В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

     Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

     Специфической областью применения затратного подхода  является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.

     Точность  полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о  стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при  сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 3

     Основные  методы оценки недвижимости

     Метод капитализации доходов

     Суть  метода капитализации доходов —  определение стоимости объекта  недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

     Базовая формула:

     C = NOI / Rk

     где

     C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

     NOI — Чистый операционный доход  или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

     Rk — Коэффициент капитализации

     Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

     Rk = Rn + Nv

     где

     Rk — коэффициент капитализации

     Rn — ставка доходности инвестора  на вложенный капитал — ожидаемая  инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

     Nv — норма возврата капитала  — процентная ставка которая  обеспечивает возврат первоначальных  инвестиций. Ставка разделяет доход  на две части: возмещение капитальных  вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

     В оценочной практике используются три метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

     Метод Ринга. Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

     Метод Инвуда. Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

     Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

     Данный  метод используется, если потоки доходов  стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

     Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

     Метод дисконтирования денежных потоков

     Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

     Применяется метод ДДП, когда:

     • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

     • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

     • потоки доходов и расходов носят  сезонный характер;

     • оцениваемая недвижимость – крупный  многофункциональный коммерческий объект;

     • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

     Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

     Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. 
 
 

     Глава 4

     Процедура оценки

     4.1. Доходный.

Арендная плата = 12 т.р.

Коммунальные  услуги = 4 т.р.

Потенциальный доход = 12 х 12 мес.=144 т.р.

Действительный  доход = 144 т.р.- 4 т.р. х 12 мес. = 96 т.р.

Ставка за риск = 15 %                                   Vд. = 96 т.р. / 15 % = 640 т.р. 
 
 
 
 
 

4.2. Сравнительный подход.

 

Vд. = 3384 т.р.

 

4.3. Затратный. 

Стоимость кв.м.=30т.р.

Год постройки = 1963 г.

Стоим. вост. =35.1 кв.м х 30 т.р=1053.р.

Износ фун. = 65%

Износ неустр. = 10 %

Износ накоп. = 1053 т.р. х 0,65 + 1053т.р. х 0,1 = 789.75 т.р.

Vд. = 1053т.р. – 789.75т.р. = 263.25 т.р. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 5.

Сведение  результатов.

5.1. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.

     Для определения рыночной стоимости  оцениваемого объекта были рассмотрены  три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

     На  основании проведенного анализа, наиболее целесообразно применение к оценке рыночной стоимости оцениваемой  квартиры сравнительного подхода, в  частности, метода сравнения продаж.

     В результате выполненных расчётов был  получен следующий результат рыночной стоимости: 

 

Vд. = 3031.2 

5.2. Итоговая величина стоимости объекта оценки 

Рыночная стоимость 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: Намский улус с. Намцы ул. Колмогорова 4 кв. 1 на дату оценки 10.04.2011 г. округленно составляет:

 3030 (Три миллиона тридцать тысяч) рублей

Глава 6

Среда местоположения

Местоположение Объект оценки расположен в Намском районе село Намцы. Улице Колмогорова 4 кв.1 .

Окружение. Объект находится на расстоянии 50 метров от берега протоки. На расстоянии 500 м находятся Котельная. На таком же удалении расположены магазины.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации находились в работоспособном состоянии.

Степень застройки  района где расположен объект 100%.

    К достоинствам объекта оценки, увеличивающим  его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. Расположен в центре;
2. наличие рядом магазина, ЖКХ, водоем;
3. Баня, земельный участок, душевая кабина, теплый гараж (на два блока)
4. Огород, пашня,

 
 
 
 
 
 
 

Глава 7 Общие сведения

7.1. Описание основных параметров здания.

Техническое обследование проведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком:

7.2. Строительные характеристики объекта оценки