Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

Вариант № 5

Задание 1. Дайте  определение следующим терминам:

     а) сервитут;

     б) выморочное право;

     в) аукцион;

     г) конкурс;

     д) тендер.

Задание 2. Недвижимое имущество и недвижимая собственность.

     Необходимо  раскрыть следующие вопросы:

     2.1. Недвижимое имущество и его  составляющие.

     2.2. Основные признаки и свойства (характеристика) недвижимости.

     2.3. Права на недвижимость. Недвижимая собственность. Правомочия собственника (владения, пользование, распоряжение).

     2.4. Недвижимость как экономический  актив. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Задание 1. Дайте определение  следующим терминам:

     а) сервитут - от лат. servitus - обязанность, обязательство, повинность. Установленное законом или предусмотренное договором право ограниченного пользования чужим земельным участком и строениями со стороны лиц, не являющихся их собственниками, но вынужденных прибегать к такому пользованию вследствие объективных обстоятельств. Административный сервитут проявляется в праве государственных органов прокладывать общественные дороги, линии связи, электропередачи, газопроводы на территориях, принадлежащих другим собственникам. В некоторых случаях сервитут могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а тж. других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитут не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут не является самостоятельным вещным правом, поэтому не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

     б) выморочное право - по федеральному закону - переход земли (имущества) государству в обход наследников владельца или по его объявлению вне закона.

     Наследственное  имущество признается выморочным, если нет наследников ни по завещанию, ни по закону, либо никто из наследников  не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1151 ГК РФ).

        Таким образом, имущество становится  выморочным, если полностью отсутствуют  наследники, как по закону, так  и по завещанию, либо никто  из наследников по тем или  иным основаниям не может принять  наследство.

        Выморочным может быть как  имущество в целом, так и  часть наследственного имущества  в случае, когда наследников по  закону нет, а завещание касается  только отдельной части имущества.  Следовательно, выморочным будет  признаваться часть имущества,  не охваченная завещанием.

     в) аукцион - от лат. auctio - продажа с публичного торга. 

     Публичный торг для продажи движимого (акции, облигации и другие ценные бумаги) и недвижимого (земельные участки, здания, оборудование, жилые дома и пр.) имущества, товаров, обладающих индивидуальными свойствами, под руководством специального лица (аукциониста); проходящий в заранее установленное время в определенном месте, при котором товары (или их образцы) предварительно выставляются для осмотра и считаются проданными тому покупателю, который предложил наивысшую цену. Общее условие всех аукционов - отсутствие ответственности продавца за качество выставленного для осмотра товара. Товар на аукционе продается единичными образцами или партиями (латами). В процессе торга аукционист объявляет присутствующим потенциальным покупателям (аукционерам) о продаваемом товаре и его начальной стартовой цене. Затем аукционеры поочередно объявляют, называют повышающуюся цену, по которой они готовы купить товар Торг продолжается до тех пор, пока не будет названа наивысшая цена. Это т.н. «английский» аукцион.

       При «голландском» аукционе торг начинается с очень высокой цены и ведется с ее понижением, пока не найдется покупатель, согласный купить товар по объявленной цене.

     Аукционная  продажа может быть добровольной, организованной самими продавцом либо осуществляемой им через специальную  организацию, а также принудительной, организованной для реализации имущества должника.

     Двойной аукцион - форма проведения торга, в котором конкурируют и продавцы, и покупатели, а цена устанавливается на уровне равновесия спроса и предложения, когда число продавцов по этой цене равно числу покупателей.

     Закрытый  аукцион, аукцион «втемную» - на котором все покупатели предлагают цены одновременно, обычно в виде письменных заявок, и товар продается тому, чья цена окажется выше, или покупается у того, кто запросил за свой товар самую низкую цену.

     Вексельный  аукцион - распродажа краткосрочных казначейских векселей, осуществляемая по графику. Распродажа осуществляется на основе заявок, которые подают желающие приобрести казначейские векселя. Чековый аукцион - способ приватизации в России, к которому допускались юридические и физические лица, внесшие порядка 10 % от начальной цены объекта.

     Специализированные  чековые аукционы на межрегиональном уровне проводились на ведущих фондовых и товарных биржах.

     Международные аукционы организуются специальными фирмами в крупных торговых центрах.

     г) конкурс - имеет несколько значений.  

     1. Соревнование с целью выявить  из числа представленных наиболее  достойных участников или наилучшие  работы.      2. Метод подбора кадров на определенные должности в соответствии с решением коллегиального органа (например, ученого совета, конкурсной (государственной конкурсной) комиссии и др., решение которого об избрании на должность одного из участников конкурса  обязательно для администрации.

     д) тендер – от англ. tender от tend – обслуживать.

     1) заявка, оферта, письменное предложение;

     2) извещение о намерении поставить  товар по срочному контракту;

     3) форма предложения облигаций  или казначейских векселей на  рынке;

     4) приглашение поставщикам на конкурсной  основе предложить товар или  оборудование, оказать услуги определенного  качества на основе разработанных  устроителями торгов условий;

     5) конкурентные торги открытого  типа (открытый Т.) или закрытые, для  ограниченного числа участников (закрытый Т.), конкурсная форма  размещения заказа;

     6) цена на товар, предложенная  его производителем, исхода из  уровня цен, предлагаемых его  конкурентам;

     7) интернациональные конкурсы на  право получения заказов, связанных  с поставкой оборудования, строительством  объектов, выполнением инжиниринговых  услуг в разных странах. Условия  таких конкурсов объявляются  заранее;

     8) запрос о возможности и условиях  ремонта судна, направляемый судоремонтным  фирмам. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задание 2. Недвижимое имущество  и недвижимая собственность.

     2.1. Недвижимое имущество  и его составляющие.

     Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 130) - определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

     По  происхождению различают объекты  недвижимости:

     • созданные природой без участия  человека;

     • являющиеся результатом труда человека;

     • созданные трудом человека, но связанные  с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

     Объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.       Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Собственно, именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания. Но одно изменить невозможно - привязанность их к определенному месту на земной поверхности.

     Местоположение  недвижимости - главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая  влияние на такие экономические  параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение - вовсе не только и не столько  географическая, сколько экономическая  характеристика недвижимости.     Вторая составляющая недвижимости - усовершенствования (улучшения) земли: под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.      Внесение улучшений - чрезвычайно важный фактор, прямо влияющий на природу недвижимости. Участок земли с усовершенствованиями - это уже иной объект недвижимости, чем необработанный участок земли. Очевидно, что это должно быть отражено и в цене объекта.

     Третья  составляющая недвижимости - принадлежности: под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.  Вопрос о том, является ли та или иная вещь принадлежностью недвижимости, также имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью. Так, если вещь, даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости превратить во вполне «движимое» имущество. Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями.

     Наличие (отсутствие) принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта  недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его  принадлежности.

     Объект недвижимости, включающий в себя не только землю, но и улучшения, является продуктом взаимодействия всех факторов производства, каждый из которых вносит свой вклад в ценность этого объекта.

     2.2. Основные признаки и свойства (характеристика) недвижимости.

     К основным признакам недвижимости относятся  следующие.

     1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

     2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

     3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

     Кроме основных признаков недвижимости, можно  выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.