гораздо меньшей степени подвержена физическому и моральному износу; В-третьих, земля характеризуется постоянством месторасположения (переносима может быть только почва и объекты улучшений) и пространственной ограниченностью; В-четвёртых, земельные участки существенно отличаются друг от друга по плодородию, рельефу, местоположению и др., что осложняет их сопоставление; В-пятых, земля незаменима в производственном процессе сельского хозяйства, особенно в земледелии и является основой сохранения всего живого на земле.

Земля традиционно облагается налогом по её стоимости или приносимой ею ренте, между тем земля, как объект налогообложения, с учётом её специфики, может рассматриваться одновременно как:

1 Недвижимое имущество; 2 Объект хозяйственной деятельности; 3 Средство производства в сельском, лесном хозяйстве и рекреации; 4 Источник дохода; 5 Объект правовых и экономических отношений; 6 Объект монопольного права; 7 Стратегический природный ресурс.

Право обладания недвижимым имуществом может облагаться количественно (площадь) или качественно (согласно характеристикам имущества или части этих характеристик, оцениваемых прямо (расчёт по определённым методикам) или, через рыночную оценку недвижимости).

Объекты хозяйственной деятельности могут облагаться, специальными и целевыми налогами; а некоторые виды деятельности подлежат обязательному лицензированию, сертифицированию и др.

Как средство производства в сельском, лесном хозяйстве и рекреации земля может облагаться (как количественно, так и качественно); на некоторые виды продукции могут быть установлены акцизные сборы, может быть подписано соглашение о разделе продукции или её выкуп по фиксированным или рыночным ценам; приоритетное право покупки продукции государством, через обязательные выплаты в фонды восстановления производственных свойств земли или проведения за свой счёт таких мероприятий.

Традиционно среди задач, стоящих перед системой налогообложения земель, значилась задача обеспечения рационального использования земель, но представления о рациональном использовании земель пользователями и собственниками весьма различается с общественными интересами.

В использовании, отвечающим совокупным интересам общества, собственников и пользователей земли, обеспечивающим наиболее целесообразное и экономически выгодное использование полезных свойств земли в процессе производства, оптимальном взаимодействии с окружающей средой, охране и воспроизводстве земельных ресурсов заинтересовано всё общество, поэтому, с общественной точки зрения, именно такое использование является наиболее рациональным. При этом рациональность в использовании земли должна быть обусловлена тем или иным установленным уровнем интенсивности использования земли и национальной программой развития землепользования. Например, в сельском хозяйстве в настоящее время, при наличии большого количества необрабатываемой земли, нельзя нормативно устанавливать высокие показатели интенсивности, тогда как в крупных городах, особенно в центральных районах и на территориях крупных промышленных предприятий, это просто необходимо. Национальная программа развития землепользования может быть направлена на создание равных условий и правил землепользования, на выравнивание уровня благосостояния регионов или на приоритетное развитие пилотных проектов. В России же, в настоящее время, направление программы по развитию землепользования чётко выделить нельзя.

С точки зрения собственника и пользователя, рациональное использование земли включает в себя достижение максимального экономического эффекта при минимальных издержках и соблюдении всех требований законодательства.