Оценка недвижимости

     К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки  зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи  была честной, обе стороны имели  соответствующую информацию и поступали  экономически целесообразно, условия  финансирования были нормальными рыночными.

     Из  представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые  в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     6.2 Корректировка цен объектов сравнения 

     Основой корректировок, предлагаемых в настоящем  отчете, служит цена продаж объекта  оценки и объектов, принятых оценщиком  в качестве объектов сравнения. В  рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.

     Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта  сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые  сопоставимые характеристики объекта  оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная  поправка (корректирующий коэффициент  меньше единицы). Когда рассматриваемые  сопоставимые характеристики объекта  оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная  поправка (корректирующий коэффициент  больше единицы).

     Корректировка на дату продажи объекта  оценки. Корректировка учитывает фактор времени продажи (предложения) объекта оценки и объектов сравнения. Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Оптимальную корректировку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать сведения о продажах подобных объектов на одном и том же секторе рынка.

     Отобранные  объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в октябре 2011 г. оценка проведена в октябре 2011 года. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

     Корректировка на местоположение. Корректировка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения  

оцениваемого  и сопоставимых объектов существенно  различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить  объект недвижимости из числа сопоставимых.

     Корректировка на этаж. Этаж, на котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на его рыночную стоимость. В ходе анализа продаж квартир за второе полугодие 2011 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий) оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных на крайних этажах (первый в последний) отличается от рыночной стоимости квартир, расположенных на промежуточных этажах в меньшую сторону.

     Корректировка на тип дома. В ходе анализа продаж квартир (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий) оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных в кирпичных домах, отличается от квартир, расположенных в панельных домах в большую сторону.

     Корректировка на техническое состояние. Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся в удовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

     Корректировка на наличие горячего водоснабжения. В ходе анализа продаж квартир за второе полугодие 2011 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий) оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, где есть горячее водоснабжение, отличается от квартир, где есть индивидуальная газовая колонка в большую сторону. 

     6.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

     Для применения метода сравнения рыночных аналогов были собраны данные о пяти двухкомнатных квартирах, выставленных на продажу в Ленинском районе

     Рыночная  стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения: 35 828 рублей.

     Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 35 828 х 42= 1 504 778 рублей. 

     1 504 778 ( один миллион пятьсот четыре тысячи семьсот семьдесят восемь) рублей

2.6 Оценка жилой недвижимости затратным подходом.

     По  затратному подходу стоимость объекта  недвижимости определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство  или замещение с учетом физического  и морального износа.

     Оценить стоимость квартиры затратным подходом достаточно сложно, поскольку оценить  затраты на строительство одной  квартиры, выделить их затрат на строительство  жилого дома в целом довольно трудно.

     Оценку  стоимости объекта затратным  подходом произведем в предположении, что затраты на строительство  дома распределяются пропорционально  общей площади квартир. Это предположение  условно, но, тем не менее, оно позволит получить примерную оценку стоимости  квартиры затратным подходом.

     Так, известно, что строительная компания ООО «Промстрой – Д» планирует  построить жилой дом по пр. Строителей (в Ленинском районе г. Иваново, в непосредственной близости от дома, в котором расположен объект оценки). ООО «Промстрой – Д» получил право на проектирование и строительство этого дома на участке общей площадью 3 тыс. 298 кв. м.

     По  мнению экспертов ООО «Правовой Эксперт», затраты на строительство дома составят 10 млн. 640 тыс. руб. В этом случае затраты на строительство 1 кв. м. общей площади составят 3261,8 руб.

     Общая площадь оцениваемого объекта составляет 42 кв. м. Таким образом, в соответствии с затратным подходом стоимость  восстановления объекта составит 136995,6 руб. (3261,8 руб. * 42 кв. м).

     Восстановительная стоимость должна определяться с  учетом накопленного износа. Срок полезного  использования жилого дома составляет 40 лет. Износ по оцениваемому объекту  составляет 30 лет. Таким образом, при  оценке необходимо учитывать 10/40 восстановительной  стоимости объекта.

     Оценка  стоимости объекта затратным  подходом составит:

     136995,6 руб. * 10 / 40 = 34248,9 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

7.Результат оценки 

     В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей  степени отличаться друг от друга. Выбор  итоговой величины стоимости зависит  от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для  определения итоговой величины стоимости  используется метод средневзвешенного  значения, а также активное мнение Оценщика.

     Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил один из трёх существующих подходов к оценке (доходный), весовая доля сравнительного подхода и затратного подхода принята за 0,5. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамика развития рынка недвижимости в г.Иваново объект оценки останется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:

     Цель  оценки данной квартиры - определение реальной рыночной стоимости объекта, при этом имеется достаточно информации по ценам продаж аналогичных объектов, то за стоимость квартиры было принято решение принимать цифру, полученную методом сравнения рыночных аналогов . 

     Рыночная  стоимость объекта  оценки по состоянию  на октябрь 2011 года (округленно):

     1 504 778 рублей

     (один миллион пятьсот четыре тысячи семьсот семьдесят восемь) 
 
 

     Заключение.рыноч

     ныйВ ходе данной практики была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Иваново., пр.Строителей, д. 30, кв. 41, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов.

     По  мере развития рыночных отношений в  современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем.