Формирование рынка земли

 Сегодня в  России уровень интеллектуальной  проработки аграрных проблем  на два порядка ниже, чем сто  лет назад, считает Л.И. Абалкин.  Вся их сложность сведена к  чисто митинговому спору «За»  или «Против» частной собственности  на землю. А как может российский  фермер в Сибири, на Севере  или даже в условиях европейского  бездорожья работать без транспорта  и электричества, которые он  сам никогда без государства  не создаст? Как можно без  науки, без селекции и семеноводства,  при постоянно повторяющихся  в России засухах конкурировать  с мировым рынком?

 У автора  нет готового ответа на эти  и другие связанные с ним  вопросы. Важно поднять уровень  их интеллектуальной проработки  до того, каким он был в российской  школе экономической мысли. Нужно  по-новому взглянуть на многие  предлагавшиеся ранее рецепты,  на периодически возникавшие,  но отброшенные идеи создания  агрогородов, на сохранение российского  чернозема, на борьбу с эрозией  почвы и планы лесозащиты страны.

         От этого зависит будущее России, а также решение столь остро  вставших перед ней демографических  проблем, взгляд на завтрашний  день нашей армии и проблемы  экономической, в том числе  продовольственной безопасности  страны.

Российская федерация  переживает один из сложнейших моментов в своей истории, связанный с  нарастанием диспропорций в экономике, разрывом хозяйственных связей между  предприятиями и регионами, спадом выпуска продукции в большинстве  отраслей промышленного и сельскохозяйственного  производства. Сокращается национальный доход, ощущается острая нехватка ресурсов, на многих предприятиях останавливается  производственный процесс.

Господство командно-административной системы за несколько десятилетий  привело к хроническому кризису  сельского хозяйства России, к  обострению проблемы продовольственного снабжения населения. Материально-техническое  обеспечение сельского хозяйства  значительно отставало от высокоразвитых стран. И это все случилось  с некогда могучей державой, лидером  по экспорту зерна, богатейшей природными ресурсами страной. Возьмем к  примеру сельское хозяйство. Некоторые  политики и экономисты суть реформы  в нем сводят исключительно к  частной собственности на землю. Но ограниченный оборот земли не означает автоматического появления эффективного собственника. Быть собственником земли  важно. Но не менее важно распоряжаться  результатами своего труда и знать, что они будут обществом востребованы. Очевидно, что в отношении оборота  сельскохозяйственных земель необходимо предусмотреть определенные ограничения: изменение их целевого использования, концентрацию земельных долей в  руках одного собственника и наличие  профессионального опыта у землевладельцев. Базовыми условиями для привлечения  капитала в любую сферу экономики, в том числе и сельское хозяйство, являются доход на вложенный капитал  и гарантии возвратности средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому  простое декларирование тезиса купли-продажи  земли, хотя и создает предпосылки  для привлечения капитала в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Для того чтобы в сельское хозяйство  пришел инвестор и сформировался  эффективный собственник, государство  должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии агропромышленного комплекса, в частности, через государственную  поддержку кредитования под залог  земли и использованием закладных  на землю. 
 

2. Проблемы  рынка земли

При огромном земельном потенциале России широкомасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий. Попытки  решить эту проблему через бесплатную передачу или через выпуск земельных  приватизационных чеков тоже чреваты  серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные  права на землю через некоторое  время будут сосредоточены в  руках крупных банков и иностранных  юридических лиц.

На первом этапе как в аграрном, так и  промышленном секторе в качестве основной формы землепользования может  быть сохранена аренда земли с  правом ее последующего выкупа, с контролем  государственных органов за ее использованием.

Одновременно  должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения  ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное  садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны  и узаконены процедуры изъятия  земель у убыточных колхозов и  совхозов с объявлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий  и организаций, которые не обеспечивают нормативных сроков освоения предоставленных  им ранее для строительства или  иных целей площадок. Именно эти  земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять  федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными  чеками, а полновесными деньгами.

Рынок земли  и земельные отношения в каждом регионе понимают по-своему. Маятник  колеблется от признания частной  собственности на землю до полного  ее отрицания. Можно ли разобраться  в этих проблем? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. "О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства" прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор сельскохозяйственного производства имеет свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном указе президента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласит правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник может продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Процедура получения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехи для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: сейчас в России предложение превышает спрос на землю. - Что же это за рынок? Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер готов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну - совершенно объективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог бы продать "избыток", а полученные деньги вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на горожан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. В одних местах процесс идет активнее - в Московской области и южных регионах, в других - медленнее. Для полноты картины остается добавить, что есть и такие регионы, например Республика Саха (Якутия) , где земля по-прежнему остается исключительно в собственности государства. В Республике Марий Эл можно взять участок для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного производства землю в собственность не дают. - А что заставляет садоводов отказываться от собственности на землю? - Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога. Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумных пределах. Возьмите эту землю в государственную собственность, просят люди в письмах-жалобах, и дайте ее нам в пожизненное наследуемое владение. Как юридически отработать "обратный ход"? Законодательством это не предусмотрено. Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог на землю - небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать на федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину: чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации. - Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам. - Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинская реформа отдавала в собственность хуторские и отрубные земли. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли. - Поразительное сходство с нынешней реформой. Снова "единоличник", то есть фермер, выделяется из "общины". Не правда ли? - Сходство чисто внешнее, а различие - существенное. Современное законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести фермерское хозяйство. Далее. Можно эту земельную долю продать, что, конечно, непросто, как мы уже выяснили, но юридически возможно. Практика, впрочем, показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году был настоящий бум - выделилось 350 тысяч хозяйств фермеров. Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч. Законодательство этот процесс не ускоряет и не замедляет, позволяя проявиться естественному ходу событий. Крестьяне в общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) - пожалуйста. Не захотел - работай в коллективе. Крестьяне сдают свою земельную долю в аренду с/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними или многосторонними договорами. Другой вариант - вносят долю в уставной фонд организации (теряя право собственности) и получают дивиденды. То есть рождается многоукладная экономика. С одной стороны, существуют коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой - немногочисленное фермерство.

У крестьянина  проблем с получением земли почти  нет. Его трудности в ином. Оставшись  с землей один на один, фермер ничего не может сделать без денег, техники, удобрений и т.д. - Отличие нынешней земельной реформы от той, что  была в начале ХХ века, заключается  в решении финансовой проблемы. Сейчас мы то и дело слышим требования депутатов  Гос. думы выделить государственные  дотации селу. А столыпинскую реформу  финансировал Крестьянский банк. Он давал  хуторянам под залог земли  дешевые и долгосрочные кредиты. В коллективизацию было раскулачено  и оторвано от земледелия 10 миллионов  зажиточных крестьян. Видимо, как раз  тот слой, что вырос за четверть века в результате деятельности Столыпина. Так не повторить ли нам его  опыт? Может, надо создать Крестьянский банк и аграрное агентство по типу ипотеки? Или что-то подобное.

В 1996 году правительство  утвердило Федеральную целевую  программу развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Она по идее должна решать финансовые проблемы земледельцев. Если будет  государственная поддержка в  той или иной форме (дотации, кредиты  или что-то другое) , если появятся кооперативы  по переработке и сбыту продукции, как в Западной Европе, то российское фермерство, безусловно, будет шаг  за шагом развиваться.

Так что же представляет собой наше фермерство на современном этапе? Это - 285 тысяч  хозяев и 13,5 миллиона гектаров земли (на 1997 год) . Этот сектор, по официальным  данным, производит пока только 6-8 процентов  продовольствия. Впрочем, статистика четкой картины не дает, потому что она  фиксирует только то, что продают  на элеваторы, на большие сборные  пункты, а тот продукт, который  идет от фермеров непосредственно населению - через рынки, например - не учитывается.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Перспективы рынка земли 

В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них  пашни - 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенные  возможности пополнить бюджет, используя  эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов  земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит  к другим пользователям - в крестьянские (фермерские) и личные подсобные  хозяйства. Перед правительством стоит  дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного  производства, либо пытаться развивать  агропромышленный комплекс и осваивать  новые земли сельскохозяйственного  назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с  точки зрения пользователей и  меньшую для государства, выигрывает.

В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2005-2007 годах  на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной  ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным  законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли  сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.

Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в  предшествующий; 28 января принятый закон  одобрен Советом Федерации, а  с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимает  прежнее ограничение в отношении  земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом  залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Другая поправка разрешает арендатору земельного участка  передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока  договора аренды.

Согласно еще  одной поправке, ипотека находящихся  на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с  ней также собственностью владельца  земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.

Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма  применительно к земле.

Глубокие трансформации, которые в настоящее время  происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение  и нерешенность еще многих научных  и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных  отношений и рынка земли в  России, предложения на основании  их анализ состоят в следующем:

* необходимо  дать новую трактовку понятия  абсолютной земельной ренты с  объяснением этого феномена с  современных теоретических позиций,  основывающихся на ограниченности  земельных ресурсов и низкой  эластичности предложения земли  как фактора производства.

* в отличие  от традиционно сложившихся взглядов  о необходимости существования  перераспределенческого механизма  дифференциальной ренты и создания  равных условий производства  может быть сформулирован принцип  рациональности сосредоточения  факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах.

* обоснование  необходимости повышения рентабельности  сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет  государственной поддержки отрасли,  для создания благоприятных условий  ценообразования на землю, поскольку  в условиях низкорентабельного  или убыточного ведения хозяйств  земельная рента не может служить  основой для капитализации стоимости  земельной собственности.

*выявить, что  современную частную собственность  на землю необходимо рассматривать  не как абсолютную и безусловную,  а условную, ограниченную многими  факторами, такими как:

- возможность  покупки земли лишь реальным  сельскохозяйственным производителям;

- ограничение  максимальных размеров сельскохозяйственных  владений;

- запрещение  или максимальное ограничение  вывода сельскохозяйственных земель  из оборота или перевода их  на другие виды использования;

- как правило  недопущение иностранных собственников  сельскохозяйственных угодий;

- запрещение  приобретения сельскохозяйственных  угодий финансовыми институтами  и юридическими лицами;

- ограничения  экологического характера. 

* обосновать  необходимость дифференцированного  подхода к крупным и мелким (крестьянским и личным подсобным)  хозяйствам, которая заключается  в создании различных систем  налогообложения различного юридического  статуса земельной собственности,  признанием за ними статуса  некоммерческих и семейно-трудовых  хозяйств, вывода мелкой земельной  собственности из хозяйственной  правоответственности, с сохранением  семейного характера собственности  мелких хозяйств.

* доказать  необходимость введения государственного  регулирования рынка земли и  создание институциональных основ  для его функционирования в  России,

- установить  нормы максимальных владений  и аренды, с целью недопущения  латифундистских форм собственности.

* определить  возможности и ограничения ипотечного  кредита в современных условиях, а именно

- высокорентабельное  ведение сельскохозяйственного  производства,