Анализ цен на недвижимость в период кризиса

Российская недвижимость уже достигла дна

Российский рынок  недвижимости уже преодолел свой худший этап, и в 2010 году сегмент  жилья ждет стабильный рост спроса, а сегмент коммерческой недвижимости будет предоставлять хорошие  возможности для инвестиций.

Подписаться на «Все о недвижимости»  
 

На сегодняшний  день рынок недвижимости РФ переживает переходный период. По мнению аналитиков Credit Suisse, в будущем году российские компании смогут больше сосредоточиться  на получении прибыли, а не на сохранении баланса предприятия, так как  опасность банкротства уже позади.  

Эксперты инвестиционного  банка Credit Suisse отмечают, что рынком начнут интересоваться более серьезные  инвесторы, в отличие от этого  года, когда основными игроками были хедж-фонды и инвесторы, нацеленные именно на российскую недвижимость, которые вкладывали в рынок, а сейчас получают прибыль. 

По их мнению, активы на российском рынке стали  относительно ликвидными - если раньше российская недвижимость считалась  или слишком дорогой, или неликвидной, то в 2010 году рынок станет более привлекательным.  

Мы очень оптимистично настроены относительно российского  рынка жилья. Он уже достиг дна (цены в долларах упали на 30-50% по сравнению  с докризисными, однако остаются стабильными  на протяжении уже двух месяцев), и  первые признаки восстановления ожидаются в начале 2010 года, пишет РИА Новости со ссылкой на пресс-релиз инвестиционного банка Credit Suisse.  

Они рекомендуют  отдавать предпочтение надо именно сегменту жилья, так как он считается наиболее устойчивым - по их предположениям, российские девелоперы будут "заняты" еще около 15 лет, достраивая необходимый 1 миллиард квадратных метров нового жилья (около 30% от существующего жилищного фонда) и отмечают, что несмотря на слабую покупательскую способность, спрос на жилье остается на высоком уровне - дефицит жилой площади составляет в России 22 квадратных метра на человека по сравнению с 30 квадратными метрами в Европе, к тому же 60% жилья в стране требует ремонта.  

По данным Credit Suisse, средние цены на рынке жилья  Санкт-Петербурга упали с 2008 года на 14% в рублях и на 30% - в долларах. В Москве цены снизились на 22% в рублях и на 36% в долларах, однако аналитики прогнозируют рост цен в рублях на 5-10% в 2010 году и на 10-15% - в 2011 году.  

По мнению экспертов Credit Suisse, российских девелоперов можно разделить на три группы по степени инвестиционной привлекательности. Так, лидерами являются компании "Группа ЛСР" и Raven Russia, второе место занимают девелоперы AFI Development, Mirland Development, RGI International и "Система-Галс".

      Анализ  динамики колебания цен на жилье  в Москве и Санкт-Петербурге.  

Аналитики считают, что сегодня уже есть основания  говорить о приближении момента, когда цены на жилье перестанут снижаться  и недвижимость придет в равновесие. Рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга перестают падать, причем, темпы падения практически одинаковы. Динамику колебания цен на жилье в Москве и Санкт-Петербурге за последние десять лет выявляет интересные тенденции.

По данным экспертов, на основании которых построены графики изменения цен – периоды бурного роста и коррекции рынков недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге практически совпадали. До начала 2004 года наблюдался достаточно плавный рост цен. Затем стагнация, стоимость жилья практически не росла. В Москве этот период оказался несколько короче. Начиная с середины 2004 года стоимость жилья находилась на отметке $1800-1810 за кв.м, затем начался постепенный рост цен, примерно на 1-2% в месяц, и, с осени 2005 года стоимость жилья начала прибавлять более 5% в месяц. 

Ажиотаж спал через  год, во второй половине 2006 года, когда  средняя стоимость жилья поднялась  до уровня $4000-$4200 за кв.м.  В Санкт-Петербурге стагнация началась одновременно с  московским рынком, но продолжалась до лета 2006 года. Затем она сменилась резким взлетом рынка - в июне-сентябре 2006 года средняя стоимость жилья увеличилась более чем на 70% - с $1410 в начале июня до $2450 в начале октября. В 2007 году динамика обоих рынков изменилась.

Однако, если в  Москве наблюдалось небольшое снижение цен – всего примерно на 4% с января по август, то в Санкт-Петербурге за тот же периоды цены выросли, но относительно ненамного, всего на 10%. Новый виток роста цен в обоих мегаполисах начался в конце 2007 года. За пол года, с декабря 2007 года до июля 2008 года стоимость жилья в Москве и Санкт-Петербурге выросла примерно на 40%. Летом 2008 года рынок недвижимости достиг отметки $4498,9 за кв.м, что стало для Петербурга историческим максимумом. В Москве рост рынка еще продолжался до осени и достиг отметки в $6122 за кв.м в сентябре 2008 года. 

Последние месяцы в обоих городах наблюдается  падение цен на жилье. По сравнению  с максимумом прошлого года, средняя  стоимость квартир в Москве снизилась  на 32% и составляет сейчас $4186 за кв.м, квартир в Санкт-Петербурге – на 39% и составляет $2740,6 за кв.м. Синхронность динамики цен на квартиры в Москве и Питере говорит о том, что среди факторов, которые оказывают влияние на рынки недвижимости, в первую очередь это ключевые тенденции макроэкономики России и, в частности, стоимость нефти. Об этом говорит и тот факт, что соотношение между средней стоимостью квадратного метра в Москве и Санкт-Петербурге на протяжение долгого времени менялось не очень существенно: квадратный метр в Москве всегда стоил в среднем в 1,5-2 раза больше, чем в северной столице.

Исключением стала  первая половина 2006 года, когда начало ажиотажного роста цен не совпало  по времени, и разрыв вначале сильно вырос – до 2,5-кратного превышения цен в Москве, а потом вновь  снизился до соотношения на уровне 1,7-1,8. В долгосрочной же перспективе разрыв между средней стоимостью жилья медленно, но верно снижается.

Аналогично себя ведут показатели соотношения доходов  населения Москвы и других крупных  городов России: в последних они  постепенно догоняют доходы столичных жителей. Эти факторы еще раз подтверждают сильную зависимость рынков недвижимости от экономических реалий. А вот изменения, происходящие в отдельных регионах, влияют на рынок недвижимости в слабой степени. Поэтому обвинения в ценовом сговоре, которые Федеральная антимонопольная служба периодически выдвигала московским застройщикам, вряд ли назовешь обоснованными. В противном случае аналогичный ценовой сговор должен был быть у застройщиков Санкт-Петербурга и вообще носить системный характер.

В последнее  время, в период экономического кризиса, показатели рынков недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга также совпадают. С февраля 2009 года темпы падения  и в обоих городах постепенно снижались и в апреле составили  менее 1% в неделю. А в Санкт-Петербурге по данным на 4 мая средняя стоимость жилья вообще выросла, хотя и незначительно – с $2694,6 до $2751,1. Подобный анализ дает основания предполагать, что это – общая тенденция, характерная для рынков крупных городов. На данном этапе есть аргументы, как в пользу роста цен, так и в пользу их дальнейшего падения. На падение играет продолжающийся экономический кризис и неуверенность людей в завтрашнем дне. Кроме того, значительная часть граждан ожидает дальнейшего снижения цен на жилье, что увеличивает отложенный спрос. В пользу роста говорит тот фактор, что цены уже заметно снизились, и образовалась определенная категория людей, которые по своим доходам теперь могут позволить себе купить квартиру.

Основные изменения  в структуре доходов уже произошли минувшими осенью-зимой. Даже если наступит второй этап экономического кризиса, о чем говорят некоторые представители федеральных структур, он вряд ли существенно повлияет на изменение доходов граждан. Тезис о второй волне кризиса основывается на том, что предстоящими летом-осенью будут уволены те, кто сейчас работает в сокращенном режиме или находится в неоплачиваемом отпуске. Именно этих граждан коснется вторая волна кризиса.

Однако на рынке  недвижимости это вряд ли существенно  отразится, так как доходы таких граждан упали еще прошлой осенью-зимой, и они вряд ли планируют крупные покупки. Так или иначе, даже временная стабилизация цен на квартиры приведет к активизации рынка, связанной с реализацией отложенного спроса, а также альтернативных сделок. Поэтому аналитики предполагают, что даже если и возникнут предпосылки второй волны снижения цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, то она сможет реализоваться не сейчас, а некоторое время спустя.

данные предоставлены  аналитическим центром  irn.ru                                                                                                                                                                                               
 
 

     Прогноз рынка недвижимости Москвы и России от IRN.RU 

     Прогнозировать  динамику цен на недвижимость в 2010 году одновременно и легко и сложно. Так после беспрецедентного роста  стоимости квадратного метра  в предкризисные годы как в  Москве, так и в целом по стране, неизбежность отката цен назад становилась все более очевидной. Уже в феврале 2008 года, когда произошел очередной скачок цен на квартиры, на www.irn.ru появилась статья с отрезвляющим названием «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости». А по мере развития проблем с ликвидностью к лету 2008 года аналитический центр IRN.RU подготовил актуальные материалы, названия которых также говорят сами за себя «Недвижимость Москвы : Игра на грани фола» и «Формула кризиса на рынке недвижимости». После прочтения этих статей довольно странно слышать, что кризис 2008 года невозможно было предвидеть. Скорее наоборот, степень «перегретости» накануне как рынка недвижимости, так и финансовых, и сырьевых рынков, зашкаливала. 

     С приходом осени 2008 года прогноз рынка  недвижимости также был довольно очевиден. После более 7 лет постоянного роста, стоимость квадратного метра должна была, наконец, испытать существенную коррекцию. Руководитель аналитического центра www.irn.ru заявил об этом даже не в конце 2008 года, делая прогноз рынка недвижимости на 2009 год, а уже в сентябре 2008 года, в докладе на выставке в ЦДХ под названием «Цены на недвижимость в Москве – будет ли рост бесконечным?». И то, что с развертыванием финансового кризиса динамика цен на недвижимость в 2009 году будет отрицательной, спорить было уже бессмысленно. 

     Однако  следует признать, что в нынешних условиях предсказуемость рынка  недвижимости стала заметно ниже. Так или иначе, но еще совсем недавно  стоимость как жилья, так и  коммерческой недвижимости была примерно в полтора раза выше, чем установилась сейчас. И вполне можно понять тех, кто ожидает возвращения цен на прежний уровень. Но можно понять и их оппонентов, которые напоминают, что квартиры в Москве и в других городах России прекрасно строились и продавались по ценам еще в 2-3 раза ниже, чем сейчас, и в нынешних условиях ничто не мешает жилью продолжить дешеветь дальше. Не стоит сомневаться, что сторонники как одного, так и другого лагеря приведут немало аргументов в защиту своей позиции. Проще говоря, после роста в 5-8 раз в течение 2001-2008 годов и падения примерно на треть в конце 2008 – первой половине 2009 годов цены на недвижимость в России «зависли» между своими минимальными и максимальными отметками. И казалось бы, даже незначительные причины могут толкнуть этот «маятник» как в одну сторону, так и в другую. 

     В этой ситуации проще всего занять нейтральную позицию и сказать, что цены на недвижимость, причем во всех сегментах, в 2010 году заметно не изменятся, то есть будут колебаться примерно на текущем уровне с незначительными отклонениями как вверх, так и вниз. Более того, есть даже вполне подходящий и наглядный прецедент – 2000 год, который аналогичен 2010 году в плане следования за кризисами 1998 и 2008 годов. В 2000 году цены на квартиры в Москве оставались практически неизменными – вариации составили не более плюс-минус 5%. Поэтому даже при наличии возможностей к росту или дальнейшему снижению вполне можно полагать, что и в 2010 году стоимость жилья будет во многом «устаканиваться» после падения накануне и сильно уже не изменится. 

     Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»  в своих прогнозах на 2010 год  во многом исходит из озвученной ранее  логики в статье «Почему недвижимость упала в цене на треть, а не в 3 раза». Ее суть сводится к тому, что  все причины, вызвавшие многократное подорожание недвижимости в прежние годы можно обобщить в 2 основные группы. Первая – Переизбыток свободных денег в стране, а вторая – Ограниченность или даже дефицит предложения. С приходом финансового кризиса исчезла первая группа факторов, и квадратный метр откатился назад примерно на треть. Чтобы падение цен продолжилось до еще более низких уровней необходимо исчезновение и второго фактора – дефицита предложения. А чтобы цены вернулись на докризисный уровень, должен вновь возникнуть переизбыток ликвидности, то есть вернуться первый фактор.