Экономика недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….3

1. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ………..4

1.1. Обмен жилых помещений………………………………………………...5

1.2. Дарение жилья……………………………………………………………..6

1.3. Наследование жилья………………………………………………………8

2. ОСОБЕННОСТИ РАБОТЫ ОЦЕНЩИКА НЕДВИЖИМОСТИ………..11

2.1. Особенности оценки жилой недвижимости в России………………….11

2.2. Оценка жилой недвижимости……………………………………………12

2.3. Случаи применения оценки стоимости жилой недвижимости………...13

2.4. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки…………………………………………………………………………..14

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...16

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………...17

1.      ВВЕДЕНИЕ

На рынке недвижимость выступает как товар в трёх формах: в виде физического объекта; в виде определённой услуги; в виде права. Недвижимое имущество является эффективным материальным объектом, объектом инвестирования и получения дохода.

Стоимость и цена недвижимого имущества возникают из его полезности и способности удовлетворять интересы людей. За счёт налогообложения владельцев имущества формируется муниципальный бюджет.

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, интеллектуальных и жизненных потребностей человека, а также отражает престижность человека в общественном сознании.  

1.      ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Операции с недвижимостью в жилищной сфере: приватизация и деприватизация; обмен жилыми помещениями; дарение и наследование жилья; купля-продажа; рента; перевод жилых помещений в нежилой фонд.
Приватизация жилого помещения является одним из наиболее важных оснований возникновения права собственности на жилое помещение. Приватизация представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Основными принципами приватизации являются добровольность, однократность и бесплатность.
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.
Деприватизация на сегодняшний день не является особо актуальной, но в случае вступления в силу нового законопроекта – нового Жилищного кодекса, который несёт в себе новые веяния в становлении налога на собственность, деприватизация может стать востребованной услугой. Собственникам жилья необходимо помнить, что расприватизировать можно лишь то жильё, которое приватизировано ими и в котором они проживают в том же составе семьи на момент расприватизации.

Купля-продажа жилья. По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель — принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег». Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.

Перевод жилых помещений в нежилой фонд. Основаниями для перевода жилого помещения в нежилое могут, например, являться: решения государственных органов (в том числе суда) и органов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непригодными для проживания; договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.
 

1.1. Обмен жилых помещений

Несмотря на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности.
Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.
Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.
Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:
 

      к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

      обмен носит фиктивный характер;

      дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

      дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

      помещение является служебным или находится в общежитии;

      в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

1.2. Дарение жилых помещений

Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.
Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.
Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.
Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.
В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.
В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.
Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов.
В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил вред дарителю.
Гражданский кодекс России предусмотрел  пожертвование  новый вид дарения.
Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

1.3. Наследование жилья

Под наследованием следует понимать переход имущественных и некоторых личных неимущественных прав и обязанностей физического лица, которое умерло (наследодателя) к другим лицам — его наследникам. Наследством является совокупность этих прав и обязанностей.
Наследственное право защищает собственность физических лиц, стимулирует их материальную заинтересованность в результатах работы, наконец, укрепляет семейные отношения, поскольку закон относит к наследникам лиц, связанных с наследодателем кровным происхождением, брачными отношениями, усыновлением. Нормами наследственного права предусмотрена защита прав несовершеннолетних, а также нетрудоспособных лиц.
Наследованием являются правоотношения, в которых имеются две стороны: наследодатель и наследник.
Наследодателями могут быть только физические лица. Не могут выступать в качестве наследодателя организации, так как в случаях прекращения деятельности организаций порядок передачи их имущества другим лицам или государству определяется не нормами о наследовании, а специальными правилами о ликвидации или реорганизации юридических лиц.
Наследники — это указанные в завещании или в законе лица, к которым переходят гражданские права и обязанности наследодателя.
Наследование возникает в случае смерти физического лица или объявления его умершим в установленном законом порядке, где основанием возникновения наследственных правоотношений является решение суда, которое базируется на предположении, что физическое лицо (наследодатель) умерло. С этими юридическими фактами закон связывает появление у наследников права на принятие наследства, а у всех других лиц — обязанности не препятствовать им в осуществлении этого права. После принятия наследства наследник становится участником одних и тех же правоотношений, субъектом которых раньше был наследодатель, то есть фактически происходит замена субъекта в правоотношениях, участником которых был наследодатель.
Кроме перехода прав, к наследникам переходят также и имущественные обязанности наследодателя (например, уплата долгов, возмещение причиненного вреда и т.п.). Права и обязанности наследодателя, которые входят в состав наследства, переходят к наследникам как единое целое. Поэтому, если наследник принимает какую-нибудь часть наследства, то он считается таким, который принял все наследство, принадлежащее ему по закону или по завещанию, Такой переход прав и обязанностей называется универсальным правоприемничеством, где наследство переходит к наследнику как единое целое.
От универсального правоприемничества отличают правоприемничество сингулярное, при котором к наследнику переходит не вся совокупность прав и обязанностей наследодателя, а лишь определенное количество его прав (или обязанностей). Например, если завещанием наследодатель возложил на наследника обязанность передать какую-нибудь из полученных по наследству вещей в пользование третьему лицу, то это третье лицо будет сингулярным правопреемником и вдобавок получает соответствующее право не непосредственно от наследодателя, а через наследника.
Наследование может быть двух видов: по завещанию или по закону. Во втором случае наследование происходит независимо от воли наследодателя и возможно тогда, если наследодатель вообще не высказал своего желания определенным образом распорядиться своим имуществом на случай смерти или если его желание является юридически недействительным. В случае наследования по завещанию воля наследодателя выражается в завещании. В этом случае лицо имеет возможность изменить предусмотренный законом порядок перехода своего имущества в случае смерти. Наследование по завещанию осуществляется в соответствии с тем распоряжением, которое оставил наследодатель на случай смерти. Это распоряжение или же завещание является выражением воли наследодателя, которую он в той или иной форме фиксирует на случай своей смерти.
По своей правовой природе завещание является односторонней сделкой и поэтому регулируется не только нормами наследственного права, но также подчиняется общим правилам о заключении сделок и их недействительности.
Если на имущество составлено завещание, и оно вступило в силу, то приоритет предоставляется именно этому ввиду наследования. Если завещания нет или оно признано недействительным, или если все наследники по завещанию отказались от наследства или умерли к открытию наследства, то наступает наследование по закону. В этом случае наследственное имущество переходит к тем лицам, круг которых исчерпывающим образом определен в законе (наследники по закону).
 

2. ОСОБЕННОСТИ РАБОТЫ ОЦЕНЩИКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Особенности оценки жилой недвижимости в России

Российский рынок недвижимости имеет свои особенности. Например, оценщиком анализируется общая площадь собственности, включая жилые и нежилые помещения, но при этом площадь балконов и лоджий, согласно жилищному законодательству, не учитывается. Часто промахи неопытных или непрофессиональных оценщиков являются поводом для судебных разбирательств.

При формировании оценки профессиональными аудиторами часто используется информация Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Справка БТИ выполняется государственными органами и используется для определения налогов и сборов. Ее особенность в том, что БТИ не ориентируется на рыночную стоимость и не нуждается в рыночной информации.

Оценка жилой недвижимости - сложный процесс, который помимо финансовых показателей учитывает также законодательные и налоговые нормы. Эффективно оценить жилые помещения могут только профессиональные консалтинговые компании. Отчеты, формируемые ими после окончания оценки, являются официальным документом и могут быть использованы при реализации большинства процедур жилищного рынка, включая имущественные споры в суде.

Крупные девелоперы предпочитают обращаться к независимым оценщикам в основном для определения стоимости объектов, которые подлежат обязательной оценке. Несмотря на это, услуги оценщиков очень востребованы на рынке недвижимости.

В начале своего пути рынок оценки существовал без какого-либо государственного и законодательного надзора. Только в 1998 году был принят закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В 2001 году право оценивать недвижимость и другие объекты осталось только у специалистов, имеющих соответствующую лицензию. Но эта практика была признана нецелесообразной и неэффективной, и уже в 2006 лицензии отменили. А с 1 января 2008 года оценочная деятельность перешла на новую стадию развития. Если раньше этот рынок худо-бедно контролировало государство, сейчас за дело взялись и саморегулируемые организации. Эти структуры не только защищают интересы оценщиков, но и разрабатывают и поддерживают собственные стандарты и систему контроля. По словам специалистов, новый подход должен вывести оценочный рынок на более высокую ступень развития.

2.2. Оценка жилой недвижимости

Оценка жилой недвижимости - одна из наиболее востребованных услуг на рынке консалтинговых услуг. Рост рынка недвижимости, повышение доверия к ипотеке, частое использование жилой собственности в качестве залога при получении кредита обуславливают необходимость точной и качественной оценки объектов жилой недвижимости. Расчет стоимости объектов недвижимости является непременным атрибутом практически всех сделок на рынке жилья.