Ипотечные облигации с покрытием

      2. Обращение взыскания на обеспеченные  ипотекой имущественные права,  составляющие ипотечное покрытие, в случае несостоятельности банкротства  эмитента осуществляется в соответствии  с положениями законодательства  о банкротстве. 

      3. В случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательств по ипотечным облигациям обеспеченные ипотекой имущественные права, составляющие ипотечное покрытие, подлежат реализации по письменному требованию любого из владельцев таких облигаций, направленному их эмитенту, а также лицу, указанному в решении о выпуске ипотечных облигаций в качестве лица, которое будет осуществлять реализацию ипотечного покрытия.

      Владельцы ипотечных облигаций имеют право  заявлять требования о реализации ипотечного покрытия в течение двух месяцев  со дня наступления срока исполнения обязательства (с последнего дня срока, если исполнение обязательства предусмотрено в течение определенного периода времени) по таким облигациям.

      Торги по реализации ипотечного покрытия не могут быть проведены ранее истечения предусмотренного настоящей статьей срока, установленного для заявления требований владельцев ипотечных облигаций о реализации ипотечного покрытия.

      Денежные  средства, полученные от реализации ипотечного покрытия, направляются лицам, являющимся владельцами ипотечных облигаций и заявившим свои требования в течение срока, установленного настоящей статьей для заявления требований о реализации ипотечного покрытия, или по истечении этого срока, но не позднее последнего дня срока, установленного решением о выпуске таких облигаций для реализации ипотечного покрытия.

      Если  сумма, вырученная при реализации ипотечного покрытия, превышает размер требований по ипотечным облигациям, разница  после удержания из нее сумм, необходимых  для покрытия расходов, связанных  с обращением взыскания на ипотечное покрытие и его реализацией, возвращается эмитенту указанных облигаций. Сумма, вырученная от реализации ипотечного покрытия и оставшаяся после удовлетворения в указанном порядке требований владельцев ипотечных облигаций, не превышающая размера требований по таким облигациям, подлежит зачислению в депозит нотариуса. Владельцы ипотечных облигаций, не заявившие письменных требований о реализации ипотечного покрытия и не получившие средств от его реализации, имеют право получить их через депозит нотариуса в установленном законом порядке.

      В случае, если по основаниям, предусмотренным  законодательством Российской Федерации, требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, должны перейти  в собственность владельцев ипотечных облигаций, обеспеченные ипотекой имущественные права переходят в общую долевую собственность всех владельцев таких облигаций.

      4. В случае неисполнения (ненадлежащего  исполнения) обязательств по ипотечным  облигациям по согласию всех  владельцев облигаций имущественные права, составляющие ипотечное покрытие, может быть распределено между владельцами ипотечных облигаций без проведения торгов в порядке и на условиях, определяемых соглашением между эмитентом указанных облигаций и всеми владельцами ипотечных облигаций.

      Погашение ипотечных облигаций:

      1. Владельцы ипотечных облигаций  вправе требовать от их эмитента  досрочного погашения облигаций  в случае:

      а) превышения размера обязательств по находящимся в обращении ипотечным  облигациям над размером ипотечного покрытия, за исключением случаев предусмотренных настоящим Федеральным законом;

      б) нарушения установленных настоящим  Федеральным законом или решением о выпуске ипотечных облигаций  условий замены обеспеченных ипотекой имущественных прав, составляющих ипотечное покрытие;

      в) осуществления эмитентом ипотечных  облигаций предпринимательской  деятельности или совершения сделок, не разрешенных для него настоящим  Федеральным законом или в  определенном им порядке, а также  в иных случаях, предусмотренных  решением о выпуске ипотечных облигаций.

      2. Эмитент ипотечных облигаций  обязан информировать владельцев  о наличии у них права требовать  досрочного погашения принадлежащих  им ипотечных облигаций, цене  и порядке осуществления такого  погашения путем направления  владельцам письменного уведомления или опубликования информации (сообщения) в печатных средствах массовой информации, распространяемых тиражом, доступным для большинства владельцев ипотечных облигаций, но не менее 10 тысяч экземпляров, и указываемых в решении о выпуске таких облигаций, в срок не позднее 15 дней со дня наступления обстоятельств , повлекших за собой возникновение у владельцев права требовать досрочного погашения эмитентом принадлежащих им ипотечных облигаций.

      3. Эмитент ипотечных облигаций  вправе, предусмотреть в решении о выпуске ипотечных облигаций право эмитента на досрочное погашение ипотечных облигаций, в случае досрочного исполнения заемщиками обязательств по возврату суммы основного долга по договору кредита (займа), обеспеченному ипотекой (залогом недвижимости), или закладной.

      Эмитент ипотечных облигаций вправе, до наступления  срока погашения ипотечных облигаций, приобретать ипотечные облигации  с возможностью их последующего отчуждения в соответствии с решением о выпуске  ипотечных облигаций.¹

       Преимущества облигаций с ипотечным покрытием на примере ГПБ-Ипотеки

       1. Международный кредитный рейтинг  на уровне суверенного 

       Ожидается, что рейтинговое агентство Moody’s Investors Service присвоит облигациям с ипотечным  покрытием ГПБ международный  кредитный рейтинг Baa2. Возможность присвоения кредитного рейтинга на уровне суверенного обусловлена в том числе высоким качеством портфеля закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, наличием кредитного усиления в виде неамортизируемого резервного фонда, высоким кредитным качеством сервисного агента (Газпромбанк), имеющего долгосрочный кредитный рейтинг банковских депозитов Baa2 и краткосрочный кредитный рейтинг P-2, а также высоким качеством юридической структуры выпуска.

       2. Высокое кредитное качество 

       Кредитное качество ипотечных облигаций определяется тремя основными составляющими. Во-первых, продавец пула закладных использует высокие стандарты для включения индивидуальных закладных в общий пул. Во-вторых, риски по облигациям с ипотечным покрытием снижаются посредством наличия в структуре выпуска описанных выше механизмов кредитного усиления. В-третьих, технические риски перевода денежных средств от заемщиков к Эмитенту полностью покрываются Газпромбанком как сервисным агентом.

       Кроме того, статистика по долговым обязательствам в странах с развитым рынком ипотечного кредитования показывает, что ипотечные кредиты являются самым надежным вложением после государственных облигаций и существенно превышают по надежности корпоративные обязательства. В частности, в США случаи дефолтов по ипотечным кредитам в 3 раза реже, чем по кредитам корпораций. В среднем, за последние 5 лет на весь объем ипотечных обязательств пришлось всего лишь 0.14% плохих долгов. В России рынок ипотеки только зарождается, и кредитное качество ипотечных кредитов в России в настоящий момент можно охарактеризовать как очень высокое. Это вызвано, в частности, следующими причинами: общим улучшением экономической ситуации в РФ в течение последних лет, высокими темпами роста цен на жилье и консервативным подходом банков при оценке качества заемщиков и андеррайтинге ипотечных активов.

       В частности, за период использования  стандартов продавца портфеля закладных, составляющего ипотечное покрытие облигаций ГПБ-Ипотеки – банка  Совфинтрейд – с начала 2005 года общее количество дефолтов по всему портфелю Совфинтрейда составило 6 из 15 000 рефинансированных Совфинтрейдом закладных, уровень потерь – 0%, норма просрочек – 0.3% от объема портфеля. Данный уровень просрочек характеризует и закладные, входящие в состав ипотечного покрытия облигаций ГПБ-Ипотеки. Согласно статистике Совфинтрейда, 90% просрочек погашаются в течение месяца, следующего за месяцем их  возникновения.

       3. Низкая дюрация 

       Несмотря  на то что ипотечные активы –  долгосрочный инструмент (сроком до 30 лет), исходя из анализа статистических данных о темпах досрочного погашения закладных, входящих в портфель Совфинтрейда, представляется наиболее вероятным, что данные облигации с ипотечным покрытием будут погашены в течение 4.8 лет (учитывая также экономическую заинтересованность держателей привилегированных акций в использовании встроенного колл-опциона на выкуп непогашенного портфеля закладных через 4.8 года).При этом, ожидаемая дюрация выпуска – около 2.4 года, что определяет относительно низкую чувствительность инструмента к изменениям процентных ставок.

       4. Налоговая экономия

       В соответствии с законодательством  РФ доходы, полученные по облигациям с  ипотечным покрытием, эмитированным  до 1 января 2007 года, облагаются по льготной ставке налогообложения в 9%. Это значительно ниже ставки налога на доходы от других рублевых облигаций, в том числе других игроков рынка ипотечных кредитов, в частности АИЖК, которая составляет 24%, как и для корпоративных облигаций, а для муниципальных облигаций эта ставка составляет 15%.

       5. Отсутствие рисков, связанных с  коммерческой деятельностью Эмитента 

       Как уже было отмечено выше, создание специализированного  ипотечного агента ГПБ-Ипотека преследует цели устранения коммерческих рисков облигаций с ипотечным покрытием. Поскольку данная компания является полностью автономной SPV, деятельность которой заключается только в получении платежей по закладным, составляющим ипотечное покрытие, и обслуживанию обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, то коммерческие риски Эмитента отсутствуют, что подкрепляется также отсутствием налогообложения доходов Эмитента.

       6. Прозрачные денежные потоки 

       Денежные  потоки по облигациям полностью определяются денежными потоками по закладным, составляющим ипотечное покрытие. Газпромбанк  как сервисный агент полностью покрывает технические риски, связанные с переводом денежных средств, выплаченных заемщиками по закладным, входящим в ипотечное покрытие.

       7. Национальный проект 

       Развитие  рынка облигаций с ипотечным  покрытием в РФ – необходимая  составная часть национального проекта «Доступное жилье». Выпуск облигаций с ипотечным покрытием ГПБ-Ипотека – пилотный проект в этой области, однако значительные перспективы роста данного сегмента рынка рублевых облигаций очевидны.

       8. Свободно обращаемые ценные бумаги с первого дня публичного размещения

       К моменту публичного размещения отчет  об итогах выпуска облигаций с  ипотечным покрытием будет зарегистрирован  ФСФР и облигации будут допущены к торгам на ФБ ММВБ. Таким образом, инвесторы, приобретая облигации с ипотечным покрытием ГПБ-Ипотеки при публичном размещении, не несут рисков, связанных с завершением юридических процедур регистрации выпуска облигаций и имеют возможность осуществлять сделки с данными ценным бумагами непосредственно с момента их приобретения.²