Дополнительные подходы оценки стоимости

Введение

Развитие  рыночной экономики в России привело  к многообразию форм собственности  и возрождению собственника, к  увеличению  количества объектов  собственности  в хозяйственном  обороте. У каждого, кто  задумывается  реализовать свои  права собственника, возникает  много проблем и  вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности.  Необходимость его решения возникает  у предприятий, фирм, акционерных  обществ, финансовых институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного  кредитования,  фондового  рынка  и системы  страхования также  формируют  потребность  в  новой  услуге — оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценочная  деятельность  представляет  собой  важнейшую составляющую развитой инфраструктуры, необходима для дальнейших экономических  преобразований в нашей стране.

Сегодня оценка стоимости заняла достойное место  в рыночной системе хозяйствования. Результаты оценки  стоимости  различных  объектов  собственности служат  основой для принятия большинства решений в частном и в государственном секторах. 

Оценка стоимости  стала неотъемлемым  инструментом в арсенале современного российского  бизнесмена, финансиста, менеджера. Без  представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в  условиях  рыночной экономики и простому гражданину, и  государственному чиновнику, и  политику, и предпринимателю.

В теории оценочной  деятельности рассматриваются три  основных подхода к оценке стоимости: доходный, сравнительный (рыночный) и  затратный. Каждый оценщик  при проведении  оценки  обязан  использовать (или  обосновать  отказ  от  использования)  все  три  подхода  к оценке, но он вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к  оценке конкретные методы оценки.

Но кроме  основных подходов в теории оценочной  деятельности существуют и дополнительные подходы к оценке стоимости.

Целью моей контрольной работы является определение  дополнительных подходов к оценке стоимости, их содержание, сфера применения.

1 Основные понятие оценки стоимости предприятия

Оценка – деятельность по систематизированному сбору и анализу рыночных и  нормативных данных необходимых  для определения стоимости различных  видов имущества, на основе действующего законодательства, федеральных стандартов по оценке и требований национального  кодекса этики оценщиков.

Закон об оценочной деятельности появился в РФ в 1998 году.

В качестве объектов оценки могут  выступать материальные и нематериальные активы, а также вещные права на них.

При оценке стоимости предприятия  различают следующие объекты:

• Предприятие в целом, как имущественный комплекс. «В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором» - статья 132 ГК РФ. (Бизнес – любой вид, не запрещенный законом деятельности, который приносит доход)
• Объект недвижимости предприятия - земельный участок и все, что неразрывно с ним связано: здания, сооружения незавершенное строительство, многолетние насаждения, обособленные водные объекты;
• Движимое имущество предприятия – рабочие машины, вычислительная техника, транспортные средства (Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.)
• Нематериальные активы предприятия;
• Финансовые активы предприятия (главным образом ценные бумаги);
• Инвестиционные проекты.

Действующее законодательство предусматривает  две системы оценки: обязательную и добровольную.

Обязательная оценка проводится в  двух случаях:

1. При вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям а) при приватизации, передаче в доверительное управление или сдаче в аренду; б) при использовании имущества в качестве предмета залога; в) при определении стартовой цены аукционов и конкурсов при продаже имущества; г) при переуступке долговых обязательств; д) при внесении имущества в качестве вклада в уставный капитал.
2. При возникновении спора о стоимости объекта оценки а) при национализации имущества; б) при ипотечном кредитовании физических или юридических лиц; в) при изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд путем выкупа; г) при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов.

Необязательная или добровольная оценка проводится по желанию заинтересованной стороны в следующих случаях:

• Для собственников предприятия: 
• а) при купле/продаже предприятия или его доли; 
• б) при сдачи в аренду имущества предприятия; 
• в) для установления цены пакетов акций при дополнительной эмиссии;
• г) при переоценке основных фондов предприятия;
• д) при реструктуризации предприятия для составления объединительного или разделительного баланса;
• е) для принятия управленческих решений и выработки стратегии развития предприятия;
• Для фондовых бирж при установлении цены различных пакетов акций;
• Для кредитных учреждений при определении стоимости залога;
• Для страховых компаний при страховании имущества предприятия;
• Для инвесторов при разработке инвестиционных проектов;
• Для судебных органов при исполнении прав наследования и судебного решения.

В 1981 году был образован международный  комитет по стандартам оценки, основными  задачами которого является разработка стандартов и практических рекомендаций по оценке различных видов имущества.

В настоящее время действуют  три международных стандарта  оценки:

1. «Рыночная стоимость как база оценки»;
2. «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости»;
3. «Составление отчета об оценке».

Российские стандарты оценки утверждены министерством экономического развития и торговли:

1. ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
2. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»;
3. ФСО №3 «Требования к отчетам об оценке».

Виды стоимости

Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме рыночной стоимости, в процессе оценки могут  также использоваться инвестиционная и ликвидационная стоимости.

Инвестиционная  стоимость – стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целей использования объекта оценки. Если рыночная стоимость рассчитывается на основе типичной рыночной информации, то инвестиционная стоимость определяется на основе данных конкретного инвестора, которые отличаются от типичной рыночной информации.

Ликвидационная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции значительно меньший типичного срока экспозиции (период времени между датой появления на рынке и датой продажи).

Также для  целей налогообложения может  рассчитываться кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки по методикам, утвержденным Министерством экономики, развития и торговли.

Страховая стоимость предприятия - размер выплаты по страховому договору при условии наступления страхового события – потери или повреждения застрахованных активов. Чтобы определить стоимость страхуемых активов компании, используются такие понятия, как восстановительная стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость – текущие затраты, необходимые на восстановление точной копии всех активов предприятия. Стоимость замещения определяется как величина затрат на замещение данного актива другим того же вида и состояния и способного равным образом удовлетворить пользователя.

Стоимость в пользовании - стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении, что он не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки.

Стоимость в обмене - стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентоспособном рынке в условиях равновесия, устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в том числе и альтернативных существующему способов использования).

Принципы  оценки

Принципы  оценки рыночной стоимости предприятия  для различных целей оценки объединяются в три группы:

• Основанных на представлениях собственника;
• Связанные с эксплуатацией предприятия, особенностями бизнеса;
• Обуславливаемые действием окружающей среды.

Принципы, основанные на представлениях собственности.

Ключевым  критерием стоимости любого объекта  собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может  быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

1. Принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают предприятия (бизнес), способные удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
2. Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
3. Принцип ожидания или приведения. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). Рыночная стоимость бизнеса определяется его ожидаемой полезностью для собственника. На величину стоимости предприятия оказывают влияния ожидаемая чистая отдача от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи.

Принципы  оценки, обусловленные эксплуатацией  предприятия и особенностями  бизнеса.

1. Принцип вклада. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется совокупностью факторов производства, вкладом каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в совокупность факторов производства экономически целесообразно и ведет к увеличению его рыночной стоимости, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.
2. Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
3. Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
4. Принцип сбалансированности (пропорциональности).  Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другими характеристиками. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.