Ипотека и ипотечное кредитование в РФ

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное Государственное Бюджетное Образовательное  Учреждение

Высшего Профессионального  Образования 

 

Кафедра финансов, кредита и денежного обращения 
 
 

Реферат

на тему

Ипотека и  ипотечное кредитование в РФ

(дисциплина  «Экономика недвижимости») 
 
 

Очная форма  обучения

Специальность: 08.05.02

ФУиБТ

IV курс

Группа 1403

Выполнила: Баклагина Е.

Проверил: Пирогова О.Е. 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2011

Содержание

Введение

1. Ипотечное кредитование  и его применение в современных  условиях РФ.

     1.1. Понятие  и особенности применения ипотечного  кредита.

     1.2. Механизм  ипотечного кредитования.

2. Проблемы ипотечного  кредитования в РФ на современном  этапе.

     2.1. Необходимость  и перспективы развития ипотечного  кредитования в России.

Статистические данные.

Заключение

Список литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без  удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

    Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость  социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью  населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса  президентской программы.

    Президент и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти важнейшую  стратегическую задачу обеспечить до 2012 гг. существенное увеличение (не менее  чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

    Основой для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

    Целью данного реферата является изучение ипотечного кредитования, выявление  наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения. 
 
 

    1. Ипотечное кредитование и его  применение в современных условиях  РФ.

    Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

    Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

    При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

    1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

    2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

    3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

    В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

    Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

    Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

      • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

    • функция  обеспечения возврата заемных средств;

    • функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа  и др.) экономически нецелесообразны  или юридически невозможны;

    • функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.2. Понятие и особенности применения  ипотечного кредита. 

    Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

    1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

    Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных с  процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

    Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

    Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит  считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

    • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого  жилья;

    • величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного  дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

      • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

    Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка  ипотечных кредитов и привлечения  средств частных инвесторов в  этот сектор, в том числе через  эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.2. Механизм ипотечного кредитования. 

    Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

    Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают  решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

    Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

    В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

    После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

    Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

    Пулы  закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие  требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное  покрытие и эмитируют ипотечные  ценные бумаги.

     Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

    В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

    Данная  схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо  предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Клиент  заключает Кредитный договор  и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При  полном погашении кредита залог  снимается, жильё остаётся в собственности  клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

    Однако  недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в  заложенной квартире залогодатели и  члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё  взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

    а) квартира была заложена в обеспечение  возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

    б)   проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже  – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё  взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).