Факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости

Развитие  рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

    Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название "рыбья кость".

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:
• нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;
• налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
• отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
2. Общеэкономическая ситуация:
• производство национального дохода;
• объем промышленного производства;
• занятость трудоспособного населения;
• ставки доходности финансовых активов;
• платежный баланс страны;
• состояние торгового баланса;
• притоки капитала;
• оттоки капитала;
• рост доходов населения;
• индекс потребительских цен.
3. Микроэкономическая ситуация:
• экономическое развитие региона;
• диверсификация занятости работоспособного населения;
• экономические перспективы развития региона;
• притоки капитала в регион;
• оттоки капитала из региона.
4. Социальное положение в регионе.
• возможность межэтнических и военных столкновений;
• отношение к частному капиталу;
• отношение к иностранному капиталу;
• устойчивость политики администрации региона;
• уровень безработицы в регионе;
• популярность проводимой администрацией региона политики.
5. Природные условия в регионе:
• экологическое положение в регионе;
• наличие развитой инфраструктуры.

Как видно  на рисунке, решающая роль принадлежит  макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние  рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими  факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости. 

 
 
Рынок недвижимости любого государства чувствителен к  изменениям, происходящим как в мире вообще, так и внутри самой страны. Среди первых можно назвать те, что затрагивают международные  торговые и политические отношения, сырьевой рынок (энергоресурсы, металлы), глобализацию экономики (например, вступление в ВТО) и т. п. Ко вторым относятся  те, которые связаны с развитием  рынка строительных материалов, земельного законодательства, производственного  сектора внутри страны, с реализацией  государственных программ («Доступное жилье» и др.), осуществлением внутренней финансовой политики, проведением политических выборов, крупных мероприятий типа Олимпиады и т. п. 
 
Все эти движущие силы взаимосвязаны, изменение одного фактора приводит к сдвигам во всей системе, что, в свою очередь, влияет на сами факторы влияния. На этом основан метод системного моделирования. Аналитиками компании «ТЕРРА-недвижимость» были названы пять факторов, наиболее актуальных в настоящее время. Расскажем о них подробнее. 
 
1. Вступление страны в ВТО 
Процедура вступления России в ВТО — политический шаг, необходимость, назревшая в условиях глобализации. Это позволит выйти на новый уровень в политических, экономических и социальных отношениях. Усовершенствованные законодательство, система контроля качества хозяйственной деятельности, международная тарифная политика дадут возможность унифицировать экономику, развивая ее в соответствии с мировыми стандартами. Такое реформирование требует длительного времени. Однако внутренние рынки могут быть подвергнуты жесткой атаке иностранных конкурентов. Рассматривая сегмент недвижимости с этой стороны, правомерно говорить о наличии угрозы появления на рынке иностранных девелоперов, производителей строительных материалов, финансовых структур, имеющих большую конкурентоспособность. Отечественные игроки рынка недвижимости (девелоперы, строительные компании, производители и финансисты) будут способны конкурировать только при поддержке государства и ведении политики протекционизма. С потребительской точки зрения вступление в ВТО положительно скажется на развитии экономики страны, но о прогрессивном значении этого шага правомерно будет говорить лишь в течение ограниченного времени. Конкуренция станет оказывать регулирующее воздействие на рынок: борьба за потребителя сделает строительство дешевле, финансовые продукты (ипотечные программы) — доступнее, предложение жилья и услуг для покупателей — обширнее. В долгосрочной перспективе при угрозе разорения неконкурентоспособных отечественных компаний, а следовательно, при появлении безработицы (в связи с недостаточностью у наших специалистов знаний для того чтобы работать в иностранных компаниях) благосостояние населения может резко упасть, как и спрос на недвижимость.

2. Кризис  рынка недвижимости в США

Кризис ипотечного кредитования в США разразился на волне ажиотажного спроса на недвижимость и гиперактивного роста цен на нее. Рынок коллапсировал, когда  мировые экономические процессы явились причиной изменения внутренней кредитной политики в США. Результатом  этого стали массовые невыплаты  по ипотечным кредитам, разорение  ипотечных агентств и банков, рост безработицы. Ситуация спровоцировала возникновение негативных тенденций  на мировых финансовых биржах. Возникла угроза кризиса мировой финансовой системы. В настоящее время ведущие  банки мира в целях сохранения мирового экономического баланса осуществляют дополнительные вливания средств в  экономику США, оказывая ей инвестиционную поддержку. На российском рынке недвижимости в 2006 году происходили схожие процессы (ажиотажный спрос и гиперактивный  рост цен). Но различие состоит в  том, что наш рынок ипотеки  не развит. Именно это позволило  избежать здесь краха.    

3. Рынок нефти  и рынок недвижимости

Главное в  российской экономике — ориентация на добывающий сырьевой сектор. В последнее  время он получал сверхдоходы  при максимально высоких ценах  на нефть. Это повлекло за собой необходимость  появления новых инвестиционных инструментов, и они были предоставлены  недвижимостью. Нефтяные и газовые  компании обладают мощными финансовыми  ресурсами и имеют возможность  открывать девелоперские подразделения  и строительные компании. У них  также есть крупные земельные  активы. Благодаря средствам, полученным от нефтяного бизнеса, и развивается  девелоперская деятельность, и стимулируется  спрос на недвижимость. Так как  переориентация экономики — дело, которое растянется на несколько  десятилетий, можно утверждать, что  нефтегазодобывающий сектор останется  ее локомотивом. А рынок недвижимости будет подпитываться средствами данного сектора.    

4. Российский  рынок ипотечного кредитования

Развитие  ипотечного кредитования гипотетически  должно сделать жилье более доступным  для населения, оно способно дать толчок к оживлению спроса, а значит, повлиять на темпы роста цен. Но это  возможно только при поддержке и  защите со стороны государства. На данный момент рост ипотечного рынка сдерживается вследствие низких доходов населения (выплата процентов по кредитам превышает  средний уровень зарплат), неуверенности  людей в завтрашнем дне, невысокого уровня финансовой культуры и недоверия  к отечественной финансовой системе, авторитарной политики банков (односторонние  изменения условий обслуживания кредитов, увеличение тарифов на расчетные  услуги при совершении регулярных платежей), слабого законодательства, не защищающего  интересы банков и потребителей.    

5. Рынок производства  строительных материалов

Рынок производства монополизирован (например, более 50% производства цемента находится в руках  одной компании). Стоимость стройматериалов, а следовательно, и недвижимости зависит от политики монополии, роста  цен на энергоносители и сырье. На рынке, о котором идет речь, существует значительный износ производственных мощностей, на модернизацию которых  не хватает средств. По причине такого недостатка возникает дефицит продукции. Цены на строительные материалы растут из года в год. Исходя из этого можно  сделать вывод о том, что стоимость  недвижимости на первичном рынке  будет увеличиваться. Не исключено, что при вступлении в ВТО на рынок хлынут недорогие стройматериалы иностранного производства, которые  начнут вытеснять отечественные.   Может показаться, что все перечисленные  факторы не взаимосвязаны между  собой и относятся к разным экономическим процессам. Но в действительности они составляют одну сложную систему  экономических отношений. Например, процесс вступления в ВТО, затрагивая в мировом масштабе политику, экономику  и социальную сферу России, повлечет за собой изменение законодательства в различных сферах (для сектора  недвижимости — финансовое, земельное  законодательство и пр.), окажет влияние  на стоимость энергоресурсов и сырья (в том числе для строительства), непосредственно затронет финансовую деятельность (в том числе ипотечного кредитования) и т. д.   Рынок  недвижимости, как и любой другой, — это открытая система, на которую  влияет как внутренняя, так и внешняя  среда. Поэтому для более глубокой его оценки необходимо выделять доминирующий фактор воздействия, определять устойчивые причинно-следственные связи между  ними, а не только внутреннюю конъюнктуру, на которую обычно обращают внимание и анализом которой, как правило, ограничиваются. 
 

3. Рынок нефти  и рынок недвижимости 
Главное в российской экономике — ориентация на добывающий сырьевой сектор. В последнее время он получал сверхдоходы при максимально высоких ценах на нефть. Это повлекло за собой необходимость появления новых инвестиционных инструментов, и они были предоставлены недвижимостью. Нефтяные и газовые компании обладают мощными финансовыми ресурсами и имеют возможность открывать девелоперские подразделения и строительные компании. У них также есть крупные земельные активы. Благодаря средствам, полученным от нефтяного бизнеса, и развивается девелоперская деятельность, и стимулируется спрос на недвижимость. Так как переориентация экономики — дело, которое растянется на несколько десятилетий, можно утверждать, что нефтегазодобывающий сектор останется ее локомотивом. А рынок недвижимости будет подпитываться средствами данного сектора.

4. Российский  рынок ипотечного кредитования

Развитие  ипотечного кредитования гипотетически  должно сделать жилье более доступным  для населения, оно способно дать толчок к оживлению спроса, а значит, повлиять на темпы роста цен. Но это  возможно только при поддержке и  защите со стороны государства. На данный момент рост ипотечного рынка сдерживается вследствие низких доходов населения (выплата процентов по кредитам превышает  средний уровень зарплат), неуверенности  людей в завтрашнем дне, невысокого уровня финансовой культуры и недоверия  к отечественной финансовой системе, авторитарной политики банков (односторонние  изменения условий обслуживания кредитов, увеличение тарифов на расчетные  услуги при совершении регулярных платежей), слабого законодательства, не защищающего  интересы банков и потребителей. 

5. Рынок производства  строительных материалов

Рынок производства монополизирован (например, более 50% производства цемента находится в руках  одной компании). Стоимость стройматериалов, а следовательно, и недвижимости зависит от политики монополии, роста  цен на энергоносители и сырье. На рынке, о котором идет речь, существует значительный износ производственных мощностей, на модернизацию которых  не хватает средств. По причине такого недостатка возникает дефицит продукции. Цены на строительные материалы растут из года в год. Исходя из этого можно  сделать вывод о том, что стоимость  недвижимости на первичном рынке  будет увеличиваться. Не исключено, что при вступлении в ВТО на рынок хлынут недорогие стройматериалы иностранного производства, которые  начнут вытеснять отечественные.   Может показаться, что все перечисленные  факторы не взаимосвязаны между  собой и относятся к разным экономическим процессам. Но в действительности они составляют одну сложную систему  экономических отношений. Например, процесс вступления в ВТО, затрагивая в мировом масштабе политику, экономику  и социальную сферу России, повлечет за собой изменение законодательства в различных сферах (для сектора  недвижимости — финансовое, земельное  законодательство и пр.), окажет влияние  на стоимость энергоресурсов и сырья (в том числе для строительства), непосредственно затронет финансовую деятельность (в том числе ипотечного кредитования) и т. д.   Рынок  недвижимости, как и любой другой, — это открытая система, на которую  влияет как внутренняя, так и внешняя  среда. Поэтому для более глубокой его оценки необходимо выделять доминирующий фактор воздействия, определять устойчивые причинно-следственные связи между  ними, а не только внутреннюю конъюнктуру, на которую обычно обращают внимание и анализом которой, как правило, ограничиваются.