Классификация жилых объектов недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
 

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования 

Российский  государственный  торгово-экономический  университет 

УФИМСКИЙ  ИНСТИТУТ 
 
 

Факультет юриспруденции  и заочного обучения

Заочное обучение (3,5 лет)

Курс 2

Специальность 080502  «Экономика и управление на предприятии (туризма и гостиничного хозяйства)» 
 

Контрольная работа на темы:

1. Классификация жилых объектов недвижимости.
2. Затратный подход к оценке недвижимости.

 

По предмету:  Экономика недвижимости

Фамилия:  Габидуллина

Имя: Алина

Отчество: Сабитовна

Контрольная работа выслана в университет

Фамилия преподавателя:   

  Дата рецензии 

Оценка 
 
 

УФА-2012г. 
 

Содержание. 

1. Классификация жилых объектов недвижимости………………
2. Затратный подход к оценке недвижимости…………………….
3. Список используемой литературы.. .……………………………….

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Классификация жилых объектов недвижимости.

 

  Недвижимость  составляет значительную часть  частной, государственной и муниципальной  собственности, а управление недвижимостью  является относительно новым  для России видом деятельности. 

 Деятельность  по управлению недвижимостью  ориентирована на собственника  конкретного объекта недвижимости. Только профессиональное управление  обеспечивает комплексный подход  к прогнозированию денежных потоков,  связанных с эксплуатацией недвижимости, а также к организации технического  обслуживания, к процессу поддержания  и улучшения состояния объекта.   

  Оценка  недвижимости  представляет интерес, в первую  очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке  как самостоятельный товар. В  настоящее время в России это:

• квартиры и комнаты
• помещения и здания под офисы и магазины
• пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
• свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)
• складские и производственные объекты.

      Кроме того, объекты недвижимости, как  правило, входят в состав  имущественного комплекса предприятий  и организаций (в частности,  приватизируемых) и существенно  влияет на их стоимость. Существуют  и другие категории объектов  недвижимости, рынок которых еще  не сформировался. На оценку  объекта влияют разнообразные  условия и их сочетания. В  своей контрольной работе я  рассмотрю классификацию и виды  недвижимости, а также их необходимость.

Жилые объекты  недвижимости подразделяются по следующим видам.

• Жилье высокой степени комфортности  (элитное). В настоящее время уровень элитного жилья в различных городах разный. Однако существуют общие требования к жилью данного типа. Можно выделить семь критериев элитности:
• место – светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение  – основной критерий элитности – является и основным фактором ценообразования;
• материал – дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора;
• клубность  – важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не среднего класса). Число квартир на площадке должно быть не более двух;
• инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой срок эксплуатации;
• инфраструктура должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости;
• элитное позицирование дома. Настоящий элитный дом – это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда житель такого дома произносит его название, ему уже не нужно называть адрес – все и так поймут, о чем идет речь;
• управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.

 

• Жилье повышенной комфортности  ориентируется на запросы и доходы граждан, которых  принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье  этого типа предполагает:

 

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме  мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;
• хороший вид из окон, ориентацию окон более чем на одну сторону света, обязательный учет розы ветров в проекте дома;
• индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);
• минимальный размер квартир – 50…60 м2 (максимальный – определяет заказчик) при высоте потолка 2,8…3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации близких к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м2);
• наличие нескольких санузлов;
• инженерные коммуникации из металлопластика;
• высокую степень звуко- и теплоизоляции;
• деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя;
• надежные металлические двери;
• конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;
• эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;
• круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем – все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;
• парковку для машин.

 

• Типовое жилье (эконом-класс).  Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных  параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим  параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

 

• Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс) предназначено для населения  с низкой платежеспособностью. Размещено  в непрестижных районах и удалено  от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого  фонда, не подвергавшимся капитальным  и ремонтно-строительным работам, и  домам первого поколения индустриального  домостроения. Квартиры размещены в  первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

 

    Сейчас в России второе рождение обрела мансарда, которая может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад) или как самостоятельная жилплощадь и может быть зарегистрирована как объект недвижимости.

     В  последнее время на рынке жилой  недвижимости появились отдельные  дома на крыше –  пентхауcы. Признаки пентхауса: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид площадь не менее 150…200 м2. Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту.

     Также  недвижимость можно классифицировать  как малоэтажные жилые комплексы   и индивидуальные жилые строения. Обычно такая классификация применяется  к загородным объектам недвижимости.

     Малоэтажный жилой комплекс – это жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые коттеджные поселки. К нему можно отнести:

     Таунхаус  – многоквартирный жилой дом, появившийся на российском рынке сравнительно недавно. Иногда Таунхаус приравнивают к коттеджу, но это не так, поскольку это не загородный, а городской дом. «Таунхаус» – это дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим).

     В  основу типологии индивидуальных  жилых  строений (ИЖС) положено целевое назначение дома.

     Индивидуальный  дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И это не только об инженерные коммуникации (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но и социальная инфраструктура.

     Загородный  дом, предназначенный для уик-эндов  в любое время года, не нуждается  в столь жесткой привязке к  атрибутам городского комфорта, однако потребует от хозяина  постоянных усилий по поддержанию  состояния. Дом такого типа (в  котором живут два-три дня в  неделю вне зависимости от  сезона) может находиться в охраняемом  дачном поселке, однако предпочтение  отдается тем массивам, где есть  постоянные жители. В этом случае  набор обязательных удобств и  коммуникаций минимизируется (печное  отопление, электроэнергия, питьевая  вода), а ванной комнате можно  предпочесть баню – русскую  или финскую (в зависимости от вкуса хозяина).

     Дачный  дом должен быть деревянным  и нуждается в продуманной схеме консервации на зиму, максимальной защищенности от непрошенных гостей и определенном наборе бытовых удобств. Поскольку дачевладелец значительную часть времени в теплое время года проводит на улице, большое значение имеет обустройство примыкающей к дому территории для активного отдыха.

    
 
 

1. Затратный подход к оценке недвижимости.

      Под недвижимостью в соответствии с современным действующим законодательством понимают земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

      Под оценкой недвижимости понимают комплекс процедур, предназначенных для определения стоимости объекта недвижимости. Процесс оценки недвижимости является весьма сложным и неоднозначным. Применительно к недвижимости он имеет ряд особенностей, которые необходимо знать.

     Оценка недвижимости достаточно часто необходима при продаже и купле ряда объектов. При этом в зависимости от целей оценки можно использовать различные подходы. В связи с актуальностью изучения вопросов методологии оценки недвижимости на современном рынке, данная тема предложена к исследованию в контрольной работе. Целью данной контрольной работы выступает изучение затратного подхода к оценке недвижимости.

1. Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости  объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых  для восстановления либо замещения  объекта недвижимости, с учетом его  износа. Затратный подход основан  на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства  объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

     Сущность затратного подхода к оценке недвижимости состоит в определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на создание изменений и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

 Выделяют  следующие основные этапы процессе оценки недвижимости затратным подходом[1, с. 45]: