Команда девелопера, ее участники и их функции

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический университет»

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

Контрольная работа по дисциплине

Управление проектами развития и
обращения недвижимости

Тема:

«Команда девелопера, ее участники и их функции»

Выполнил: Дидяк Анна Викторовна

                                                        (ФИО)

Студент V курса  5,10 спец. 080502(9)-Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом).

Группа 7/7261  № зачет. книжки 50691/06

Подпись:             

Преподаватель:   Ильин С.Г.                                                        

                                                                      (ФИО)

Должность:  _______________

                                      ( уч. степень, уч. звание)

Оценка: _______________ Дата:             

Подпись:             

Санкт-Петербург

2011

Содержание:

1. Понятие девелопмента и девелопера………………………………3

2. Функциональные обязанности……………………………………...15

3. Заключение……………………………………………………..…….19

4. Список литературы………………………………………………….22

1. Понятие девелопмента и девелопера

Девелопментом (от англ. Development - развитие, расширение, рост) называется предпринимательская деятельность, связанная с развитием и извлечением прибыли из коммерческой недвижимости.

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее - "вознаграждение") - и speculativedevelopment. Если в первом случае, девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае, девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Девелоперские компании участвуют в финансировании и брокерских операциях со строительными и архитектурными объектами. Часто профессия «девелопер» не совсем корректно именуется риелторской, то есть, неверно относится только к сфере продаж. Девелоперы  получают свою прибыль от создания объектов недвижимости (как правило, такие специалисты выступают в качестве авторов идеи проекта (что именно строить и где)). Они приобретают земельный участок под застройку, контролируют процесс проектирования объекта (лицензированными специалистами), нанимают Заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров (для реализации вновь созданного объекта), управляющих недвижимостью (при необходимости), а также финансируют сами либо привлекают необходимые для реализации проекта инвестиции.

Таким образом, конечная цель девелопмента - получение наибольшей прибыли от объекта недвижимости. Этого можно добиться с помощью различных видов деятельности: от реконструкции зданий до оптимизации процесса налогообложения. Как правило, девелопмент состоит из следующих частей: подбор команды участников проекта, исследование рынка недвижимости; финансирование, проектирование и строительство объекта недвижимости; управление полученным объектом; получение прибыли от его использования или от его продажи.

Этапы девелопмента:

1.       Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта

2.       Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

3.       Проектирование и оценка проекта

4.       Заключение контрактов и строительство

5.       Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

Существует два вида девелопмента:

        Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

        Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

        Девелопмент жилой недвижимости

        Девелопмент коммерческой недвижимости

        Девелопмент загородной недвижимости

        Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

Предприниматель, занимающийся такой деятельностью, называется девелопер. Девелопер — риелтор, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с ещё не готовой недвижимостью.

Девелопер – профессия в сфере недвижимости, это профессионал по операциям с недвижимостью. В качестве девелопера может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Девелопер – сложная профессия, поскольку необходимо брать на себя все риски от начала до конца проекта.

Он инициирует, создает, организует, финансирует, координирует и контролирует полностью весь процесс девелопмента. Также девелопер из всех участников процесса несет наибольшую ответственность, ведь даже малейшая небрежность или неточность может привести к огромным убыткам. Однако в случае успеха гарантирована немалая прибыль.

Ситуация на рынке недвижимости в России сегодня такова, что в большинстве случаев в роли «коллективного» девелопера могут выступать целые организации. Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например,  проектировщики и руководителей строительных проектов). В  качестве смежных специальностей можно выделить общий менеджмент, юристов, инженерно-строительные специальности, инженеров и ряд других профессий.

В России широко используется понятие «застройщик», которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию «девелопер», однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями). Застройщик же может осуществлять строительство и для собственных нужд.
На основании Федерального закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.):
Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Статья 3 214-ФЗ. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. (часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

Иностранный девелопер имеет возможность приобрести площадку, уже готовую для возведения недвижимости. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций. На это уходит большая часть времени и сил, ведь нужно получить около 300 различных подписей.

Традиционно сфера недвижимости делится в зависимости от типа объекта на пять основных составляющих, на пять основных частей. Это: девелопмент земли, девелопмент жилых зданий, девелопмент офисных зданий, девелопмент промышленных зданий, девелопмент зданий розничной торговли.

Важно различать девелопмент, осуществляемый за счет средств девелопера, от девелопмента, осуществляемого за счет средств инвестора. В первом случае девелопер создает и управляет недвижимостью, выступая как единоличный организатор проекта. Он занимается разработкой финансовой схемы строительства, а также проектирует и строит, сдает в аренду или продает недвижимость. Подобная деятельность требует колоссальных затрат, как финансовых, так и управленческих (от управления персоналом до управления зданием). Конечно, ни один, даже самый опытный, девелопер не может быть экспертом во всех этих областях, так что девелопер - это в первую очередь грамотный менеджер. Чтобы воплотить в жизнь проект, девелопер использует различные ресурсы: финансовые, материальные, кадровые; работает с массой различных специалистов: проектировщиками, архитекторами, инженерами, подрядчиками, строителями, арендаторами, покупателями, банкирами, инвесторами, юристами, должностными лицами и сотрудниками городской администрации. Речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.

Часто бывает, что реализация какого-либо проекта требует привлечения ресурсов извне. Поэтому девелоперы прибегают к различным кредитным инструментам: банковские кредиты, предоплата от будущих арендаторов, инвестиции от третьих лиц. Собственный же капитал, вложенный девелопером в проект, играет роль финансового фундамента. Первыми инвестируя в проект, девелоперы принимают на себя весь риск, поскольку неудача может привести к банкротству.

Все же девелопер не всегда действует на свой страх и риск, вкладывая свои средства и привлекая заемный капитал под свою ответственность. Часто девелопер является наемным лицом, работая за вознаграждение в качестве менеджера крупного проекта. Проект осуществляется на деньги инвестора, а девелопер лишь руководит данным проектом либо выступает представителем других владельцев или инвесторов. Как правило, выбор девелопера происходит посредством тендера. В этом случае риски невелики.

Также девелоперы управляют рисками. Они стремятся минимизировать риски до приемлемого уровня еще на ранних стадиях реализации проекта.

Теперь рассмотрим девелопмент как сложную комбинацию экономических средств и правовых механизмов, разделенную на четыре основные стадии.

Предпроектная стадия:

· Анализ рынка недвижимости.

· Выбор наиболее перспективного объекта недвижимости.

· Разработка стратегии проекта.

· Подбор персонала под проект.

· Инвестиционный анализ.

· Оформление необходимой документации, получение требуемых законом лицензий и разрешений.

· Привлечение кредитных и инвестиционных средств и поиск резервных источников финансирования.

Стадия проектирования:

· Разработка финансовой схемы и организация финансирования.

· Формирование архитектурно-инженерной группы.

· Руководство проектированием.

· Проведение тендера на строительные работы.

Первым этапом проектирования является разработка финансовой схемы и организация финансирования. Для этого необходимо открыть счета в кредитных организациях, заключить договоры кредитования, организовать обеспечение кредита и поступление денежных средств на счета девелопера.

После этого девелопер создает архитектурно-инженерную группу, которая совместно с командой строителей и других специалистов будет заниматься непосредственным созданием объекта недвижимости.

А проведение открытого тендера на строительные и инженерные работы позволяет найти самый выгодный вариант из предложенных и сформировать профессиональную команду, которая будет непосредственно воплощать проект в жизнь.