Факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости

Недвижимость (недвижимое имущество) - земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (Real estate, Realty).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и др. имущество.

Вещи, не относящиеся  к недвижимым, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на них не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 

Следует выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости:

физические: природные (земля, климат, природные ресурсы); искусственные (созданные человеком  различные объекты, инфраструктура города);

социальные: размер семьи; уровень жизни; окружение;

экономические: уровень дохода; налоговая политика; финансово-кредитная система; уровень  цен; уровень занятости населения  и пр.;

политические (институциональные): зонирование (целевое назначение) земель города; защита окружающей среды; культура; образование; налоговая политика.

Кроме этого, факторы  следует разделять по объекту исследования: единичный объект или совокупность объектов района, города, региона.

Стоимость единичного объекта изменяется в зависимости  от трех групп факторов, определяющих:

качество объекта (например, тип дома, материал стен, этаж, наличие лифта, состояние квартиры и т.п.);

местоположение  объекта (удаление от центра города, станций  метро, танспортные связи, экологическая  обстановка, престижность и т.д.);

размеры объекта (общая и жилая площадь, число  комнат и т.п.).

ФАКТОРЫ, ИЗМЕНЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ  ОБЪЕКТОВ ВО ВРЕМЕНИ 

Понятно, что  стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города (среднего) уровня. Поэтому остальные  факторы следует сгруппировать  по характеру их влияния на средний  по совокупности объектов уровень.

Во-первых, выделятся  группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, экономические факторы  необходимо разделелить на региональные (состояние экономики города) и  федеральные (макроэкономические параметры). В третьих, все факторы дифференциируются  на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или  менее стабильный уровень цен, и  кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции  изменения цен.

В результате все  факторы объединяются в 4 группы:

факторы, зависящие  от стадии развития рынка жилья;

факторы, зависящие  от специфических особенностей города, региона (физические факторы);

факторы, зависящие  от социально-экономических условий региона;

факторы, зависящие  от макроэкономических условий в стране.

http://xreferat.ru/105/723-1-rynok-nedvizhimosti.html 
 

Принципы  и факторы, влияющие на ценообразование  недвижимости в условиях конкуренции

Реферат выполнили  студенты УТФ 4-1 Болотцева О.В, УТФ 4-2 Кулаков О.А

МИИГАиК

В настоящее  время, когда в России появилась  нормативная база купли и продажи  объектов недвижимости и формируется  механизм банкротств предприятий, все  чаще возникает необходимость определения  стоимости предприятий и объектов недвижимости ( в том числе земельных  участков ), при купле и продаже  имущества, получение кредита под  залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также  использовании прав наследования и  судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться  его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает  правильное определение цены конкретного  объекта недвижимости.

Понятие стоимости  трудно поддается четкому определению  и имеет множество интерпретаций. Для того,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие  социальные и экономические факторы, влияющие на нее.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая  вещь доход от использования данного  объекта. Доход есть выраженное в  деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что : чем выше размер дохода,тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем  лучше ; чем дольше вы получаете доход, тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный  с получением дохода от использования  данного имущества.

Оценка стоимости  предприятия это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных  средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов  предприятия на определенный момент времени.

В зависимости  от цели функций оценки различают  отдельные виды оценочной стоимости  предприятия. Например, при сделках  купли продажи предприятия или  его части важно оценить его  рыночную стоимость ; при осуществлении  инвестиций инвестиционную стоимость ; при страховании имущества предприятия  стоимость восстановления ; при кредитовании залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия ликвидационную стоимость.

При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление  от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное  его внешним оформлением может  быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора  может быть хорошая репутация  застройщика. Престижный тип квартир  в каком-либо районе прибавит стоимость  квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками. Квартиры, предлагаемые для перепродажи  отдельными владельцами, будут иметь  меньшую цену. чем квартиры, продаваемые  при поддержке серьезной рекламной  компании. Необходимо установить стоимость  в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного  покупателя, с учетом предложения  аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. При оценке необходимо учитывать  потенциальные потребности и  желания типичного покупателя. Стоимость  таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму  с учетом их вклада в суммарную  стоимость.

Рыночная стоимость  это наиболее вероятная цена, которую  можно получить от продажи имущества  на конкурентном и открытом рынке  при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют  рационально, информирован, а при  обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о “нормальной  “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к  покупателю в определенный момент времени  при выполнении следующих условий :

мотивация продавца и покупателя является типичной ;

обе стороны  хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно  пониманию своего интереса ; имеется  достаточное время, чтобы выявить  реакцию рынка на сделанное предложение ;

платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ;

компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью  представлена договорной ценой без  каких-либо дополнительных уступок  и связанных льгот.

Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных  продаж, потому что влияние различных  сил очень трудно выделить и количественно  определить. Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории, чем, например, жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики. Зачастую инвесторы часто  используют для себя объекты, находящиеся  за тысячи километров от их штаб-квартиры.

Поправки к  стоимости налогов должны быть сделаны  с учетом условий финансирования. Не требуется поправок к ценам, если часть стоимости уплачивается продавцом, и это является обычным для  данного рынка. Поправки не должны производиться  механически, они должны учитывать  рыночную реакцию на условия финансирования.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или  иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у  него нет достаточно времени для  выявления реакции рынка. Или  для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет  особую привлекательность, вызванную, к примеру, налоговым регулированием. На продажную цену оказывают влияние  также стоимость и доступность  ипотечного кредитования.

Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в  качестве объекта инвестированная.

Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для  генерирования дохода.

Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится  получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный  капитал. Инвестор так же хотел бы, чтобы были компенсированы все затраты  на получение дохода. Для настоящего инвестора все иные удовольствия, связанные с владением собственностью, не имеет сколько-нибудь существенного  значения.

Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в  виду рыночную стоимость, однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование  и будущую стоимость. Эти факторы  сравниваются с альтернативными  возможностями инвестиций для определения  инвестиционной стоимости. Данный вид  стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке.

Например, крупная  страховая компания приобретает  инвестиционный объект с целью получения  долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену, определенную на основе 9% нормы  капитализации. Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью, и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний период.

В приведенном  примере, даже несмотря на то, что инвестиционная стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли, компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности. Перед тем как приобрести здание, компания обнаруживает, что она может  купить 20-летний облигации, выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых. Поскольку облигации более ликвидны, чем торговый центр, вполне вероятно, что инвестиции будут произведены  в ценные бумаги.

Принципы  оценки недвижимости.

Процесс оценки недвижимого имущества заключается  в оценке стоимости имущественных  прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки  зрения оценщик должен встать так  же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью  ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов  необходимо для понимания приемов  и процедур оценки коммерческой недвижимости.