Оценка стоимости собственности предприятий: теоретические разработки и проблемы их использования в отечественной оценочной практике

                                                                                       Д.э.н., проф. В.Н.Старинский

 

Оценка стоимости собственности  предприятий:

теоретические разработки и проблемы их использования

в отечественной оценочной практике.

 

В условиях рыночной экономики собственность  предприятия представляет собой  специфический

товар, а  значит, как и любой товар собственность  имеет стоимость и цену. Стоимость  собственности – это денежный эквивалент, который владелец может получить при продаже всей либо части собствен-ности; цена – это денежная сумма, которая является  результатом конкретной свершившейся сделки купли-продажи конкретных объектов. Основная задача оценщика собственности заключается в том, чтобы квалифицированно определить величину стоимости и цену объекта оценки. С этой целью оценщик вначале определяет текущие и будущие выгоды от владения всей или частью собственности, а затем выражает обоснованное суждение об уровне выгоды, которую может получить владелец  при эксплуатации либо продаже объекта собственности на определённую временную дату.

         Для определения стоимости объектов  собственности оценщик выполняет  ряд операций, в основе которых  лежат общепринятые в мировой  практике подходы к оценке (имущественный,  сравнительный  и доходный),  унифицированный набор оценочных  принципов и   методы оценки  собственности.

          Уже в самих названиях подходов  заложен их смысл. Имущественный  (затратный) подход к оценке  используется при определении  стоимости объектов, которые не  продаются и не покупаются; при  отсутствии развитого рынка соответствующих  видов собственности; при оценке  стоимости  объектов, которые  не приносят дохода и не  являются основой для инвестиций. Сравнительный (рыночный) подход  используется при оценке стоимости  объектов, в которые вкладываются  инвестиции, а также при оценке  альтернативных вариантов развития  или создания объектов собственности.  Доходный подход используется  при оценке стоимости объектов, которые в перспективе обеспечат  владельцу получение  прибыли  от эксплуатации либо владения  объектами собственности; при  оценке стоимости коммерчес кого  потенциала бизнеса; при разработке  обоснованного прогноза развития  конкретных объектов собственности;  при расчётах коэффициентов капитализации  прогнозируемой прибыли.

           Профессиональные оценщики в  своей деятельности придерживаются  следующих основных принципов  при оценки стоимости собственности:

• принцип альтернативности, когда рассматриваются возможности вложения денег в разные виды бизнеса и от этого зависит стоимость оцениваемой собственности,
• принцип замещения предусматривает ограничение продажной цены оцениваемой собственности в зависимости от предлагаемых на рынке аналогичных объектов по другим ценам,
• принцип будущих преимуществ ориентирует оценщика  при определении  стоимости объектов собственности на их динамику развития,
• принцип избыточной производительности ассоциируется с фактором «управление» собствен-ностью, то есть требует учёта квалификации управленческого персонала, что в значительной степени может оказывать влияние на стоимость оцениваемого имущества,
• принцип предвидения предусматривает приведение предполагаемых в будущем доходов к текущей стоимости объекта собственности, то есть к дате оценки,
• принцип изменчивости концентрирует внимание оценщика собственности на том факте, что на рынке постоянно изменяются социально-экономические и политические факторы, оказывающие влияние на конъюнктуру рынка, а значит, и на стоимость объектов оценки,
• принцип оптимального использования ориентирует оценщика при расчёте стоимости оцениваемых объектов учитывать наиболее прибыльное из легально допустимых и физически  возможных вариантов их использования.

Поскольку собственность предприятия состоит  из недвижимого  и движимого  имущества, гудвилл 

и других нематериальных активов, интересов инвесторов, акционеров и других  элементов, при оценке которых используются известные  принципы, подходы и методы оценки, то  и собственность, на наш взгляд, можно оценивать по той же технологии, то есть  использовать имущественный (затратный), сравнительный (рыночный) и доходный  подходы  к оценке не только любого объекта собственности, но и предприятия в целом как имущественного комплекса. Многообразие методов оценки отдельных элементов собственности также можно систематизировать.

     1-й блок методов  – это методы, позволяющие   учитывать стоимость активов  и пассивов предприятия.

     2-й блок методов  – это методы, позволяющие   учитывать стоимость нематериальных  активов,

     3-й блок методов  -  это методы, позволяющие   учитывать долевые интересы акционеров и инвесторов

        В  основе 1-го блока методов лежат имущественный, сравнительный и доходный подходы.

        Реализация имущественного (затратного) подхода:

• применительно к объектам недвижимости реализуется:

                        - методом сравнительной единицы, 

                        - методом поэлементного расчёта,          для определения стоимости зданий  и

                        - индексным методом                                               сооружений,

           - методом  техники остатка для земли,                                      

           - методом средневзвешенного коэффициента  капитализации,      для  определения

           - методом прямой капитализации;                                                     стоимости земли,

• применительно к машинам и оборудованию реализуется:

                         - методом расчёта по цене однородного  объекта,

                         - методом поэлементного расчёта, 

                         - индексным методом,

                         - методом укрупнённых нормативов,

        Реализация сравнительного (рыночного) подхода:

• применительно к объектам недвижимости реализуется:

                            - методом сравнительной продажи  на основе внесения поправок,

                            - методом валового рентного мультипликатора,

• применительно к машинам и оборудованию реализуется:

                            - методом прямого сравнения на  основе внесения поправок на  техническую 

                              сопоставимость, на условия продажи,  уторгование, сроки поставок и  т.д.

        Реализация доходного подхода:

• применительно к объектам недвижимости реализуется:

                            - методом капитализации доходов,  получаемых с помощью оцениваемых  

                              объектов недвижимости,

                            - методом дисконтированных денежных  потоков, которые будут получены 

                              с помощью оцениваемых объектов  недвижимости,   

• применительно к машинам и оборудованию реализуется:

                             - методом дисконтирования денежных  потоков, которые будут получены  с 

                               помощью оцениваемых машин и  оборудования,

                             - методом равноэффективного аналога,

                             - методом капитализации прибыли,  полученной с помощью оцениваемых              

                               машин и оборудования,

     2-й блок методов оценки обеспечивает определение стоимости нематериальных активов в бизнесе и включает в себя:

                        - метод оценки нематериальных  активов фирмы путём определения  преимущества   

                          в прибыли, создаваемой этими  нематериальными активами,

                        - метод оценки нематериальных  активов, позволяющих экономить  на затратах,

                        - метод оценки нематериальных  активов, позволяющих создавать  патенты, уникальные    

                          технологии, адресные списки и  т.д..

     3-й блок методов оценки учитывает стоимости долевых интересов акционеров и включает в себя:

                        - метод оценки долевых интересов  акционеров через определение  затрат на создание

                          рынка ценных бумаг,

                        - метод оценки долевых интересов  акционеров через определение   сопоставимого

                          подписного акционерного капитала,

                        - метод оценки долевых интересов  акционеров через определение  нормы дивидендов.

            Таким образом, системный подход  к оценке стоимости собственности  включает в себя три основных  подхода (имущественный, сравнительный  и доходный), в каждом из которых  используется унифицированный набор  принципов оценки и реализуемых  через многочисленные методы  оценки, объединённых в зависимости  от оцениваемых элементов собственности  в три  самостоятельные группы.

      В ситуациях, когда возникает необходимость за короткий период времени выполнить большой

объём оценочных  работ, зарубежные оценщики чаще всего пользуются двумя методами:

     методом, в основе которого лежит стоимость конкретного вида имущества,  необходимого для

                     изготовления продукции предприятия,  выраженной в натуральном либо  в денежном 

                     измерении, т. е. учитывается удельная стоимость производственных объектов;

     методом, в основе которого лежит, так называемая, единичная стоимость важнейшего для

                     данного объекта оценки технико-экономического  параметра. В качестве единичной 

                     стоимости могут выступать стоимость  станка либо автомобиля по усреднённой

                     стоимости  1 кг.  веса станка либо автомобиля; стоимость асфальтированной дороги по

                     усреднённой стоимости 1 км. её длины; стоимость учебного заведения по стоимости

                     одного ученического места и так далее.   

          Эти методы определения производственных объектов достаточно широко используются зарубежными оценщиками бизнеса потому, что их выводы и рекомендации опираются на обширную статистическую базу данных, систематически публикуемую в специальной литературе и нормативных актах. В России, к сожалению, пока ещё нет аналогичной информационной базы, что в значительной степени усложняет работу специалистов в области оценки стоимости бизнеса. 

             В отечественной оценочной практике  за последнее время становится  всё более востребованным разработанный  метод быстрой оценки стоимости  имущества крупных предприятий  с помощью компьютерной системы  ASIS ® - Appraiser Support Info System '. Суть метода заключается в следующем.

             Из всего имущества предприятия  выделяется 8 – 10 % наиболее дорогих  объектов, которые по балансовой  стоимости охватывают до 80% стоимости  всего имущества предприятия.  Затем подбирается 5 – 7 объектов–аналогов  с близкими шифрами единых  норм амортизационных отчислений  и рассчитывается значение индекса  изменения их стоимости по  всей группе в целом. Далее  для каждого оцениваемого объекта  определяется поправочный коэффициент   как отношение его остаточной  стоимости к балансовой. Произведение  индекса изменения стоимости   по группе объектов-аналогов и  поправочных коэффициентов для  каждого объекта оценки представляет  собой индекс удорожания объекта оценки либо удорожание затрат на его создание, а затем, умножая балансовую стоимость объекта оценки на индекс удорожания определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

              Если объектом оценки является недвижимое имущество, то индекс удорожания объекта можно рассчитать по изменению стоимости строительно-монтажных работ (СМР) за конкретный период времени его эксплуатации (допустим, с 01.07.2006г. по 01.01.2007г.), используя для этих целей данные ежеквартальных бюллетеней компании КО–Инвест, которая обобщает информацию по данной проблеме. Индексы удорожания СМР и восстановительной стоимости строительных объектов на основании информации из бюллетеней компании КО-Инвест представлены в таблице № 1.