Методы определения стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации  используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В  основе данного метода лежит определение ставки капитализации (коэффициента капитализации), учитывающей как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение:

Метод дисконтированных денежных потоков предполагает установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости, прогнозирование  величины денежных потоков; определение ставки дисконтирования. Применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер.

Ставка дисконтирования  – это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости  будущих платежей. Для определения  используются различные методы: построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга.

Метод техники остатка  предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной  из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна.

Стоимость объекта недвижимости рассматривается в такой последовательности:

• Вычисляется часть дохода за период, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.
• Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую, из общей величины дохода.
• Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капитализации.
• Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

На основе общих представлений  о доходном подходе для каждого  отдельного объекта недвижимости может  использоваться та или иная группа принципов и методов оценки в  зависимости от целей этой оценки.

2. Анализ предложений на рынке жилой недвижимости и оценка стоимости объекта