Команда девелопера, ее участники и их функции

Стадия строительства:

· Координация и контроль за ведением строительных и инженерных работ.

· Контроль качества строительства и сметных расходов.

Девелопер обязан: координировать и контролировать ход работ, следить за поставками и качеством необходимых материалов, координировать и управлять строительными работами, осуществлять финансовый контроль за расходами, составлять сметы и промежуточные отчетные документы, вести договорную работу с подрядчиками и субподрядчиками.

После завершения стадии строительства необходимо произвести контрольный осмотр объекта, выявить и устранить возможные неполадки в работе инженерных и коммуникационных систем, при необходимости распорядиться о проведении дополнительных работ. И только после того как девелопер убедится в том, что объект выполнен качественно и может успешно функционировать, он может перейти к следующей стадии.

Стадия реализации:

· Привлечение брокеров и риелторов.

· Маркетинг и реклама, реализация площадей.

· Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

На стадии реализации объекта недвижимости и сдачи в аренду площадей могут быть привлечены брокерские организации и риелторские фирмы. Среди брокеров и риелторов также целесообразно провести тендер.

Если недвижимость сдается в аренду, девелопер продолжает следить за тем, как объект недвижимости работает, и продолжает развивать его. Например, максимально увеличивает полезную площадь или оптимизирует поток покупателей внутри здания. Необходимо отметить, что девелопер может оптимизировать порядок налогообложения недвижимости и таким образом уменьшить расходы по содержанию.

Девелопер решает различные проблемы, которые возникают в ходе эксплуатации недвижимости. Он должен контролировать не только функционирование жизнеобеспечивающих, инженерных и прочих систем, но и следить за финансовыми потоками, корректировать арендные цены, искать новых клиентов и, разумеется, готовить новые проекты.

Таким образом, девелопер совмещает обязанности инвестора, проектировщика, юриста, иногда и управляющего строительством и эксплуатацией объекта недвижимости.

Российский рынок девелопмента находится только на стадии становления и в целом значительно отличается от западного рынка. Российские девелоперы сегодня - это чаще всего не самостоятельные компании, а структурные подразделения сырьевых или финансовых холдингов, крупных строительных компаний.

Западные девелоперы не начинают проекты, пока не заключен хотя бы один договор с будущим арендатором недвижимости, иностранные компании чаще инвестируют в недвижимость заемные средства. В России же девелоперы, как правило, вкладывают в проекты собственные средства или средства аффилированных компаний.

На Западе рынок девелопмента имеет вековую историю развития, в России же девелопмент долгое время оставался и во многом остается придатком инвестиционной и строительной деятельности. Со временем крупные холдинги все же пришли к пониманию того, что для того, чтобы соответствовать мировым стандартам ведения девелоперского бизнеса, необходимо выделить его отдельно. Постепенно девелопмент приобретает качество самостоятельной услуги на российском рынке и выделяется как самостоятельный вид бизнеса на рынке недвижимости.

Итак, девелопмент - это особая предпринимательская деятельность, которая существует самостоятельно, как в рыночной экономике, так и в праве.

Экономически такая предпринимательская деятельность нацелена на повышение ценности объекта недвижимости вследствие произведенных изменений. Такие изменения делают объект востребованным на рынке, соответствующим запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Девелопмент представляет собой систему правоотношений, связанную с регулированием архитектурно-строительной деятельности, проектированием, преобразованием, реконструкцией, перепрофилированием и прочими мероприятиями по повышению эффективности использования объектов недвижимости. Важно отметить, что нормы права, регулирующие девелопмент, представляют собой совокупность норм частного и публичного права.

Важнейший аспект публично-правового регулирования девелопмента связан с регистрацией вновь созданного объекта недвижимости и оформлением произведенных изменений. Еще хотелось бы отметить, что правоотношения, связанные градостроительством, архитектурой, оборотом земель, тоже отличаются повышенной ролью публично-правового регулирования. К примеру, Градостроительный кодекс выделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специального назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений, которые и должны учитываться в проекте девелопмента.

Частным правом урегулированы отношения между субъектами девелопмента. Гражданское право с помощью различных механизмов, в основном используя договор, дает возможность для саморегулирования имущественных отношений между субъектами девелопмента.

Несомненно, что девелопмент требует разностороннего системного подхода, так как регулируется нормами и частного, и публичного, и международного права. Нельзя говорить о преобладании какого-либо вида норм в правоотношениях, связанных с девелопментом. На разных этапах девелоперской деятельности соотношение частного и публичного права различно.

Нормы частного и публичного права успешно дополняют регулирование девелопмента. Хотя зачастую достаточно большое число правовых норм, регулирующих отношения, связанные с недвижимостью, приводит к противоречиям и создает правовые коллизии. Поэтому правоотношения, связанные с девелопментом, требуют глубокого, тщательного и комплексного изучения и анализа как в теории, так и на практике.

Нормативная база, регулирующая девелопмент, довольно обширна, это все нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, связанные с недвижимостью. Все законодательство, связанное с девелопментом, условно можно разделить на четыре основные группы: законодательство, содержащее нормы частного права (ГК РФ), инвестиционное законодательство, законодательство, регулирующее строительство, архитектурную и проектировочную деятельность, и законодательство, регулирующее земельные правоотношения.

Основополагающими законодательными актам являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ. Помимо того, существует множество законов и подзаконных актов, регулирующих строительную, архитектурную, инвестиционную деятельность. Из наиболее важных нормативно-правовых актов хочу назвать: Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ и Федеральные законы от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

И несомненно, отдельного внимания заслуживают нормы международного права. Основой для российского права в области международных отношений, связанных с недвижимостью, является нормы раздела VI части третьей ГК РФ. Затем следует упомянуть о международных соглашениях и договорах, например Конвенция СНГ «О защите прав инвестора» от 28 марта 1997 г., и наконец, Соглашение «О межгосударственной экспертизе проектов строительства, представляющих взаимный интерес государств - участников СНГ» и Стратегия развития отношений Российской Федерации с Европейским союзом на среднесрочную перспективу (2000 - 2010 годы), ратифицированные Российской Федерацией две очень важные Конвенции: Сеульская конвенция «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций» 1985 г. и Вашингтонская конвенция «О порядке разрешения инвестиционных споров» 1965 г.

Важно отметить, что с позиций права дать определение девелоперу, как профессиональному предпринимателю, занимающемуся особым видом деятельности, довольно непросто. Наиболее близкое определение - это застройщик, застройщик, организующий реализацию объекта недвижимости, продавая либо сдавая объект в аренду. Если девелопер выступает как наемный служащий и не вкладывает в объект собственных средств, такой вид девелопмента на Западе называется - fee development, что можно перевести как девелопмент за вознаграждение. Но зачастую девелоперская компания выполняет функции не только застройщика, но и инвестора либо соинвестора, и такой вид девелопмента называется speculative development, что буквально переводится как спекулятивный девелопмент, то есть девелопмент, рассчитанный на извлечение доходов. В зависимости от видов девелопмента довольно существенно меняются права и обязанности девелопера. Важно отметить, что на разных стадиях девелопмента девелопментская компания выполняет различные функции и операции, использует различные комбинации и схемы для своей деятельности. С позиции права девелопер является и застройщиком, и риелтором, и архитектором, и инвестором, и управляющим (если заключен договор доверительного управления имуществом).

Субъектами девелопмента в России, прежде всего в инвестиционной деятельности, могут выступать российские и иностранные физические и юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства и международные организации. В свою очередь, субъект инвестиционной деятельности может совмещать функции двух или более субъектов, к примеру, инвестор может одновременно выступать в роли заказчика.

Другими субъектами девелопмента в России являются физические и юридические лица, непосредственно выполняющие работы по созданию и эксплуатации объекта недвижимости, - подрядчики. Чаще всего подрядчиками выступают специализированные организации, осуществляющее проектирование, строительство, эксплуатацию. Российским законодательством установлено обязательное наличие лицензии для строительной деятельности и некоторых видов эксплуатационной деятельности, к примеру деятельности по эксплуатации электрических сетей.

Пожалуй, наличие лицензии для определенных видов деятельности - это единственное ограничение для участия в процессе девелопмента субъектов гражданского оборота. Практически любое физическое или юридическое лицо может стать субъектом российского девелопмента.

Девелопмент в России - это вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Правовое регулирование девелопмента находится только на стадии становления. Даже терминология, используемая в работе, только формируется, о чем свидетельствуют как трудности в подборе верного определения для понятия «девелопмент», так и трудности в определении места девелопмента в правовом регулировании рынка недвижимости. В связи с этим хочу отметить, что девелопмент как отдельный вид предпринимательской деятельности просто не может не столкнуться с массой юридических проблем, которых я коснулся в своей работе. Однако, несмотря на все сложности, развитие правового регулирования и выделение девелопмента как обособленного вида предпринимательской деятельности просто необходимо для столь интенсивно развивающегося рынка недвижимости, как российский рынок.

2. Функциональные обязанности

Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

        Покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

        Проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

        Формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

        Разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

        Получение разрешения на строительство;

        Наблюдение за ходом строительства;

        Проведение маркетинговых исследований;

        Сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;

        Продажа готового объекта.

Таким образом, девелопер может выступать как в качестве Заказчика проекта, так и покупателя или арендатора земельного участка. Зачастую в его ведении находится и строительство объекта. Кроме этого, специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Девелопер занимается проектированием, разработкой бизнес-плана строительного проекта, покупкой либо арендой земельного участка для строительства объекта недвижимости, организовывает и контролирует непосредственно процесс строительства, рекламную компанию, затем продает готовый объект либо сдает его в аренду с целью получения максимальной выгоды. Девелопер может выступать инвестором самостоятельно либо привлекать других инвесторов (во втором случае он получит в качестве вознаграждения лишь оговоренный процент от реализации готового проекта). Для более качественного выполнения вышеуказанных задач девелопер может создать команду опытных узкоквалифицированных специалистов.

Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, «привязывает» проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект - например, большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать принадлежащую ему недвижимость. Главное - окупить все затраты и получить прибыль. Иностранный девелопер имеет возможность приобрести площадку, уже готовую для возведения недвижимости. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций.