Оценка стоимости земельного участка при продаже на аукционе

Необходимо  учитывать, что рыночная стоимость  участка изменяется во времени и  оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при  этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется.

Что касается определения рыночная стоимости  права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка  также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности  получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Определение рыночной стоимости земли производится для взноса в уставной капитал  предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения. Оценка права аренды земельного участка тоже может являться имущественным вкладом в уставной капитал общества.

Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы,  цены предложений  по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка  земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической  урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры  посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка  стоимости земельных участков в  дачных кооперативах и садовых товариществах  производится на основании анализа  цен сделок, купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на определение рыночной стоимости стоимости земли.

Основными целями оценки рыночной стоимости земельного участка являются предоставление отчета об оценке земельного участка в нотариальные органы для расчета нотариальной пошлины при оформлении наследства или расчета государственной пошлины при подаче заявления о бракоразводных процессах. В таких случаях процедура оценки стоимости земли носит довольно условный характер и обычно нотариусу достаточно предоставить экспертное заключение для расчета пошлины. такое заключение можно назвать "экспресс оценка земельного участка". Другое дело, если именно предметом спора является земельный участок. В таком случае экспертного заключения не достаточно. Необходим полный отчет об оценке земельного участка, выполненный по всем стандартам, утвержденным федеральными органами. Полученная рыночная оценка земли является предметом раздела имущества. Обычно именно по этой стоимости будет реализован земельный участок и вырученные денежные средства будут разделены в соответствии с решением суда. Один из бывших супругов также может выплатить половину стоимости и оставить участок себе.

Иногда  предметом раздела имущества  является земельный участок в  Москве. Обычно участки в Москве не передаются в собственность, а  сдаются в аренду. Но это не значит, что рыночная оценка земли будет равна нулю. В таком случае требуется оценка права аренды земельного участка, которая в результате покажет стоимость не самого участка а именно стоимость права аренды. В некоторых случаях (при аренде более 40 лет) оценка стоимости земли совпадет с правом аренды. Но когда срок договора меньше, то стоимость земельного участка будет ниже чем право аренды. Что касается других городов и областей, то стоимость права аренды будет равна нулю. Само понятие право аренды в регионах не распространено.

В аренду сдаются часто лесные участки. Оценка лесных участков проводится и сравнительным  и доходным подходами. Доходным подходом можно оценить землю или оценить  участок по размеру древесины, которую  можно получить после вырубки деревьев. Для этого необходимо получить порубочный талон. Последнее время вырубке деревьев уделяется пристальное внимание со стороны контролирующих органов. В Московской области часто появляется задача оценки земельного участка назначения "лесной фонд". Лесные участки больших размеров можно использовать под поместья или усадьбы. Также можно организовать охотничьи угодия. Оценка участка земли такой категории в принципе не очень трудная задача для опытного оценщика. На рынке имеется достаточное количество предложения на продажу схожих объектов, поэтому оценка стоимости лесных земель может быть в достаточно узком диапазоне интервала итогового значения.

Независимая оценка земли требуется при внесении участка в уставный капитал общества. Но следует помнить о переходе права собственности при регистрации общества, которое и будет являться новым собственником этого участка. Оценка земельных участков для внесения в уставный капитал обычно используется в схемах по оптимизации налогообложения. В дальнейшем, чтобы не оценивать земельные участки при их продаже или передаче новому собственнику владельцы фирмы с этими земельными активами будут продавать именно доли в ООО, а не конкретные участки, которые имею определенную и четко выраженную тенденцию к росту в цене, в отличии от номинальной стоимости доли в ООО. Оценка земли и недвижимости для таких целей редко подвергается экспертизе проверяющих органов. Стоимость услуг по оценке стоимости земли для внесения в уставный капитал не велика, так как обычно в уставный фонд вносится сразу большое число участков.

Как оценить  стоимость участка земли самостоятельно?

Часто оценка стоимости земли нужна  просто для личной необходимости. Например, человек планирует взять кредит под залог земельного участка  и ему необходимо приблизительно знать размер возможного кредита. В таком случае оценка участка, выполненная по всем стандартам оценки на данном этапе принятия стратегического решения не требуется. Достаточно зайти в интернет на сайты агентств недвижимости и найти максимально похожий участок. Стоимость рассматриваемого объекта будет приблизительно равна средней стоимости участков в том же районе и с теми же параметрами (коммуникациями, размером, назначением). Оценка дачного участка, выполненная подобным образом не будет являться документом доказательного характера, а лишь поможет вам принять необходимое вам решение. При оценке земельной собственности подобным способом следует особое внимание уделить коммуникациям. Проложенный газ и электричество порой увеличивают стоимость такого участка на 300 - 500 тысяч в сравнении с участками без этих коммуникаций. Если участок расположен в охраняемом коттеджном поселке с наличием инфраструктуры, то это может увеличить его стоимость в разы по сравнению с участками за пределами коттеджного поселка. Учитывая все указанные моменты вы сможете а принципе оценить участок самостоятельно.

ПЕРЕЧЕНЬ  ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и  т.п.на землю).

Данные  о территориальных границах участка (копии геодезического плана или  карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).

Сведения  о наличие обременений, включая  обременение залогом или долговыми  обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

1. свидетельство  о регистрации права (собственности, аренды);

2. кадастровый  план земельного участка;

3. информация о наличие строений, сооружений, др. улучшений на оцениваемом земельном участке;

4.сведения  о наличии обременений (залог,  аренда и др. сервитуты).

Окончательный перечень необходимой информации для  оценки будет составлен после  детального ознакомления наших специалистов с составом оцениваемого имущества и постановки четкой цели оценки.

Оценка  домовладений

Не секрет, что при оценке домовладения большое  значение имеет местоположение объекта, также следует отметить, что немаловажным фактором является величина земельного участка ,  наличие удобных подъездных путей и обеспеченность коммуникациями, состояние дома и других строений. Все и не только эти факторы будут учтены нашими специалистами при оценке домовладения.

Организация и проведение торгов

Подготовка  к аукциону

   Для многих инвесторов в настоящее  время наибольший интерес представляют  торги, связанные с предоставлением  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности. Действующим законодательством  РФ установлена обязательная возмездность  приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством).   Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах). Проведению аукционов и конкурсов с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (далее по тексту – «земельные участки», «земли») посвящены статьи 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 Земельного Кодекса РФ. При этом часть положений, установленных данными статьями, вступили в силу только с 1 октября 2005 г. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже земельных участков (в части, не противоречащей ЗК РФ). При проведении земельных торгов их организатором выступает либо исполнительный орган государственной власти, либо орган местного самоуправления, при продаже земельных участков находящихся в федеральной собственности - отделения Российского фонда федерального имущества. Также организатором торгов может выступать специализированная организация по договору с указанными органами. Начальную цену и сумму задатка в соответствии с Земельным кодексом устанавливает собственник земельного участка. Земельный кодекс не устанавливает ограничений для определения цены выставляемого на торги земельного участка. Из этого можно сделать вывод, что собственники могут определить цену земельного участка по собственному усмотрению. Но при выставлении на торги земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 №808 обязывает Росимущество определять на основании отчета независимого оценщика, начальную цену участка или начальный размер арендной платы. В соответствии с вышеуказанной ст.38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. 

Проведение  работ по формированию земельного участка  осуществляется в  следующем порядке:

• подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
• определение разрешенного использования земельного участка;
• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

Если  говорить о подготовке  аукциона, то можно разделить ее на два вида:

• действия продавца (собственника) по подготовке аукциона;
• действия организатора по подготовке аукциона.

Если  говорить о первом виде, то поскольку  начальная стоимость земельного участка или начальный размер арендной платы такого участка должны определяться в соответствии с Законом  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, необходимо до принятия решения о проведении аукциона произвести оценку рыночной стоимости земельного участка или размера арендной платы с привлечением независимого оценщика. Рекомендуется обязанности по привлечению оценщика возложить на орган местной администрации по управлению имуществом. Оценка выполняется независимым оценщиком в 10-дневный срок с момента заключения договора, с представлением отчета об оценке в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г., «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р, «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. № 568-р (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р) и другими нормативными актами, установленными законодательством Российской Федерации.  Решение о проведении аукциона в отношении определенного земельного участка и о выборе варианта предоставления участка - о продаже земельного участка или продаже права его аренды, принимает продавец (собственник).