Закон спроса: теория и практика

     Факторы, влияющие на эластичность спроса:

• наличие товаров-заменителей
• фактор времени. В краткосрочном периоде спрос имеет тенденцию быть менее эластичным, чем в долгосрочном
• значимость того или иного товара для потребителя.

     Понятие перекрестной эластичности спроса используется для определения степени влияния  на величину спроса на данный товар  изменения цены другого товара. Коэффициент  перекрестной эластичности - это отношение процентного изменения спроса на товар А  к процентному изменению цены товара Б:  

      ,                                          (9) 

     где «с» в индексе означает перекрестную эластичность (англ. cross).

     Значение  коэффициента перекрестной эластичности зависит от того, какие товары рассматривают: взаимозаменяемые или взаимодополняемые. Если товары являются взаимозаменяемыми коэффициент перекрестной эластичности будет иметь положительное значение. Если товары являются взаимодополняемыми, величина спроса будет изменяться в направлении, противоположном изменению цен, а коэффициент эластичности будет иметь отрицательное значение.

     Эластичность  спроса по доходу связана с изменением потребностей в товарах и услугах  при росте или снижении доходов. Эластичность спроса по доходу (Е_d)  определяется как процентное изменение количества продукции, на которую предъявляется спрос, к процентному изменению дохода: 

                                                                     (10) 

     где ∆Q и Q_СР - приращение и средняя величина спроса,

     ∆I и I_СР - приращение и средняя величина дохода.

     Эластичность  спроса по доходу на различные товары различна. Для товаров, спрос на которые  с ростом доходов падает - это  товары низкого качества – эластичность больше. Для товаров качественных - чем больше товар нужен семье, тем меньше его эластичность.

     Эластичность  спроса по доходу зависит не только от категории товара, но и от уровня среднедушевых доходов в стране. Так, эластичность спроса по доходу на товары первой необходимости может  быть очень высока при низком уровне дохода и снижаться при увеличении дохода. Значение эластичности зависит и от уровня доходов конкретной социальной группы.

 

     2. Анализ спроса на рынке недвижимости 

    2.1 Спрос на рынке  жилой недвижимости  в Москве.

    В 3 квартале 2010 г. активность покупателей жилой недвижимости в Москве снизилась, что было связано как с наступлением сезона отпусков, так и с аномальной жарой наблюдавшейся летом текущего года. Летнее падение покупательской активности отразилось в постепенном снижении количества заключаемых сделок, которое наблюдалось на протяжении всего квартала и усилилось к сентябрю 2010 г. В целом, по данным Управления Росреестра по Москве, за 3 квартал 2010 г. было заключено 20,5 тыс. сделок, что на 23% меньше, чем во 2 квартале 2010 г. При этом в годовом разрезе динамика сделок осталась положительной: результат 3 квартала 2010 г. оказался на 47% выше показателя, зарегистрированного в аналогичном периоде 2009 г.

    Эксперты  отмечают тенденцию роста спроса со стороны покупателей на объекты первичного рынка. При этом в условиях сохранения относительной стабильности на рынке, текущее поведение покупателей жилья отличается от докризисного: квартиры выбираются более тщательно, основным спросом пользуются объекты с наилучшим соотношением цена/качество, а также хорошей динамикой строительства.

    На  фоне принятия поправок в 214-ФЗ, постепенно увеличивается количество сделок, заключаемых  по договорам долевого участия: по данным Управления Росреестра по Москве в 3 квартале 2010 г. Было зарегистрировано порядка 680 ДДУ, для сравнения в 2 квартале 2010 г. было заключено лишь около 100 подобных сделок, тогда как в целом активность рынка в тот период была более высокой.

• Спрос на рынке новостроек Москвы

    По-прежнему наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, однако, по сравнению с  сентябрем месяцем спрос на данный тип квартиры снизился на 5% и составил 41%.

    На 4% увеличился спрос на однокомнатные  квартиры. Доля данного типа квартир  в структуре спроса по комнатности  составляла 39%.

     18% пришлось на спрос по трехкомнатным квартирам, в сравнении с предыдущим месяцем доля спроса на данный тип квартир не претерпела изменений. 
Лишь 2% составила доля спроса на многокомнатные квартиры, относительно предыдущего месяца данный показатель также не претерпел значительных изменений.

    В динамике обращений по квартирам  с привлечением ипотечного кредитования в октябре наблюдался рост.

     Так в октябре на долю обращений  с привлечением ипотечного кредитования приходилось 18%, против 16,3% в сентябре.   

    

• Спрос на рынке вторичной недвижимости

     В октябре на рынке вторичной  недвижимости по-прежнему наблюдается  стабильно высокий спрос. Так  если в период с июня по сентябрь наблюдался постоянный рост, то в октябре  стоит отметить тенденцию стабилизации высокого уровня спроса. 

    Наибольшая  доля в структуре обращений по рынку вторичной недвижимости, как  и в предыдущем месяце, приходилась  на альтернативные сделки и составляла  41%.

    По-прежнему наибольшая доля обращений среди  альтернативных сделок приходилась  на взаимозачет (продажа старого жилого фонда и покупка квартиры в строящихся домах) и составляла 81%.

     Доля спроса по продаже  в октябре составляла 33%, в то время как на долю спроса  по покупке пришлось 26%.  

    Стоит отметить значительное увеличение спроса  по продаже, однако спрос по покупке явно сократился.

    Так рост обращений по продаже составил 25%, а сокращение спроса по покупке  составило  2,1%. 

      
 
 
 
 
 
 
 
 

• Тенденции спроса на рынке жилой  недвижимости

    Отмечается  некоторое оживление на рынке, однако не ожидают возвращения массового спроса, даже с улучшением экономической ситуации в стране и в сфере ипотечного кредитования.

    Отсутствие  четкого тренда роста цен не позволяет  говорить об устойчивой тенденции рынка  недвижимости к росту. Согласно данным Центробанка, объем жилищного кредитования рос и в 2009, и в 2010 г. При этом, росли и объемы вновь выдаваемых кредитов, и общая сумма задолженности по выданным, и – главное, для оценки физического спроса – их количество. Отмечатеся также, что в последние два года заметную долю спроса на жилую недвижимость формировали также и госорганы. Так что, можно говорить о том, что спрос на жилую недвижимость, восстанавливается, но на фоне отсутствия сильного роста цен.

    Об  оживлении рынка недвижимости говорит число регистрируемых сделок. В Москве за январь-сентябрь 2010 г. было зарегистрировано 60587 сделок купли-продажи, что больше чем за весь 2009 г. Но у части инвестиционно-строительных компаний продажи не совершаются. Основной причиной этого, как правило, являются высокие цены на жилье, а разумное снижение цен хорошо стимулирует объемы продаж.

    В настоящее время деловая активность на рынке московского жилья поддерживается во многом благодаря деятельности наиболее обеспеченных домохозяйств, которые  были вынуждены уйти с фондового рынка из-за существенно возросших рисков. Косвенно об этом свидетельствует и рост объемов ипотечного кредитования, несмотря на высокие годовые проценты и ужесточение процедуры проверок. Снижение цен на московском рынке жилья возобновится с очередным обострением кризиса, основные причины которого не устранены в мире, а в России – устранены лишь частично. С большой долей вероятности это может произойти, начиная со второй половины 2011 г.

    Таким образом, возвращение массового  платежеспособного спроса, даже с учетом улучшения ситуации в сфере ипотечного кредитования, в краткосрочной перспективе представляется маловероятным. Речь скорее может идти о перспективе нескольких лет. 

     2.2 Спрос на рынке  жилой недвижимости  за рубежом 

    Текущие темпы продаж вторых домов за рубежом варьируются в зависимости от объекта, но в среднем в месяц на рынке по мнению экспертов реализуется от 400 до 600 квартир, то есть от 4800 до 7200 квартир в год. Темп роста продаж зарубежной недвижимости в 2009 году относительно темпов в 2008 году составил около 30%. По мнению экспертов, в 2010 - 2012 годах темпы роста продаж будут сокращаться , а после 2012 года будут постепенно возвращаться к прежнему уровню.

    Текущие темпы продаж вторых домов за рубежом  варьируются в зависимости от объекта, но в среднем в месяц на рынке по мнению экспертов реализуется от 400 до 600 квартир, то есть от 4800 до 7200 квартир в год.

    Темп  роста продаж зарубежной недвижимости в 2009 году относительно темпов в 2008 году составил около 30%. По мнению экспертов, в 2010 - 2012 годах темпы роста продаж будут сокращаться, а после 2012 года будут постепенно возвращаться к прежнему уровню. По нашим оценкам, в период с 2010 по 2012 годы включительно на рынке может быть реализовано около 80000 объектов недвижимости за рубежом, квартир и домов (около 6400 тысяч кв.м жилья).

• Баланс спроса и предложения в среднесрочной перспективе в 2010 - 2012 годах

    На  данный момент можно заключить, что  при реализации реальных и потенциальных  проектов рынок недвижимости за рубежом достигнет равновесия. Необходимо принимать во внимание, что часть проектов не будет реализована, но в указанный период на рынок выйдут еще несколько проектов. Но, тем не менее, баланс спроса и предложения влияет на то, какой объем продаж является реализуемым для каждого конкретного региона.

• Экспертная оценка объема рынка недвижимости до 2017 года

    Для оценки объема спроса на рынке «вторых  домов» с 2012 по 2017 год мы провели  качественный сравнительный анализ рынков зарубежной недвижимости: основываясь на данном анализе мы предположили долю, которую может составить спрос в Турции относительно общего спроса на недвижимость за рубежом; данный подход был применен по причине отсутствия мнении локальных экспертов о развитии рынка после 2012 года.

    Рынок «вторых домов» в Турции имеет значительный потенциал, но другие направления, такие, как Испания, Италия и Черногория, также будут претендовать на большую долю покупателей. Финляндия по мере развития рынка сможет претендовать на покупателей, предпочитающих «семейный» отдых. По экспертным оценкам, объем рынка Турции к 2017 году составит около 7-10% от общего объема рынка зарубежной недвижимости для покупателей из России.

    Наибольшую  долю среди потенциальных покупателей  недвижимости за рубежом составляют жители Москвы и Московской области. Также значительную долю составляют жители северных регионов. По данным экспертов, жители северных регионов обычно совершают покупку недвижимости для летнего или постоянного проживания: покупатели приобретают квартиры для постоянного проживания семьи, в которой глава работает вахтовым методом на севере, а семья постоянно живет на юге. 
Также недвижимость за рубежом приобретается для переезда на ПМЖ по выходу на пенсию (люди обычно живут 2-3 года в средней полосе после проживания на севере, потом переезжают на юг). В ближайшие 2-3 года мы не ожидаем принципиальных изменений в структуре регионов происхождения потенциальных покупателей.

• Профиль покупателей: социально-демографический портрет

    По  мнению экспертов, большая доля покупателей недвижимости за рубежом - это молодые семьи без детей (45%), и семьи с 1-2 детьми (33%), незначительную долю среди данных покупателей составляют пары у которых дети уже взрослые, живущие отдельно или обладающие собственными семьями (22%).

    Так как 78% покупателей - это семьи из 2-х человек, спрос на зарубежную недвижимость площадью 45-70 кв.м выше, чем на квартиры большей площади. Потенциальными покупателями коттеджей и таунхаусов в большинстве являются семьи с детьми (58%), небольшая доля приходится на молодые семьи без детей (12%). Среди покупателей коттеджей являются преимущественно семьи с 1-2 детьми, в связи с этим средняя площадь в 150-200 кв.м. является достаточной и наиболее ликвидной на рынке.