Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

2. По способу  совершения сделок рынок недвижимости  можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным  рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с  вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным  рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и  вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние  спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при  всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической  ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном  рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем  затрат на строительство: при его  переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее  как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам  сделок в рамках всего рынка  недвижимости можно выделить:

• рынок купли-продажи недвижимости;
• аренды;
• ипотеки;
• вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени  готовности к эксплуатации:

• незавершенное строительство;
• новое строительство;
• строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме  собственности: 

• частные объекты недвижимости;
• государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

• промышленные объекты;
• сельскохозяйственные объекты;
• общественные здания и сооружения;
• рекреационные и т.д.

7. По функциональному  назначению:

• жилая недвижимость;
• производственные здания;
• непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);
• гостиницы;
• торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду  объектов недвижимости:

• земельный рынок;
• здания и сооружения;
• помещения;
• предприятия как имущественные комплексы;
• кондоминиумы;
• вещные права;
• многолетние насаждения.

Из вышеназванных  рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных  участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке  недвижимости сформировались и активно  действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

В свою очередь, рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) [7, c. 26-45].

В соответствии с приведенным определением, структура  рынка включает:

• субъекты рынка
• процессы функционирования рынка
• механизмы (инфраструктуру) рынка
• объекты недвижимости

Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

Продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

Покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Профессиональные  участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих  профессиональных участников: неинституциональные  и институциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
• федеральные и территориальные земельные органы;
• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
• государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• финансовые аналитики, занимающиеся фин<span class="dash0410_0431_0437_0430_0446_0020_04