Доверительное управление недвижимостью

    Договор доверительного управления имуществом. 

    Договор доверительного управления имуществом относится  к числу договоров  об оказании услуг. Целью  данного договора является управление имуществом в интересах  определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему в  управление  имуществом.

      Т.е. по договору  доверительного управления  все бремя, как по сдаче, так и по содержанию имущества, а так же по исполнению договора аренды лежит на доверительном управляющем.  Проще говоря, учредитель управления (собственник недвижимости) в час «Х» получает от доверительного управляющего доходы от управления имуществом, все остальное - забота управляющей компании.

      Услуга доверительного  управления имеет,  разумеется, свою  стоимость. Обычно  это сумма в  районе 10% от полученного  за год дохода  от сдачи в аренду  недвижимости. Однако  владелец недвижимости  может дополнительно подстраховаться от убытков, обозначив в договоре минимальный фиксированный платеж, который управляющая компания будет обязана перечислить ему в любом случае, даже если указанную сумму не удастся собрать с арендаторов.

      Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким-то образом придется организовывать. 

      Управляющие компании  решают задачи  повышения инвестиционной  привлекательности  объекта и снижения издержек эксплуатации, обеспечивают собственникам получение максимальной прибыли, а арендаторам комфортное использование объекта. 

      Что касается самого  договора доверительного  управления, то он  должен быть заключен  в письменной форме,  необходимо соблюсти существенные условия договора, такие как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указать лицо, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет.

      Обычно в договоре  указывается, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

      Передавая имущество  в доверительное  управление следует  внимательно отнестись  к обязанностям  доверительного управляющего по сохранности переданного ему имущества, условиям его эксплуатации, его ответственности, в следствие причинения вреда, и т.д. Так же не лишним, было бы включать в договор условие о страховании имущества. 
 
 

    Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие: 

• смерти  гражданина, являющегося  выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
• отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
• смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
• отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
• отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выпл
• признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

          Основные  принципы договора   доверительного управления. 

          Существуют основные юридические аспекты, тонкости, касающиеся доверительного управления. Договор доверительного управления должен отвечать принципам, приведенным ниже.  

          1.  Доверительный управляющий  всегда должен  действовать в  интересах собственника - учредителя правления (статья 1012 ГК РФ).

          2.  Учредитель правления  обязан не вмешиваться  в оперативно-хозяйственную  деятельность управляющего  по управлению  имуществом.

          3.  Договор доверительного  управления и законодательство  ограничивают полномочия  доверительного управляющего.

          4.  Договор доверительного  управления заключается  на срок не более  пяти лет (статья 1016 ГК РФ)

          5.  Договор доверительного  управления имуществом  считается заключенным  с момента передачи  учредителем управления  прав управления  соответствующего имущества доверительному управляющему.

          6.  Договор доверительного  управления имуществом  подразумевает две  обязательные процедуры:  подписания сторонами  соглашения и фактической  передачи доверительному  управляющему имущества,  являющегося объектом  указанного соглашения. На практике это выглядит следующим образом. Стороны заключают письменный договор доверительного управления, составляют акт передачи имущества и обращаются с заявлением о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление. 

          7.  Доверительный управляющий,  осуществляя непосредственное  доверительное управление  имуществом, может  совершать в отношении  этого имущества  любые юридические  и фактические  действия, предусмотренные  договором, в интересах  учредителя (или выгодоприобретателя). Но, естественно, доверительный управляющий не может продавать или использовать в переработке имущество, находящееся в доверительном управлении. При продаже или переработке этого имущества изменяется его материально-вещественная форма, следовательно, исчезает объект управления. Следовательно, в случае реализации или переработки такого имущества договор доверительного управления фактически превращается в одну из разновидностей посреднических договоров (комиссии, поручения), в результате чего договор доверительного управления может быть признан недействительным.

          8.  Все операции и  сделки с переданным  в доверительное  управление имуществом  доверительный управляющий  осуществляет от  своего имени,  указывая при этом, что он действует  именно в качестве  управляющего (п. 3, ст. 1012 ГК РФ). Таким образом, другая сторона должна быть информирована о совершении сделок доверительным управляющим, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего (или ФИО) должна делаться пометка «Д.У.»

          9.  Если в документах отсутствует пометка «Д.У.», доверительный управляющий лично отвечает перед третьими лицами, но только принадлежащим ему имуществом. А имущество, переданное в доверительное управление, продолжает оставаться собственностью учредителя управления. Договор доверительного управления отражает эти юридические моменты, несмотря на то, что данные положения прописаны Гражданским Кодексом РФ. 

          10.  Весь учет доверенного  имущества доверительный  управляющий обязан  отражать в обособленных  регистрах бухгалтерского учета. Несмотря на это, данные обособленного баланса используются только учредителем управления. В собственном учете доверительный управляющий отражает только вознаграждение за доверительное управление имуществом, а также собственные расходы, понесенные в результате исполнения договора доверительного управления.

          11.  Денежные средства, поступающие на  расчетный счет, открытый  для доверительного  управления, являются  собственностью учредителя  управления. Средства, полученные доверительным  управляющим в  качестве вознаграждения за доверительное управление имуществом, являются его собственным доходом и поступают на специальный расчетный счет доверительного управляющего, но не на счет открытый для расчетов по доверительному управлению.

          12.  Договор доверительного управления может быть как возмездным, так и безвозмездным.

          13.  Договор доверительного  управления обязательно  должен раскрывать  размер и форму  вознаграждения доверительному  управляющему, если  выплата вознаграждения  предусмотрена (ст. 1016 ГК РФ).

          14. Договор доверительного управления может быть заключен на безвозмездной основе, о чем прямо должно указываться в договоре. В статье 423 ГК РФ договор доверительного управления предполагается возмездным, если иное не предусмотрено законом или договором.

          15.  В случае имущество, передаваемое в доверительное управление, используется в качестве залога, учредитель правления обязан обеспечить доверительного управляющего сведениями и документацией, необходимыми ему для эффективного управления имуществом; 

          16.  Договор доверительного управления может быть свободным (заключаться по усмотрению сторон) или обязательным (прямое указание в законе на заключение договора). К примеру, доверительное управление имуществом подопечного на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания, требует обязательного заключения договора. Под обязательное заключение договора попадает доверительное управление имуществом безвестно пропавшего человека, или лица, над которым назначено попечительство (ст. 41, 42, 43 ГК РФ). Статья 1026 ГК РФ определяет, в каких случаях договор доверительного управления является обязательным.  
 

          Заключение. 

       С помощью доверительного управления собственностью можно получать постоянный доход от сдачи недвижимости в аренду, не занимаясь этим самостоятельно. Владелец жилья получает ежемесячный доход, не прилагая никаких усилий, а компания эксплуатирует доверенную ей недвижимость, извлекая из этого максимальную прибыль. Доверительное управление – это передача имущества на определённый срок в управление одной стороной другой стороне. Объектами доверительного управления могут быть квартиры, предприятия, имущественные комплексы, права, ценные бумаги, Процесс доверительного управления регламентирует Гражданский кодекс РФ.

      Доверительное управление применяется тогда, когда собственник не имеет достаточного опыта, желания или времени для управления собственным имуществом. В этих случаях владелец жилья обращается к профессионалам, которые обязуются осуществлять управление на должном уровне. Главное преимущество этой услуги для владельца квартиры – гарантированный ежемесячный доход при отсутствии рутины, связанной с самостоятельным ведением хозяйства. На компанию, в ведении которой находится квартира, ложатся вопросы, связанные с содержанием и обслуживанием жилья, вопросы ЖКУ, поддержания порядка. Доверительный управляющий ответственен за свои действия перед собственником недвижимости в соответствии с условиями заключённого контракта. Зачастую к доверительному управлению прибегают владельцы недвижимости, собирающиеся в скором времени покинуть страну на долгий срок, уехать в отпуск, на работу или ПМЖ. Во время своего отсутствия собственник может быть спокоен за состояния своей квартиры, поскольку она находится под управлением доверительной компании.

         Права владельца квартиры защищаются законодательством России. Гражданский кодекс устанавливает права, обязанности и ответственность доверительного управляющего за его действия перед собственником.  Для передачи имущества в доверительное управление необходимо найти квалифицированных управляющих, уточнить, с какими объектами они работали, посмотреть эту недвижимость, поговорить с её собственниками. Далее компания проводит оценку собственности, на основе которой определяются условия управления. В процессе обсуждения каждая из сторон высказывает свои пожелания, затем заключается договор управления. После этого специалисты приступают к своим непосредственным обязанностям, действуя в рамках договора. Срок управления не должен превышать пяти лет.