Методы сравнительного подхода при оценке недвижимости

 

Условия продажи. Поправка на условия  продажи необходима в том случае, если мотивация покупателя и продавца не типична.

 

Наиболее распространенными формами  нетипичных условий сделок являются:

 

· сделки, заключенные под давлением, ставящие одну из сторон в невыгодное положение;

 

· сделки, осуществленные по желанию  продавца в более короткие сроки  экспозиции по сравнению с типичными;

 

· особые предпочтения инвестора относительно анализируемой сделки;

 

· финансовые, корпоративные и родственные  связи;

 

· особые условия налогообложения;

 

· особые условия процедуры отчуждения собственности.

 

Время продажи. В основе сравнительного подхода лежит фактическая прошлая  информации о ценах на сходные  объекты, отражающих состояние рынка  на дату совершения сделки. За время  отделяющее дату оценки от даты сделки с аналогичными объектами, могут  произойти существенные изменения, которые необходимо учесть при оценке.

 

Наиболее не стабильные факторы  рыночной стоимости:

 

· инфляционные процессы;

 

· изменение покупательной способности  денег;

 

· изменение приоритетности различных  инвестиционных инструментов;

 

· изменение предпочтений инвесторов относительно объектов недвижимости;

 

· изменение налогообложения;

 

· изменение правил на ведение строительных работ;

 

· колебание спроса и предложения;

 

В период экономического спада активность рынка недвижимости уменьшается, в  таком случае оценщик может использовать информацию по старым сделкам. Цена такой  сделки дисконтируется в соответствии с периодом, в течение которого рыночные условия приводят к различию в цене. Следует иметь ввиду, что  элементом сравнения является не календарный период, отделяющий дату оценки от даты сделки, а период времени, определяющий изменение рыночной ситуации.

 

Местоположение. При отборе объектов - аналогов оценщик использует информацию территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый  объект. В современных российских условиях разброс цен на сходные  по другим параметрам объекты недвижимости настолько велик, что анализ данных по различным экономическим регионам нецелесообразен. Тем не менее поправка на месте положении необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов влияют на цену. Как правило, такая корректировка  вносится в том случае, если объекты  расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать  в приделах одного района. Например для, жилых объектов важен вид  из окна.

 

Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости являются существенной составляющей ее стоимости, поэтому оценщик должен проанализировать большее число  разнообразных параметров, такие  как: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние  здания, функциональная полезность, размер земельного участка, привлекательность, благоустройство, экологическое состояние. Как правило, анализируемые объекты  по вышеперечисленным параметрам существенно  различаются, и данное обстоятельство должно быть учтено при формировании стоимости оцениваемой недвижимости.

 

Экономические характеристики. Экономические  характеристики - это параметры недвижимости, определяющие ее доход. Данный элемент  сравнения особенно важен при  оценке приносящих доход объектов. Размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава  арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды и возможности его продления.

 

Отклонение от целевого использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность их назначения, которая представляет вариант текущего использования объектов. Однако оценщик  должен учитывать возможные различия в наиболее эффективном варианте использования оцениваемого и сопоставимых объектов.

 

Наличие движимого имущества. Движимое имущество или другие компоненты, не входящие в состав недвижимости, необходимо анализировать отдельно. Типичным примером движимого имущества  является гостиничная мебель, торговое оборудование. Сроки экономической  жизни, инвестиционные риски, факторы  доходности данных компонентов отличаются от аналогичных параметров недвижимости.

 

4. Виды поправок, методы их расчета  и внесения

 

Виды поправок, вносимых в цену аналога:

 

Сравнения характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет  выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требует ее изменения. Для правильного моделирования  стоимости необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать  цены аналогов. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и  процесс корректировки. Поправки используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными. Стоимостные  поправки, в свою очередь, делятся  на денежные относительные и денежные абсолютные. Рассмотрим содержание и  использование в оценке недвижимости указанных поправок. Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем  умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может  вносится как в цену аналога в  целом, так и в цену единицы  сравнения аналога. Денежные поправки изменяются на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления  или вычитания преимущества в  стоимости. Денежные относительные  поправки изменяют на определенную сумму  цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая  к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта  в целом зависит от количества единиц сравнения. Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму  цену аналога в целом. Это стоимостная  поправка, величина которой не зависит  от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога  в целом.

 

Методы внесения поправок:

 

Внесения поправок - это процесс  моделирования стоимости оцениваемой  недвижимости путем внесения корректировок  в цену аналогов в связи с несовпадением  ценообразующих параметров объекта  оценки и аналогов. Корректировке  подлежат цены всех отобранных сходных  объектов, если их характеристики не совпадают  с объектом оценки. При внесении корректировок ценообразующих характеристики аналогов последовательно приводятся к ценообразующих характеристикам  оцениваемого объекта, а расчет стоимости  оцениваемой недвижимости - это, по сути, ответ на гипотетический вопрос: «Сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как оцениваемый  объект?».

 

Существенное влияния на результат  оценки оказывает последовательность внесения корректировок. Данный вопрос не имеет однозначного решения и  определяются видом корректируемого  элемента сравнения, видом самой  поправки, а так же индивидуальными  особенностями оцениваемого объекта  и аналогов, однако практика оценки выработала наиболее общие рекомендации.

 

Методы расчета поправок:

 

Оценщик может использовать различные  методы расчета поправок, однако математические расчеты не должны превалировать  над здравым смыслом и профессиональными  суждениями оценщика. В настоящее  время наибольшее распространение  получили следующие методы расчета  величины поправок:

 

1. метод анализа затрат;

 

2. метод анализа парных продаж;

 

3. метод прямого сравнения характеристик;

 

4. метод капитализации арендных  платежей;

 

5. экспертный метод;

 

6. метод статистическое анализа;

 

Метод анализа затрат:

 

Величину корректировки на наличии  или отсутствие пенообразующего  параметра можно рассчитать на основе информации, полученной от ремонтных, строительных или других аналогичных  компаний о затратах на установку  оцениваемого элемента. Поскольку данная информация получена на дату оценки, сведения будут отражать рыночную величину затрат, которые, как правило, не учитывают  реакции рынка на наличие дополнительных улучшений. Оцениваемое улучшение, с одной стороны, избавляет инвестора  от необходимости его самостоятельной  установки, с другой - наличие конкретного  улучшении не всегда соответствует  требованиям рынка. Переход от затрат на восстановление элемента к его  стоимостному вкладу может быть обеспечен  применением коэффициента удобства пользователя.

 

Метод анализа парных продаж:

 

Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен  объектов, имеющих заданное расхождение  в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме  одной характеристики, на которую  необходимо рассчитать корректировку. Предполагается что расхождение  в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет  рассчитать величину корректировки  и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка. Основное требование к отбору объектов парной продажи принадлежность к тому же сегменту рынка, что и оцениваемая  недвижимость, однако другие характеристики могут не совпадать с параметрами  оцениваемого объекта. Применение метода парных продаж ограниченно сложностью получения информации, а так же отсутствием парных объектов недвижимости, имеющих отличие только в одной  характеристике. Иногда для расчета  поправки на нужную характеристику оценщику приходится делать цепную подстановку, снижающую степень доверия к  полученным результатам, кроме того, отобранные для расчетов пары могут  быть недостаточно типичными.

 

Метод прямого сравнения характеристик:

 

Метод прямого анализа характеристик  применяется в том случае, если для применения метода парных продаж отсутствует необходимая информация, а так же в том если данный способ дает лучшие результаты. Данный метод  целесообразно использовать для  расчета и внесения корректировок  на износ, время продажи, наличие  дополнительных улучшений.

 

Метод капитализации арендных платежей:

 

Капитализация арендных платежей или  различий в их поступлении может  использоваться для получения поправки, когда арендная плата объектов недвижимости зависит от наличия какой либо характеристики.

 

Экспертный метод:

 

Метод объединяет процесс расчета  и внесения корректировок в цены сопоставимых объектов. Основу метода составляет субъективное решение оценщика о том, как в процентном отношении  влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируется те объекты, расхождение параметров которых  с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости более  чем на 30%.

 

Метод статистического анализа:

 

Статистический анализ рыночной информации для определения математической зависимости цены недвижимости от наличия  и качества характеристик в настоящее  время получает все больше распространение  в практике оценки рыночной стоимости  недвижимости. Это связанно с тем, что рынок недвижимости развивает  свою активность и существенно улучшается информационное обеспечение за счет повышения достоверности данных, расширения их объема и появления  в печатных и электронных источниках обобщающей информации, характеризующей  основные тенденции на рынке недвижимости.

 

 

Заключение

 

Основные выводы по работе можно  сделать следующие:

 

1. Исходной предпосылкой применения  сравнительного подхода к оценке  недвижимости является наличие  развитого рынка имущества. Одним  из этапов этого подхода является  сбор и проверка информации  по объектам - аналогам и сравнение  каждого объекта - аналога с  оцениваемым объектом. Рынок сегментируется  по сходным объектам и субъектам,  подбираются объекты - аналоги,  выделяются их различия с образцом  в части основных ценообразующих  характеристик сравнения и вносятся  поправки

 

2. Реализация метода сравнительного  анализа сделок предполагает  следующую последовательность этапов:

 

· анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону  и выбор информационного массива  для реализации последующих этапов;

 

· определение единиц сравнения  и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость  рассматриваемого объекта недвижимости;

 

· разработка модели, которая связывает  единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

 

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

 

· применение модели к объектам сравнения  для расчета скорректированных  цен продаж объектов сравнения;

 

· анализ скорректированных цен  продаж объектов сравнения для определения  стоимости оцениваемого объекта.

 

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

 

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи  объекта-аналога или его единицы  сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -- понижающий.

 

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается  различие в характеристиках объекта-аналога  и оцениваемого объекта. Положительная  поправка вносится, если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная -- если хуже.

 

Итоговые значения скорректированных  цен продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор  значения скорректированной цены продажи  в качестве базиса для определения  рыночной стоимости оцениваемого объекта  основан на выборе итоговой скорректированной  цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической  предпосылки адекватности цены продажи  наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.