Ипотека и ипотечное кредитование в РФ

    2. Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего  договора с участием Банка,  клиента и риэлторской фирмы.

    Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько  этапов прохождения.

    Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

    Если  клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

    Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается  Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается  Договор купли-продажи жилья между  клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

    Если  клиент не возвратил кредит, то (в  соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

    Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности  связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

    3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком  России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

    Данная  схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 
 
 
 

    2. Проблемы ипотечного кредитования  в РФ на современном этапе.

   В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

   1. Сроки кредитования. По своей  логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

   2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

   3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

    4. Валюта кредитования. В настоящее  время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная  плата установлена и выплачивается  в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

    5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Статистические  данные

    Статистика по ипотечному кредитованию: сведения о жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях по РФ

Данные ЦБ РФ (www.cbr.ru)

 
Как мы видим из таблицы, средняя сумма кредита по России в 2011 году составляет примерно 1 150 000 рублей. Нужно учитывать, что для Москвы и Санкт-Петербурга этот показатель традиционно выше из-за более дорогой недвижимости. Также стоит отметить небольшое уменьшение срока кредита: с 18 во второй половине 2010 года до 15,5 лет в августе 2011. Причины данного сокращения не только в том, что стала меньше сумма кредита (ипотеку сегодня берут в основном как доплату для улучшения жилищных условий – при обмене на более просторную квартиру), но и в неуверенности заемщиков в своих финансовых возможностях, причем не в краткосрочной, а в средне- и долгосрочной перспективе.

    Особого внимания заслуживают данные по средним процентным ставкам по ипотечным кредитам. Этот показатель значительно отличается от аналогичных показателей, составляемых ипотечными брокерами (в частности, индекс средних ипотечных ставок от компании «Кредитмарт» составлял в августе более 20%). По нашему мнению, для объективной оценки рынка ипотеки целесообразно рассчитывать среднюю процентную ставку не на основе программ всех банков, а по наиболее реальным программам, пользующихся спросом. Это, прежде всего, программы крупных госбанков – Сбербанк, ВТБ 24, а главное банков, кредитующих по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), где ставка привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ (на сегодняшний момент – 9,5%) и находится в диапазоне  от 9,55% до 12,53% в рублях (при наличии полиса личного страхования). Именно эти банки сегодня определяют лицо российского рынка ипотеки, остальные банки если и выдают ипотечные кредиты, то делают ставку заградительной (например, 23% у Бинбанка).

Всего с начала 2011 года в Северо-западном федеральном округе выдано ипотечных кредитов примерно на 7850 млн. рублей.  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

    Ипотечное кредитование – один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека  позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении  жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной  и прибыльной работе, строительного  комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом  росте. Однако не следует забывать –  жизнь не стоит на месте, поэтому  необходимо дальнейшее совершенствование  правовых механизмов жилищной ипотеки  и создание условий для эффективной  работы институтов жилищного рынка. В настоящий момент главное, чтобы  данное постановление, концепция и  федеральная программа заработали, находясь под постоянным контролем  государства.

          В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в  области ипотечного кредитования, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены возможные пути их решения 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список литературы

1. Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2009.//
2. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.— Екатеринбург: Урал. Гос. Экон. Ун-т, 2008.—97с.
3. Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2010, №6//.
4. Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2011, № 1//.