Ипотечное кредитование

Ипотека слово популярное. Она даёт надежду  на приобретение комфортного жилья  тем категориям населения, которым  не под силу приобрести квартиру единовременно.

Некоторым южноуральцам уже удалось решить квартирный вопрос с помощью ипотеки, но большинство пока не решается на столь серьезный шаг. Чтобы развеять сомнения потенциальных пользователей ипотечного кредита, попробуем выяснить, чем ипотечный кредит выгоднее традиционного.

Что такое  ипотека?

Слово ипотека греческого происхождения, и переводится как залог. Залог и составляет суть ипотеки. Ипотечный кредит это долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств. С учетом того, что цена приобретаемой квартиры достаточно высока, срок ипотечного кредита составляет, как правило, 10 и более лет.

В соответствии с федеральной программой по ипотечному жилищному кредитованию срок, на который  выдается ипотечный жилищный кредит, может достигать 26 лет, ставка установлена в размере 14% годовых.

ПРЕИМУЩЕСТВА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА 

Приобретая  жилье в кредит, Вы получаете возможность  жить в своей собственной новой  квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно, в течение нескольких лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам. Одновременно Вам предоставляется существенная льгота по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым Кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Общий размер данного вычета не может превышать 1 000 000 рублей, без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ИПОТЕКИ

В какой  мере решает ипотека жилищную проблему? Часть аналитиков считает, что в  существующем виде она неперспективна.

Во-первых, 30% барьер для многих высок во-вторых, стоимость кредита слишком высока при сравнительно коротких сроках выплат в-третьих, сбор данных по банкам Челябинска, предлагающим услуги ипотечного кредитования, показал, что таких банков на самом деле не так уж много. Исследователи этой темы формулируют причины такого положения дел: это и отсутствие квалифицированных кадров, способных управлять рисками, и отсутствие капитала, и низкая доходность от деятельности по ипотечному кредитованию. Итак, ипотечное кредитование сможет стать реальным решением жилищной проблемы, если будет оказана помощь в преодолении 30% барьера, если стоимость кредита будет меньше при увеличении срока его выплаты, либо, если челябинцы станут обеспеченнее. Кроме того, некоторые аналитики склонны видеть причины, тормозящие развитие ипотеки, не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Несмотря на несовершенство этой схемы кредитования, основания для успешного функционирования ипотеки в Челябинске есть. В нашем городе, как и в целом по стране, постепенно формируется кредитоспособный средний класс. Предприниматели заинтересованы в преодолении спада в экономике и увеличении объёмов жилищного строительства. Возникла сеть новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы). Ведущие банки выполнили пробные (пилотные) проекты ипотечного кредитования и обучили своих специалистов ипотечному делу. Появились налоговые льготы, связанные с ипотечным жилищным кредитованием. Органы власти активно поддерживают проекты ипотечного кредитования граждан.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ИСТОРИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Правительство Челябинской области считает  ипотечное кредитование перспективным  направлением жилищной политики. Поэтому  в Челябинской области за последнее  время сделано многое для того, чтобы ипотека из проектов на бумаге превратилась в реальность. Напомним, что в Челябинской области ипотечная программа стартовала в феврале 2002 года, когда Законодательное собрание приняло областную целевую программу Жилье на 2002 2010 годы стоимостью 19,8 млрд. рублей, включая ипотечную часть. Но в тот период дальше громких заявлений дело не пошло. Причина - отсутствие взаимодействия между участниками ипотечного процесса: федеральным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), его представительством в области, банками, страховыми компаниями, строителями и риэлторами. Разработанная властями Челябинской области схема предусматривала получение в банках жителями региона кредитов, не превышающих 70% от стоимости квартиры, сроком на 5 10 лет под 18 19% годовых. Затем ставку снизили до 15% годовых, чтобы соответствовать принятой ставке АИЖК. Заёмщику могли предоставить единовременную безвозмездную субсидию из областного бюджета в размере одной пятой стоимости жилья (не более 30 тыс. руб.) и из местных бюджетов в размере одной десятой стоимости жилья (не более 15 тыс. рублей). На следующем этапе схемы местное представительство АИЖК должно было выкупить закладные у банка. С АИЖК заключили агентские договоры Челиндбанк и Челябинвестбанк. Они уже были готовы выдавать ипотечные кредиты населению по стандартам агентства с последующим рефинансированием (агентство выделило банкам на эти цели по 20 млн. руб.), но в середине 2002 года концепция взаимоотношений АИЖК с регионами изменилась: вместо представительств АИЖК в субъектах РФ решили создавать самостоятельные структуры за счет региональных ресурсов.

В 2005 году областное правительство вновь  рассмотрело жилищную проблему. Основным механизмом решения квартирного  вопроса признана ипотека. На сегодняшний  день банки области выдали 3 тысячи ипотечных кредитов на сумму 810 млн. рублей, в среднем сумма кредита составляет 270 тысяч рублей. За текущий год объем закладных, находящихся в обслуживании АИЖК, увеличился в 9,6 раза по сравнению с прошлым годом. По показателям работы Южно-Уральское агентство занимает 9 место среди 68 регионов РФ, включившихся в федеральную систему ипотечного кредитования.

По данным муниципалитетов, на 1 января 2005 года в  очереди на улучшение жилищных условий  состоит 130 тысяч семей.

ФИНАНСИРОВАНИИ  ИПОТЕКИ В ЧЕЛЯБИНСКЕ

Челябинское областное правительство несколько  раз предпринимало усилия по финансовой поддержке ипотеки. В других регионах (например, в Санкт-Петербурге) разрабатывались  и внедрялись оригинальные схемы  и модели предоставления кредитов.

Так, Санкт-Петербургский ипотечный банк предложил своим клиентам следующие схемы кредитования: выступление банка гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпуск облигаций под конкретные объекты недвижимости, а также муниципальный облигационный заём под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий.

Сегодня в Челябинске в качестве агентов  АИЖК отваживаются выступать немногие банки и их филиалы, расположенные  на Южном Урале. А предоставлять  ипотечный кредит самостоятельно, без перепродажи Агентству ипотечного жилищного кредитования, до недавнего времени даже крупнейшие в стране банки рисковали только в валюте. Совсем недавно, один из таких банков Промышленно-строительный банк начал вводить ипотечное кредитование в рублях.

Рассказывает  заместитель управляющего челябинским  филиалом Промышленно-строительного  банка Сергей Викторович Ермолаев:Когда  мы говорим об ипотеке, имеем в  виду ипотеку для физических лиц. Банк выдает ипотечный кредит сроком до 10 лет. Хотя по государственной программе ставка снизилась до 14% годовых, у нас она по-прежнему составляет 15%. Первоначальный взнос у нас составляет 20% стоимости приобретаемого жилья, в то время, как по государственной программе 30%. Документы, подтверждающие доход, требуются такие же, как и по государственной программе. По правилам нашего банка заёмщик обязательно должен застраховать не только жильё, на приобретение которого он берёт кредит, но и свою жизнь. Мы можем выдать ипотечный кредит на ещё не построенное жильё. В этом случае, естественно, залогом является не само жильё, а право требования на жильё. И первоначальный взнос, и годовая ставка в этом случае другие: первоначальный взнос должен составлять 30%, а ставка 17% годовых. Как только появляются документы, регистрирующие это жилье как построенное, ставка снижается до 15%.

Банк  УРАЛСИБ предлагает своим клиентам общефедеральную программу ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), а также  программу Ипотечное кредитование физических лиц.

Цель  программы Ипотечное кредитование физических лиц кредитование населения

и предпринимателей на приобретение квартир в уже  сданных в эксплуатацию новых  домах или на рынке вторичного жилья.

Заемщиками  могут выступать физические лица и предприниматели в возрасте от 18 до 55 лет, граждане РФ, зарегистрированные (прописанные) в населенных пунктах, где расположены офисы банка УРАЛСИБ. Физические лица должны иметь стабильные доходы на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев, предприниматели стабильные доходы не менее 12 месяцев. По желанию Заемщика для получения кредита может учитываться совокупный семейный доход.

Условия кредита весьма выгодны. Вы можете выбирать, в каких денежных единицах брать  кредит: в рублях, в евро или в  долларах США. Кредит выдается сроком до 10 лет. Сумма кредита составляет до 70% стоимости квартиры. Погашать кредит и уплачивать проценты вы можете двумя путями: либо погашать основной долг по кредиту равными долями в соответствии с графиком (проценты при этом начисляются на остаток суммы долга), либо выплатить кредит досрочно, через 90 дней с момента его выдачи.

Процентная  ставка за пользование кредитом не ниже 17% в рублях и 12% в долларах США  и евро. В любом из офисов банка  УРАЛСИБ Вас ознакомят с условиями  кредитования и проведут предварительный  расчет возможной суммы кредита на основании уровня Ваших доходов.

Так или  иначе, у челябинцев появилась реальная возможность приобрести квартиру, выбрав для себя наиболее подходящий вариант  жилищного кредитования. Схема приобретения недвижимости в собственность с  помощью кредита зарекомендовала себя во всем мире как наиболее выгодная и удобная. По данным статистики, сегодня в России единовременное приобретение жилья в собственность доступно только очень богатым людям, бюджет обеспечивает около 10% населения, основная же часть россиян покупает жильё в кредит. А самый цивилизованный и самый развитый из всех вариантов жилищного кредитования это ипотека, со всеми её плюсами и минусами.

Журнал "Южноуральская недвижимость"

            В 2003 году в области было выдано чуть менее 500 кредитов и займов на приобретение жилья, на сумму 92 млн. руб. При этом на долю Сбербанка РФ приходилось 87,3%, ЮУ АИЖК – 8,4% от общей суммы выданных кредитов.

Система ипотечного кредитования населения  в Челябинской области функционирует  с 2003 года. Первый год в ней участвовали 3 коммерческих банка: отделения Сбербанка РФ, действующие на территории области (далее Сбербанк РФ), ОАО "Челябинвестбанк", ОАО АКБ "Челиндбанк" и ОАО "Южно – Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Начиная с 2004 года, система ипотечного жилищного кредитования в области начала развиваться быстрыми темпами. Ситуация по сравнению с 2003 годом существенно изменилась и по количеству выданных кредитов и по числу участников – кредитных организаций. В 2004 году ипотечные жилищные кредиты в области выдавали уже не 3, а 18 кредитных организаций и ЮУ АИЖК (займы).

В последующие  два года областной рынок жилищного  ипотечного кредитования продолжал  развиваться ускоренными темпами. Так, в 2006 году сумма выданных ипотечных  жилищных кредитов составила почти семь миллиардов рублей и возросла по сравнению с 2004 годом более чем в 10 раз.

По мнению специалистов в области недвижимости, областной рынок ипотечного жилищного  кредитования сохранит столь высокие  темпы прироста в ближайшие три – четыре года.

Основной  рост показателей рынка в 2005 – 2006 годах обеспечен активизацией участия  в ипотечном жилищном кредитовании коммерческих банков, и ростом объемов  кредитования ЮУ АИЖК.

Так, в 2006 году ЮУ АИЖК предоставил займы  на приобретение жилья на общую сумму 349 744 тыс. рублей. Темпы роста объема выданных займов ЮУ АИЖК по отношению к 2005 году составили 386,5%, против средних по области 335,6%.

В 2007 году в планах ЮУ АИЖК – дальнейшее увеличение объемов жилищного ипотечного кредитования. С этой целью правительством области принято решение в 2007 году увеличить уставной капитал ЮУ АИЖК с 1,008 млрд руб. до 1,5 млрд. руб. В планах ЮУ АИЖК выдавать собственные займы на строящееся жилье, в котором инвестором выступает само ЮУ АИЖК. Это должно привести к снижению стоимости 1 кв. метра жилья, предоставляемого населению области в рамках Федеральной программы по стандартам АИЖК.

Показатели  участия Сбербанка РФ в выдаче ипотечных жилищных кредитов на территории Челябинской области снижаются. В 2006 году в сумме выданных ипотечных жилищных кредитов в области его доля составила лишь 17,1% против 50,4% в 2004 году.

В целом  по всем видам кредитов, выдаваемых на покупку жилья, в 2006 году Сбербанк РФ выдал кредитов на сумму 2 215 064 тыс. руб., что составляет более 26% от общей суммы выданных кредитов на цели покупки жилья в области в 2006 году (8 515 436 тыс. руб.). Это объясняется тем, что Челябинское отделение Сбербанка РФ основной упор в жилищном кредитовании граждан на территории Челябинской области делает на предоставление иных кредитов на покупку жилья и иных ипотечных кредитов, а не на кредитовании по Федеральной программе по стандартам АИЖК. Использование Сбербанком различных программ жилищного кредитования, его репутация надежного партнера позволяют сделать вывод о том, что Сбербанк в ближайшие годы сохранит сегодняшние позиции, и возможно, даже несколько увеличит долю участия в жилищном кредитовании физических лиц в Челябинской области по сравнению с 2006 годом.