Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Недвижимые  вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность  – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой  товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли  как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис. 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до С₁, цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц₁.¹

 

 

Рис. 1.  Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период.

 

Недвижимое  имущество – наиболее долговечный  и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с  объектами недвижимости – это  не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу  или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие – нет.

К экономическим  особенности недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента [3, c. 3-12].

Таким образом, недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме недвижимости по происхождению существует «недвижимость  по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость  может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как  и получение кредита под залог  недвижимости принято называть ипотекой.

 

 

 

2 Особенности  рынка недвижимости

 

2.1 Функции  рынка недвижимости

     

Любая  сфера  хозяйственной  деятельности,  в  том   числе   и   сфера недвижимости, обладает своими специфическими  особенностями,  накладывающими особый колорит на экономические  процессы.  В  условиях  рыночных  отношений непосредственным  выражением  этой  специфики  являются  особенности   рынка недвижимости.

Однако  прежде  чем  говорить  об  особенностях  рынка   недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение  важно не только с позиций  академического  интереса, но и  с  практической  точки  зрения,  поскольку  позволяет  выделить  среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую  очередь  связаны  с недвижимым  имуществом,  показать  специфику   этих   интересов,   раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь  и  зависимость  друг от друга, а на этой основе - сформировать  собственную  стратегию  и  тактику поведения на этом рынке.

 Если обратиться  к  литературе,  то  в  ней   под  рынком  недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Например, в  широко известной работе Дж. Фридмана и П.  Орлуэя  «Анализ и  оценка  приносящей  доход  недвижимости»  дается  следующее  определение: «Рынок  недвижимости  —  это  определенный  набор  механизмов,   посредством которых передаются права  на  собственность  и  связанные  с  ней  интересы, устанавливаются  цены  и  распределяется   пространство   между   различными конкурирующими вариантами землепользования».

Подобные определения  фиксируют весьма важную составную  часть  проблемы - рыночные   механизмы   обеспечивают   переход   прав   на   недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между  различными  вариантами ее использования [4, c. 32-39].

Однако при  таком определении  из  сферы  рынка  недвижимости  выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов  недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между  тем  интересы многих субъектов рынка связаны  с  недвижимостью  именно  в  связи  с  этими процессами.  Например,  инвестора  при  вложении  средств  в   недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на  недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также  для пользователей недвижимости гарантии их прав  важны,  но  не  менее  важны  и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина  его  издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав  —  это  ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с  этим более правильным представляется  следующее  определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система  рыночных  механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию  и  финансирование  объектов недвижимости.

      В систему рынка недвижимости  при таком подходе  включаются  отношения, возникающие:

• в  ходе   создания   объектов   недвижимости   —   между   инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
• в  процессе  оборота  прав  на  недвижимость  —  между   продавцами   и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости  —  между  собственниками  и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются  по  своему  содержанию друг от друга,  но  все  они  объединены  одним  общим  началом  —  объектом недвижимости. Именно специфика  этого  объекта  является  главным  фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект  недвижимости  обладает  такими  характерными  признаками,  как стационарность,   уникальность,   долговечность,   длительность    создания, ограниченность  и  невоспроизводимость  земли.  Эти  признаки  обуславливают целый ряд  особенностей  рынка,  в  частности  такие,  как  индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и  покупателей,  локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость  процессов,  происходящих  на рынке недвижимости от состояния  региональной  экономики  и  законодательно-нормативной базы и т.д.

 «Рынок»  в самом общем понимании определяется  как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком  значении  понятие  «рынок» используется  специалистами  как  место  купли-продажи  товаров   и   услуг.

Специфика  рынка  недвижимости  проявляется  в  том,   что   он   не   имеет определенного места купли-продажи.  Понятие  «рынок  недвижимости»  означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок  недвижимости  -  это  рынок  несовершенной   конкуренции,   что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого  объекта,  условиями   финансирования,   сложными    юридическими    правами,    низкой ликвидностью.

За последние годы рынок  недвижимости повысил свою активность с помощью действия  компаний,  специализирующихся  на   операциях   с   недвижимостью, финансовых организаций и  правительственных  агентств,  оценщиков,  юристов.

Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции  вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных  такими  факторами как:

• специфика объектов недвижимости;

• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

• воздействие рынка капитала;

•  невозможность   достижения   состояния   равновесия   между   спросом   и предложением [5, c. 22-41].

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие  на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

 

 

  

                                             Функции рынка

 

 

Рисунок 2. Функции  рынка недвижимости

 

Одна из главных  функций рынка – установление равновесных цен, при которых  платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования  – это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная  функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, по позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая  функция выражается в том, что  рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает  в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная  функция – рынок недвижимости привлекательный способ хранения и  увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная  функция проявляется в росте  трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда  граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов [6, c. 39-48].

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру  и дифференцировать его можно  по различным признакам:

1. Исходя из  триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• развития (создания) недвижимости;
• оборота недвижимости;
• управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

• на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
• на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
• на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
• на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота  недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень  влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками развития рынка недвижимости являются:

• преобладание внебюджетных источников инвестирования;
• большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
• высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
• слабая изученность рынка развития;
• отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.