Оценка недвижимости

       Введение. 

       Место прохождение учебной практики ООО «Правовой Эксперт». Основной деятельностью организации является оценка собственности а также, проведение всех видов независимых экспертиз. Срок практики с 6 октября по 16 ноября 2011 года.

         Целью преддипломной практики является, практическая подготовка к выполнению дипломной работы по теме: «Оценка недвижимости (на примере ООО «Правовой Эксперт»)», закрепление полученных теоретических знаний и приобретение ими навыков аналитической работы на уровне предприятия (независимо от форм собственности) и других хозяйственных организаций или органов управления, а также сбор данных, необходимых для написания дипломной работы.

       Задачами  преддипломной практики являются:

       - ознакомление с организационной структурой и функциями управления на уровне предприятия (организации); 

       - изучение содержания экономической  работы на предприятии (организации);

       - подбор необходимых материалов  для написания отчета о прохождении  практики. В которой должен найти  отражение опыт функционирования  данной организации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Необходимость независимой оценки жилья 

     Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения [5, с. 21].

     В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 – ФЗ [3].

     Активному развитию оценки недвижимости в нашей  стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.

     Рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей  страны, один из самых привлекательных  объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут  дать точных прогнозов о ценах  на нефть, прогнозируют снижение курса  доллара, - недвижимость остаётся практически  единственным гарантом сохранности  сбережений.

     Основные  направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня  операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.

     Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

• при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• для страхования объектов недвижимости;
• при кредитовании под залог объектов недвижимости;
• при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
• при ликвидации объектов недвижимости;
• при исполнении прав наследования, судебного приговора;
• при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости [2, с. 96].

     Существует  три основных подхода  к оценке недвижимости:

     - затратный метод: оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного. Этот подход может быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. Он также применяется в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения:

     - технико-экономический анализ для  нового строительства,

     - определение варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования  земли,

     - обновление,

     - итоговое согласование стоимости,

     - здания институционального и  специального назначения,

     - цели страхования [3, с. 15 - 19].

     - метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью [3, с. 20].

     - доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем [3, с. 21].

     В России в последние годы был распространён  затратный метод в оценке стоимости  объектов. Причём его применение декларировалось  Правительством при разработке программ переоценки имущества. Это привело  к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень  занижена. Сейчас особую важность имеет  процесс дооценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки [5].

     На  сегодняшний день число оценочных  организаций на российском рынке  значительно. По состоянию на конец 2011 г. больше 10000 компаний и ПБОЮЛ в России имеют государственные лицензии на осуществление оценочной деятельности и все они объединены в саморегулирующиеся организации.

 
 
 
 
 
 
 

Организационная структура ООО  «Правовой Эксперт». 

   Оценочная деятельность — это активно развивающееся направление ООО «Правовой Эксперт». С первых дней существования организации ее возглавляет Коротин Павел Николаевич — высококлассный специалист с многолетним практическим опытом управления проектами по оценке.

  Оценочная компания ООО «Правовой Эксперт», действующая с декабря 2001 года, оказывает профессиональные услуги в области оценки всех видов собственности. Персонал обладает большим опытом в области оценочной деятельности. Специализированное программное обеспечение и вспомогательные справочные материалы, используемые ведущими оценочными и аудиторскими компаниями по всей стране являются составными частями успеха организации ООО «Правовой Эксперт» и позволяют в течение многих лет предоставлять клиентам нормативно подтвержденные, точные отчеты об оценке различных объектов собственности.

   Организация ООО «Правовой Эксперт» является членом некоммерческого партнерства «Партнерство содействия деятельности оценочных фирм, аккредитованных Российским обществом оценщиков» (НП «Партнерство РОО») Свидетельство №1018 от 2008 года.

   Так же организация ООО «Правовой Эксперт» аккредитована при РОО и включена в реестр оценщиков и оценочных фирм, признанных РОО профессионально занимающимися предоставлением оценочных услуг, включена в систему делового сотрудничества РОО в соответствии с Положением об аккредитации РОО от  03.04.1998 года. Свидетельство №1093/37-1111/08.

   Одним из основных достояний компании является персонал организации. Специалисты компании выполнят заказ любой сложности в кратчайшие сроки. Все оценщики имеют разностороннее образование не только в области оценочной деятельности, но и в смежных областях, таких, как: экономика, юриспруденция, управление собственностью, строительство, техника и оборудование.

   Профессиональная ответственность оценщиков организации ООО «Правовой Эксперт» застрахована в филиале ОСАО «Ингосстрах» в г. Иваново. Компания ежегодно оформляет договор страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор в СК «Военно-страховая компания». Лимит ответственности перед потребителями оценочных услуг составляет 11 000 000 рублей.

   Сотрудники компании регулярно проходят повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность», совершенствуют свои профессиональные навыки, посещая всевозможные конференции и семинары.

    За годы работы, оценщики организации ООО «Правовой Эксперт» выполнили несколько тысяч работ по независимой оценке недвижимости, оборудования, бизнеса и других видов имущества в Ивановской области, Костромской, Ярославской, Владимирской областях.

   Оценочные услуги оказываются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Изучение  содержания экономической  работы ООО «Правовой Эксперт». 

  Оценка недвижимого имущества - один из самых распространенных видов оценки. Организация ООО «Правовой Эксперт» предлагает следующие виды услуг:  

оценка  коммерческой недвижимости;

оценка  жилой недвижимости;

оценка  загородной недвижимости;

оценка  земли;

оценка  арендной ставки. 

 В  области оценки недвижимости  ООО «Правовой Эксперт» имеет успешный опыт сотрудничества как с физическими лицами и малым бизнесом, так и с крупными коммерческими структурами и представителями государственного сектора. При оценке недвижимости специалисты учитывают все факторы, влияющие на стоимость объекта, и детально изучают его состояние.

  Ситуации, при которых необходима оценка недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них:

кредитование  под залог объектов недвижимости;

купля-продажа  или мена объектов недвижимости;

внесение  объектов недвижимости в качестве вкладов  в уставный капитал предприятий  и организаций;

определение величины арендной ставки, стоимости  права аренды;

уточнение налогооблагаемой базы по налогу на имущество  для объектов недвижимости;

приватизация  недвижимости;

страхование недвижимости;

разрешение  имущественных споров;

оценка  понесенного ущерба, связанного с  разного рода аварийными ситуациями. 

  При выполнении работ по оценке недвижимости необходимо проведение ряда стандартных процедур:

1. На  первом этапе специалисты ООО «Правовой Эксперт», совместно с заказчиком, определим базовые параметры оценочного задания:

идентификация объекта недвижимости;

идентификация подлежащих оценке имущественных прав;

назначение (сфера применения) результатов оценки;

выбор и определение вида стоимости;

уточнение даты проведения оценки;

описание  объема оценки.

2. На  этапе сбора информации и предварительного  анализа данных специалисты ООО «Правовой Эксперт» изучают все прямые и косвенные факторы, влияющие на стоимость объекта: место расположения, инфраструктуру, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку. Объективная оценка недвижимости требует выполнения одного из главных условий проведения качественной и достоверной оценки - изучения динамики стоимости объектов, аналогичных оцениваемому в ретроспективе и прогноз стоимости на перспективу. На данном этапе, кроме того, производится визуальный осмотр объекта оценки, в результате которого определяется техническое состояние и износ всех основных конструкций оцениваемого объекта.