Экономика недвижимости

Для того чтобы провести правильную оценку, профессиональный оценщик внимательно изучает объект и его характеристики, принимает к сведению все: наличие парковки, инфраструктуру и многое другое. Он должен выявить все достоинства и недостатки, а для этого изучить рынок недвижимости, проштудировать аналогичные объекты, уровень цен. Самая важная часть — аналитическая, а затем уже идет техническая: расчеты и получение результата. Любой профессиональный оценщик должен составить для заказчика подробный отчет о проведенной работе. Причем в нем не должно быть мест, допускающих неоднозначное толкование. Помимо сведений об исполнителе в отчете должна быть указана информация о самом объекте, его количественные и качественные характеристики, в том числе сведения об имущественных правах и обременениях, физических свойствах, данные о его текущем использовании, анализ рынка оценки, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту, но влияющих на его стоимость. Оценщик обязан представить информацию по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и их обоснование. Описание подходов к оценке должно быть указано с приведением расчетов, а отказ от их применения должен быть обоснован. В отчете следует привести перечень использованных при оценке источников информации и ссылки на них. Отчет должен содержать и другие подробности, ведь не только сам оценщик, но и заказчик должен понимать, откуда появились такие цифры. Если оценщик соблюдает все нормы и правила, то риск получения неправильного результата будет сведен к минимуму.

2.3. Случаи применения оценки стоимости жилой недвижимости

        Оформление наследства;

        Оформление кредитования при использовании объектов жилой недвижимости в качестве залога;

        Проведение сделок купли-продажи (включая продажу в течение ограниченного срока);

        Оформление страхования жилого имущества, оценка конечных страховых сумм;

        Решение имущественных и судебных споров;

        Определение ущерба после пожара, затопления, некачественного ремонта и др.

        Оценка, необходимая при оформлении бухгалтерской и налоговой отчетности;

При появлении необходимости расчета стоимости жилой недвижимости первым этапом должен стать выбор оценщика. На данный момент распространены следующие схемы реализации расчета стоимости:

        Самостоятельная оценка жилой недвижимости;

        Поиск оценщика через агентства недвижимости;

        Выбор профессиональной консалтинговой компании.

При самостоятельном расчете существует опасность завысить или занизить реальную стоимость собственности. При неадекватной оценке недвижимость будет иметь низкий спрос на рынке жилья и не принесет ожидаемой выгоды. Учитывая, что собственник не имеет возможности оформить оценочную документацию, такая схема возможна лишь в ограниченном ряде случаев.

2.4. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. В процессе осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях. При осмотре проводится фотофиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т.д. Для проведения расчетов по определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о ее передачи оценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику. При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановленной стоимости. При составлении отчета об оценке необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Современный рынок оценки находится на довольно высоком уровне, возможно, что и крупные компании станут чаще обращаться за такими услугами. Девелоперу для принятия решения может потребоваться "свежий взгляд" на объект оценки, на который не повлияет субъективное мнение сотрудников, возможно, не замечающих "примелькавшихся" плюсов или недостатков хорошо знакомого объекта. К тому же независимая оценка требуется для проведения целого ряда сделок с недвижимостью с другими юридическими или физическими лицами. В этом случае совершенно естественно, что цифры противоположной стороны будут вызывать сомнения, а выходом из ситуации может быть только приглашение хорошо известного независимого оценщика.

При выборе в качестве оценщика риелтора из агентства недвижимости есть риск получения непрофессиональной оценки из-за его низкой квалификации. На сегодняшний день сотрудниками агентств недвижимости часто оказываются непрофессионалы, и риск оказания некачественных услуг резко увеличивается.

Наиболее оптимальным выбором станет профессиональная консалтинговая компания. Персонал таких компаний имеет большой опыт и знания, позволяющие выполнить работу наиболее точно с учетом специфики и сложности оценки объектов жилой недвижимости. Подобные компании оформляют всю необходимую документацию с учетом российского законодательства и документы, полученные в результате оценки, имеют юридическую силу.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Оценка недвижимости : учебник для вузов / А. Г. Грязнова ; Финансовая академия при Правительстве РФ, Ин-т профессиональной оценки; под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2002. - 495с. - Слов.: с. 479-493.

2. Гранова, И. В. Оценка недвижимости : Тесты. Задачи. Практичес-кие ситуации : учебное пособие / И. В. Гранова. - 2-е изд. - СПб. [и др.] : ПИТЕР, 2002. - 256с. - (Учебное пособие). - Библиогр.: с. 107-110. – Тер-минолог. слов.: с. 111-120. - Ответы: с. 121-128.

3. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учебное пособие / В. А. Горемыкин ; Московский гос. индустриальный ун-т, Ин-т дистан-ционного образования. - М. : МГИУ, 2003. - 278с. - Библиогр.: с. 276-277.

4. Щербакова, Н. А. Экономика недвижимости : учебное пособие / Н. А. Щербакова. - Ростов н/Д : Феникс : Сибирское соглашение, 2002 ; Ново-сибирск : Сибирское соглашение. - 320с. - (Высшее образование). – Биб-лиогр.: с. 312-316.  

5. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учебное пособие / В. А. Горемыкин. - М. : Высшее образование, 2006. - 656с. + Табл. – Биб-лиогр.: с. 653-654. - Сокр.: с. 654-655. - Вопросы и задания для само-контроля: с. 651-652.

6. Асаул, А. Н.   Экономика недвижимости : учебник для вузов / А. Н. Асаул. - 2-е изд. - СПб. [и др.] : Питер, 2008. - 622с. - (Учебник для вузов). - Библиогр. в конце глав. - Задания и упражнения: в конце глав.

7. Сысоев, О. Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооруже-ний затратным методом : учебное пособие / О. Е. Сысоев ; под ред В. П. Баженова. - М. : АСВ, 2004. - 120с. - Библиогр.: с. 118.

8. Коробко, В. И.   Экономика городского хозяйства : учебное по-собие / В. И. Коробко. - М. : Academia, 2006. - 160с. + Прил.: с. 138-155. - (Высшее профессиональное образование. Строительство). - Библиогр.: с. 156-157.

2