Оценка стоимости земельного участка при продаже на аукционе

Продавец (собственник) земельного участка при  принятии решения о проведении аукциона должен определить следующие условия его проведения:

-начальную  цену предмета аукциона (начальный  размер арендной платы) (в соответствии  с рыночной стоимостью, определенной  независимым оценщиком);

-сумму  задатка (рекомендуется в размере  20-30 % начальной цены предмета аукциона);

-существенные  условия договора купли-продажи  или аренды, в том числе срок  аренды.  

Также рекомендуется одновременно решить вопрос об организации аукциона самим  продавцом (в лице органа местной  администрации по управлению имуществом) или о привлечении для выполнения функций организатора аукциона специализированной организации (с указанием ее наименования и реквизитов) - по предварительному согласованию с такой организацией. Рекомендуем установить порядок, в соответствии с которым такие решения принимает глава муниципального образования по представлению органа по архитектуре и градостроительству местной администрации.

В случае привлечения для выполнения функций  организатора аукциона специализированной организации рекомендуется в  договоре со специализированной организации предусматривать ее обязанность:

-использовать  при подготовке и проведении  аукциона формы документов аукционов,  разработанные и утвержденные  органами местного самоуправления;

-согласовывать  условия проведения аукциона, определяемые в соответствии с п.30 ст.38.1 и п. 3 ст.38.2 ЗК РФ организатором аукциона, с органом местной администрации по управлению имуществом.

Рекомендуется обеспечить осуществление следующих  функций в целях реализации норм ст.38.1, 38.2 ЗК РФ и гарантирования интересов муниципального образования со следующим рекомендуемым их распределением между различными органами местного самоуправления:

• определение условий, которые организатор аукциона обязан опубликовать в извещении о проведении аукциона - глава местной администрации (по представлению местной администрации по управлению имуществом);
• утверждение необходимых для проведения аукциона форм документов: заявки на участие в аукционе; протокола приема заявок на участие в аукционе; уведомление заявителя о признании его участником аукциона; заявления об отзыве заявки заявителем; протокола аукциона; протокола о результатах аукциона - орган местной администрации по управлению имуществом;
• утверждение форм договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, заключаемых с победителями аукционов - орган местной администрации по управлению имуществом;
• утверждение положения о порядке проведения аукциона - глава местной администрации (по представлению органа местной администрации по управлению имуществом).

Если  говорить о втором виде, то со стороны организатора необходимо решить ряд организационных работ.

 Организатор  аукциона должен определить:

• время (год, месяц, дата, местное время в часах и минутах);
• назначить Аукционную комиссию;
• место (адрес - Российская Федерация, область, район, населенный пункт, улица, номер дома (строения), номер помещения в нем);
• порядок проведения аукциона;
• присвоить земельным участкам номера лотов;
• форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе;
• порядок внесения и возврата задатка;
• величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» рекомендуется устанавливать в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.

   Организатор аукциона не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определенном главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

     В Аукционе  могут  участвовать   физические  и  юридические   лица, подавшие  заявку  с  приложением   следующих  документов и обеспечившие  своевременное  перечисление  задатка  в   соответствии   с   условиями "Договора о внесении задатка":    

для физических лиц:

- ксерокопии  паспорта;

- оформленный  со стороны Заявителя договор  о внесении  задатка  в 2-х  экземплярах;

- описи представленных  документов в 2-х экземплярах.

     Для юридических  лиц:

 - копии учредительных документов и свидетельства о регистрации, заверенные в установленном порядке;

- доверенности  на  лицо,  уполномоченное  действовать   от  имени Заявителя;

- решения   соответствующего   органа    управления    Заявителя, разрешающего  приобретение  земельного  участка (если это необходимо в соответствии с учредительными документами);

- оформленный   со  стороны Заявителя договор  о внесении задатка в 2-х  экземплярах;

- описи  представленных документов в  2-х экземплярах.

     Одно лицо  имеет  право  подать  только  одну заявку на участие в Аукционе по конкретному лоту.    

     Результаты Аукциона оформляются  протоколом в день его проведения, который подписывается Аукционной  комиссией и Победителем Аукциона. Протокол составляется  в  двух экземплярах,  имеющих равную силу, один из которых передается Победителю,  а другой остается у Аукционной комиссии.

     Задатки, внесенные участниками  Аукциона, не признанных победителями, подлежат возврату в соответствии  с "Договором о внесении  задатка".

     Аукцион считается несостоявшимся  в следующих случаях:

     - в Аукционе участвовало менее  двух участников по каждому  лоту;

     - ни один из участников Аукциона  после  троекратного  объявления начальной цены не поднял билет;

     - Победитель  Аукциона уклонился  от  подписания  протокола  о результатах Аукциона или договора купли-продажи (права аренды).

     В случае несогласия с результатами  Аукциона заинтересованные лица  могут их оспорить в установленном  законом порядке. Аукцион, проведенный с нарушением действующего  законодательства, может  быть  признан  судом недействительным по иску заинтересованного лица. Признание Аукциона недействительным  влечет  недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим аукцион. Победитель Аукциона производит платежи за приобретенный земельный участок или право его аренды в соответствии с установленными договором сроками  и  условиями  оплаты.  Сумма внесенного задатка засчитывается Победителю аукциона в счет платежей за земельный участок  или  в  счет заявленной цены приобретения права аренды земельного участка.  Договор купли-продажи  земельного  участка  или  права его аренды заключается с Победителем Аукциона в срок не  позднее  десяти  дней  с момента оформления протокола о результатах Аукциона.  Государственная регистрация перехода прав  на  земельный  участок осуществляется после полного внесения платежей. 

   Заключение

Подводя итоги рассмотрению темы организации  и проведения торгов по продаже земельных  участков, можно сделать несколько  выводов.

Так данной теме в земельном законодательстве отведена статья 38  ЗК РФ, а также  Постановление правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808 «Об организации  и проведении торгов по продаже земельных  участков находящихся в государственной  и муниципальной собственности или права на заключение договора аренды таких земельных участков». Указанная статья не распространяется на отношения, связанные с приобретением земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.  Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок или право на заключение договора аренды земельного участка, иначе говоря, земельный участок может быть приобретен на торгах только на двух правах - собственности и аренды. Земельный участок, являющийся предметом торгов, должен быть сформирован, что подразумевает подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно - технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов; публикацию сообщения о проведении торгов.  В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает его собственник (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице соответствующего исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Именно собственник земельного участка определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Отметим, что вопросы проведения торгов законодателем  отрегулированы явно недостаточно —  и на федеральном, и на местных  уровнях: правила проведения земельных  торгов (конкурсов, аукционов), содержащиеся в Земельном кодексе РФ, весьма общие и нечеткие, а местные нормативные акты часто вообще не выдерживают критики. Так, Дума одного южнороссийского города установила, что решения конкурсной комиссии носят рекомендательный характер и направляются продавцу (то есть Комитету по управлению имуществом города) для окончательного решения. Складывается парадоксальная ситуация: конкурс вроде бы состоялся, причем по всем правилам, а договор с победителем в Комитете могут и не подписать. В других случаях местная власть «забывает» внести в утверждаемые правила проведения торгов пункты, которые обязывают организатора извещать общественность о предстоящих торгах, о том, кто, как и на каких условиях может принять в них участие, где и когда эти торги будут проводиться. Между тем антимонопольное законодательство считает это нарушением, в результате которого ограничивается доступ к участию в конкурсе и ущемляются интересы хозяйствующих субъектов.

Стремясь  обойти закон, региональные чиновники  нередко пишут местные законы, постановления, решения, что называется, для себя. Например, закрепляют за собой право самостоятельно решать, открытым или закрытым будет предстоящий земельный аукцион или конкурс. При этом под закрытым аукционом (конкурсом) понимается мероприятие, в котором участвуют только лица, имеющие право на участие в нем в соответствии с существующим законодательством и специально приглашенные для этой цели. Нетрудно догадаться, что круг избранных для участия в мероприятии с гордым названием «земельный аукцион» определяет само муниципальное образование, а точнее, некая специально созданная комиссия. Но подобные уловки идут в разрез с Постановлением № 808, которое определяет правила организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков. Торги (конкурсы, аукционы) по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков по составу участников являются открытыми. Закрытыми торги могут быть исключительно по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Сразу оговорим, что по иску антимонопольного органа или прокуратуры такие торги нередко признаются судом несостоявшимися, а их результаты — недействительными. Новые торги по данному объекту часто контролирует тот орган или организация, который выявил нарушения и обжаловал результаты. Успешные прецеденты, когда удавалось восстановить status quo, существуют. Встречаются случаи, когда в региональных нормативных актах определено, что заявителям, отозвавшим свою заявку на участие в торгах или проигравшим торги, внесенный задаток возвращается в соответствии с условиями торгов или в течение 10–15 дней со дня подписания протокола. Это противоречит положениям упомянутого уже Постановления № 808, которым установлено, что внесенный задаток в этих случаях возвращается в течение трех банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок или подписания протокола. Кроме того, согласно Постановлению № 808 договор с победителем конкурса должен заключаться не позднее пяти дней со дня подписания протокола, а органы власти на местах иногда устанавливают более длительные сроки — 15–20 дней, да еще включают дополнительные условия, например: «не позднее 20 дней с момента оплаты права на участие в конкурсе». Иногда на победителей конкурсов пытаются возложить обязанность по возмещению расходов, которые понес продавец (комитет по управлению имуществом) в процессе организации конкурса. Например, в одном из районов Ростовской области покупателей обязали оплачивать услуги независимых оценщиков. В другом районе той же области приняли положение, согласно которому оплата мероприятий по осуществлению государственного кадастрового учета земельных участков производится покупателем, арендатором. Обязанность победителя торгов возмещать затраты на формирование земельного участка, на организацию и проведение торгов предусмотрена и в постановлении губернатора Тюменской области от 13.07.02 № 298 «Об утверждении положений о продаже земельных участков и о комиссии по проведению торгов». Таким образом, регионы стремятся за чужой счет решить собственные проблемы, возложив на победителя торгов дополнительные расходы (поскольку в местных бюджетах нередко даже не предусматриваются такие статьи расходов), тогда как антимонопольное ведомство видит в этом ограничение доступа к участию в конкурсах и принимает меры к отмене незаконных актов. В связи с этим,  правительству РФ необходимо ужесточить требования по организации и проведению торгов, а также организовать поддержку антимонопольным организациям (ФАС), по проверке местных законодательных актов, на соответствие их требованиям постановления правительства РФ об организации и проведения торгов по продаже земельных участков.