Классификация жилых объектов недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости

DISC">

формирование базы данных издержек и иной информации по объекту недвижимости;

изучение рынка и анализ основной рыночной информации;

определение стоимости участка земли;

определение восстановительной стоимости или замещающей стоимости зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа;

определение рыночной стоимости объекта.

     Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

     На первом этапе при формировании базы данных издержек и иной информации необходимо иметь ввиду, что информация должна быть проверенная и достоверная. На данном этапе необходимо оценить, отследить типичную величину предпринимательской прибыли и величину косвенных издержек.

    На втором этапе при изучении рынка, в частности при изучении косвенных издержек пользуются специальными сборниками. Необходимо проанализировать какие издержки учтены, а какие нет.

   На третьем этапе при определении рыночной стоимости недвижимости участок земли рассматривается как свободный. Стоимость участка земли определяется следующим образом[5, с. 98]:

• при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж;
• при наличии достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее эффективное использование земли как свободной техникой остатка.
• при наличии информации о долгосрочной аренде земли определяют ее стоимость методом капитализации земельной ренты; 

    На втором этапе при изучении рынка, в частности при изучении косвенных издержек пользуются специальными сборниками. Необходимо проанализировать , какие издержки учтены, а какие нет.

   На третьем этапе при определении рыночной стоимости недвижимости участок земли рассматривается как свободный. Стоимость участка земли определяется следующим образом[5, с. 98]:

• при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж;
• при наличии достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее эффективное использование земли как свободной техникой остатка.
• при наличии информации о долгосрочной аренде земли определяют ее стоимость методом капитализации земельной ренты;
• при отсутствии достаточного количества рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным методикам, установленным законодательно.

 

   На четвертом этапе определяют восстановительную стоимость зданий и сооружений.

    Восстановительная стоимость – это стоимость точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения – это стоимость функционального аналога объекта недвижимости по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из- за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения.

   Под восстановительной стоимостью объекта недвижимости понимают стоимость его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня . Она выражается в действующих оптовых ценах. Восстановительная стоимость устаревших конструкций с составе объекта недвижимость определяется с учетом их морального износа, то есть с учетом уменьшения стоимости их воспроизводства в связи с ростом производительности труда и созданием новых, более совершенных аналогичных образцов[7, с. 245].

     Стоимость зданий и сооружений определяется при допущении, что на ату оценки они являются завершенным объектом строительства. В стоимость восстановления и замещения должны включаться все расходы по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуется по закону. Также в стоимость должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы по получению разрешений, лицензий, проведению экспертиз. При расчете стоимости, как восстановительной , так и замещающей, наличие региональных субсидий на застройку не учитывается.

На шестом этапе проводят определение рыночной стоимости объектов по формуле (1):

РС = Стз + Снсу –НИ, (1)

где РС - рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.

 Стз – стоимость земли, тыс. руб.,

 Снсу – стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб.

 НИ – накопленный  износ, тыс. руб. 

 Рыночная  стоимость поз затратному подходу определяется как разницапри отсутствии достаточного количества рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным методикам, установленным законодательно.

 На четвертом этапе определяют восстановительную стоимость зданий и сооружений.

     Восстановительная стоимость – это стоимость точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения – это стоимость функционального аналога объекта недвижимости по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из- за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения.

      Под восстановительной стоимостью объекта недвижимости понимают стоимость его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня . Она выражается в действующих оптовых ценах. Восстановительная стоимость устаревших конструкций с составе объекта недвижимость определяется с учетом их морального износа, то есть с учетом уменьшения стоимости их воспроизводства в связи с ростом производительности труда и созданием новых, более совершенных аналогичных образцов[7, с. 245].

Стоимость зданий и сооружений определяется при допущении, что на ату оценки они являются завершенным объектом строительства. В стоимость восстановления и замещения должны включаться все расходы по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуется по закону. Также в стоимость должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы по получению разрешений, лицензий, проведению экспертиз. При расчете стоимости, как восстановительной , так и замещающей, наличие региональных субсидий на застройку не учитывается.

На шестом этапе  проводят определение рыночной стоимости объектов по формуле (1):

РС = Стз + Снсу –НИ, (1)

где РС - рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.

 Стз – стоимость земли, тыс. руб.,

 Снсу – стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб.

 НИ – накопленный  износ, тыс. руб. 

 Рыночная  стоимость поз затратному подходу определяется как разница между суммой рыночной стоимости земли и стоимости нового строительства улучшений и суммой накопленного износа.

 Основные  преимущества затратного подхода  при оценке стоимости недвижимости[4, с. 55]: используется для оценки специализированных объектов недвижимости, особенно применим для расчета стоимости новых или недавно построенных объектов и при расчете стоимости недвижимости; применим для оценки недвижимости на пассивных рынках;

Основным недостатком затратного подхода является тот факт, что необходим тщательный анализ затрат, сложность получения достоверной информации о структуре затрат.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы.

1. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 2004г
2. Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 2003г.
3. Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.
4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 366 с.
5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.
6. Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.
7. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 358 с.
8. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.
9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб. : Изд- во СПбГУ,2006. – 247 с.
10. Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 1999. – 289 с.