Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

 

Характеристика  местоположения объекта оценки: 

 

Общая характеристика здания:

 

  Характеристика объекта оценки:

 

Статистика рынка  жилой недвижимости.

     В течении прошлого 2010 года наблюдалось  плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается « на торг». Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но имеет тенденцию к росту.

По левобережью  г.Волхова цены предложения несколько ниже, чем в целом по городу. 
 
 
 
 

Анализ лучшего  и наиболее эффективного использования  оцениваемого объекта. 

     Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется , как вероятное и разрешенное законом использование  оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

     При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов

Использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями  на частную инициативу, положениями  об исторических зонных и экологическим  законодательством.

3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически

осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово

осуществимых  использований будет приносить  максимально чистый доход или  максимальную текущую стоимость.

  Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная на четвертом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов. 

  Определение стоимости объекта оценки с помощью  сравнительного подхода. 

  Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта  оценки непосредственно связана  с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки ( корректировки), отражающие существенные различия между ними.

  На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим  местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

  В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и  объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

  Величина  корректировки определялась экспертным путем. 
 
 
 
 
 

  Таблица расчета стоимости объекта оценки:

 

Таким образом , стоимость объекта оценки в целом, определенная по сравнительному подходу  составила 48 223 долларов США. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение.

       Обобщив все вышеизложенное можно сделать  несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.   Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  используемой литературы:

1. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости.- СПб., 2005г.

  2. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2006г.

3. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 2007.

     4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2008.

     5. ФЗ № 135 « Об оценочной деятельности  в РФ» от 29.07.1998 г. ( в ред. от 22.07.2010 г.)