Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

А_восст. = А₂₀₀₀ х (1 – КИ_ц) = 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.

Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно  произведенные затраты на косметический  ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода⁵.

Определение интегрального коэффициента износа здания

В результате анализа  рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м². В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

Арем. = Ц_р х S = 1200 руб. х 5421,00 м² = 6505, 20 тыс.руб., 

где   Арем. – стоимость косметического ремонта;

Ц_р – цена ремонта в расчете на 1 м²;

S – площадь  помещений, подлежащих ремонту.

      Общую восстановительную стоимость улучшений  необходимо увеличить  на  сумму    предпринимательского   дохода,   который   является  вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного  с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли  фирм-застройщиков составляет  20 % от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый  расчет стоимости оцениваемого объекта  с использованием затратного метода производится по формуле:

Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,

• Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
• Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.
• kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;
• kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

      Сфера применения затратного подхода –  это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

    Вопрос  №10.

    Отметить  и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования  земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка  идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию: 

    Решение:

    В решение этой задачи можно применить  технику остатка для земли. Эта  техника применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:

     
, где 

    V₀ – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.

    V_в – стоимость новых улучшений, ден. ед.

    I₀ – чистый операционный доход, ден. ед.

    R_в - коэффициент капитализации для улучшений, %

    R_L - Коэффициент капитализации для земли, %

    Произведем  расчет: 

    1. V₀ = 650 000 + (105000 – 650000 * 0,12) / 0,1 = 920000 ден. ед.

    2. V₀ = 750000 + (126000 – 750000 * 0,16) / 0,1 = 810000 ден. ед.

    3. V₀ = 950000 + (130000 – 950000 * 0,12) / 0,1 = 1110000 ден. ед.

    При сравнении видно, что стоимость  объекта недвижимости 3 выше и составляет 1110000 ден. ед., следовательно наиболее эффективный вариант использования  земельного участка – строительство  кинотеатра.  

    Ответ:  наилучший и наиболее эффективный  вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.