Характеристика операций купли-продажи недвижимости

1. прощение долга, если даритель освобождает одаряемого от обязанности перед самим собой,
2. перевод долга, если даритель переводит на себя обязательство одаряемого перед третьим лицом,
3. принятие на себя исполнения обязательства, если даритель исполняет обязательство за одаряемое лицо и от его имени.

     Предметом договора дарения могут выступать  любые вещи, не изъятые из оборота, в том числе деньги и ценные бумаги. Дарение вещей, ограниченных в обороте, например, охотничьего  оружия, не должно нарушать их специального правового режима. Одаряемыми лицами могут выступать лишь управомоченные на владение соответствующей вещью лица, например, член общества охотников или охотник-промысловик, имеющий лицензию.

     Дарение прав в отношении третьих лиц  происходит в форме их уступки, цессии, с соблюдением норм ст. 382 - 390 ГК РФ. Сложнее обстоит дело с регулированием дарения имущественных прав в  отношении самого дарителя. Такие  права могут либо существовать у  третьих лиц до момента дарения, либо возникать у одаряемого на основе договора дарения. Однако в первом случае даритель не может уступить права, поскольку  они ему не принадлежат. Во втором случае права одаряемого возникают  впервые в силу самого договора дарения. Но уступить можно лишь такое право, которое ранее уже принадлежало кредитору в силу обязательства, возникшего до момента уступки (п. 1 ст. 382 ГК РФ), следовательно, дарение права в отношении самого дарителя цессией не является.

     Предмет договора дарения должен быть формально  определен путем указания на конкретную вещь, право или освобождение от конкретной обязанности. В противном  случае договор, содержащий обещание подарить, считается незаключенным (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Обещание подарить неопределенную вещь не имеет правового значения. Отсутствие в законе аналогичной  нормы, посвященной реальному договору дарения, объясняется тем, что его  предмет неизбежно становится определенным для сторон уже в момент передачи, то есть еще при заключении договора.

     Форма договора дарения определятся его  предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК РФ все договоры дарения недвижимого  имущества (и реальные, и консенсуальные) должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.

     Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору дарения  строится на общих основаниях, урегулированных  главой 25 ГК РФ. Однако, учитывая безвозмездный  характер этого договора, закон предусмотрел из общих правил ряд изъятий, ограничивающих ответственность сторон договора.

     Реальный  договор дарения обычно не порождает  обязательства, выступая лишь как основание  возникновения прав на стороне одаряемого. Консенсуальный договор дарения в своем развитии проходит два этапа: сначала он порождает соответствующее обязательство, а затем исполнение этого обязательства приводит к приобретению одаряемым лицом вещных или иных прав в отношении дара. На первом этапе дарение может быть прекращено на общих основаниях, предусмотренных главой 26 ГК РФ и ст. 450, 451 ГК РФ, а также по основаниям, свойственным лишь дарению - п. 1 ст. 573 и п. 1 и 2 ст. 577 ГК РФ. После того как обязательство исполнено, прекратить его уже невозможно, поскольку договор сыграл свою роль.

     Однако  в ряде случаев закон допускает  отмену уже исполненного договора дарения, то есть аннулирует договор как факт, повлекший юридические последствия. Перечень таких оснований установлен ст. 578 и п. 5 ст. 582 ГК РФ и является исчерпывающим. Даритель вправе отменить или потребовать через суд  отмены дарения (за исключением пожертвований  и обычных подарков небольшой  стоимости) в следующих случаях:

1. если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
2. если одаряемое лицо обращается с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, ненадлежащим образом, что создает угрозу ее утраты,
3. если даритель пережил одаряемого при условии, что такое основание отмены дарения было предусмотрено договором.

4. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВА НА НАСЛЕДОВАНИЕ

     Согласно  ст.1268 ГК наследник по завещанию  или по закону имеет право принять  наследство или не принять его. Не допускается принятие наследства с условием или с оговоркой. Следовательно, принятие наследства является юридическим действием (односторонней сделкой) наследника, выражающим его согласие быть преемником наследодателя.

     Акт принятия наследства имеет обратную силу. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени  его открытия. С этого же времени  доходы от имущества являются его  собственностью и он должен нести все расходы по наследству.

     Порядок принятия наследства в ГК значительно  изменен: он дифференцирован в зависимости  от того, проживал ли постоянно наследник  с наследодателем на время открытия наследства или нет.

     Наследник, постоянно проживавший совместно  с наследодателем на время открытия наследства, считается принявшим  наследство, если в течение срока, установленного ст.1270 ГК, он не заявил об отказе от него. Малолетнее, несовершеннолетнее, недееспособное лицо, а также лицо, гражданская дееспособность которого ограничена, считаются принявшими наследство, кроме случаев, установленных чч.2-4 ст.1273 ГК. Независимо от времени принятия наследства оно принадлежит наследнику со времени открытия наследства (ст.1268 ГК).

     Согласно  ст.1269 ГК наследник, который желает принять наследство, но на время  открытия наследства не проживал постоянно  с наследодателем, должен подать в  нотариальную контору заявление  о принятии наследства.

     Законом (ст.1270 ГК) установлены сроки для  принятия наследства. По общему правилу, для принятия наследства устанавливается  срок в шесть месяцев, который  начинается со времени открытия наследства.

     Право на отказ от принятия наследства – наследник по завещанию или по закону может отказаться от принятия наследства в течение срока, установленного ст.1270 ГК. Отказ от принятия наследства является безусловным и безоговорочным.

     Право на отказ от принятия наследства в  пользу другого лица – наследник по завещанию имеет право отказаться от принятия наследства в пользу другого наследника по завещанию. Наследник по закону имеет право отказаться от принятия наследства в пользу кого-либо из наследников по закону независимо от очереди. Наследник имеет право отказаться от доли в наследстве наследодателя, который отказался от наследства в его пользу.

     Переход права на принятие наследства – если наследник по завещанию или по закону умер после открытия наследства и не успел его принять, право на принятие принадлежащей ему доли наследства, кроме права на принятие обязательной доли в наследстве, переходит к его наследникам (наследственная трансмиссия).

     Наследственной  трансмиссией называется переход по наследству права на принятие наследства. Возникшее вследствие открытия наследства право на принятие или на отказ  от его принятия может переходить в порядке наследования. Поэтому  наследники лица, призванного к наследованию и умершего до принятия открывшегося наследства, вправе осуществить это  вместо него. Такой переход права  на принятие наследства, не принятого  умершим наследником, именуется  наследственной трансмиссией, а лица, наследующие вместо умершего трансмиттента,  – трансмиссарами.

     Наследственная  трансмиссия возможна при наличии  двух условий: если наследство открыто (наследодатель умер) и вслед за наследодателем умирает наследник, не успев в установленный законом  срок принять наследство.

     Наследники, которые в течение не менее  одного года до времени открытия наследства проживали совместно с наследодателем одной семьей, имеют преимущественное право перед другими наследниками на выдел им в натуре предметов  обычной домашней обстановки и обихода  в размере доли в наследстве, причитающейся  им.

     Наследники, которые совместно с наследодателем были совладельцами имущества, имеют  преимущественное право перед другими  наследниками на выдел им в натуре этого имущества, в пределах их доли в наследстве, если это не нарушает интересы других наследников, имеющих  существенное значение.

     Таким образом, в случае принятия наследства несколькими наследниками происходит раздел наследства – наследники становятся сособственниками имущества, сокредиторами и содолжниками соответственно тем правам и обязанностям, которые перешли к ним в порядке наследственного правопреемства. Как правило, раздел наследства осуществляется по взаимному согласию всех наследников. В случае спора раздел наследства осуществляется в судебном порядке.

     При наследовании по закону наследственное имущество делится поровну. При  наследовании по завещанию имущество  делится соответственно указаниям  завещателя.

     Если  наследодатель состоял в зарегистрированном браке, то разделу подлежит не все  имущество, нажитое супругами в  браке, а только доля, причитающаяся  умершему. Из общего имущества должна быть выделена доля вдовы (вдовца). Это  не исключает ее (его) участия как  наследника в разделе наследства.

     Если  по истечении срока для принятия наследства и после распределения  его между наследниками наследство приняли другие наследники (чч.2, 3 ст.1272 ГК), оно подлежит перераспределению  между ними.

     Ответственность наследников по долгам наследодателя  вытекает из сущности универсального правопреемства. Наследники, принявшие  наследство, отвечают по долгам наследодателя. Каждый из наследников отвечает в  пределах полученной доли.

     К долгам наследодателя, обременяющим наследство, относятся его переходящие в  порядке наследования гражданско-правовые обязательства, в частности, обязательства, возникшие из договоров или из причинения вреда наследодателем. Не переходят по наследованию обязательства, требующие только личного исполнения их должником.

     Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя пропорционально  наследственной доле, получаемой каждым из них. Их ответственность является долевой.

     Охрана  наследственного имущества осуществляется в интересах наследников, отказополучателей и кредиторов наследодателя с целью сохранения его до принятия наследства наследниками.

     Нотариус  по месту открытия наследства, а  в населенных пунктах, где нет нотариуса, – соответствующие органы местного самоуправления по собственной инициативе или по заявлению наследников принимают меры по охране наследственного имущества.

     Расходы на охрану наследственного имущества  возмещаются наследниками в соответствии с их долей в наследстве.

     Если  наследование осуществляется не только по завещанию, но и по закону, исполнитель  завещания, которого назначил наследодатель, принимает меры по охране всего наследства.

     Если  в составе наследства есть имущество, требующее содержания, ухода, совершения других фактических или юридических  действий для поддержания его  в надлежащем состоянии, нотариус, а  в населенных пунктах, где нет нотариуса, – соответствующий орган местного самоуправления, в случае отсутствия наследников или исполнителя завещания, заключают договор на управление наследством с другим лицом. 
 
 
 
 

5. СУЩНОСТЬ  НАСЛЕДСТВЕННОГО ДОГОВОРА

     Одной из новелл ГК является наследственный договор, урегулированный в главе 90 ГК. Учитывая то, что он связан с  наследованием, он расположен в книге шестой ГК «Наследственное право».

     Наследственный  договор – это договор, по которому одна сторона (приобретатель) обязуется выполнить распоряжение другой стороны (отчуждателя) и в случае его смерти приобретает право собственности на имущество отчуждателя.

     Стороны в наследственном договоре – отчуждатель и приобретатель. Отчуждателем в наследственном договоре могут быть супруги, один из супругов или другое лицо. Приобретателем в наследственном договоре может быть физическое или юридическое лицо. Наследственный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

     Приобретатель в наследственном договоре может  быть обязан совершить определенное действие имущественного или неимущественного характера до открытия наследства или  после его открытия.