Система ипотечного кредитования

     3.2. Развитие ипотеки  в России

     Правительство Российской Федерации в своем  постановлении № 28 от 11 января 2000 г. одобрило Концепцию развития ипотечного кредитования в нашей стране, в соответствии с которой открываются не использованные ранее возможности рыночных кредитно-финансовых механизмов, открывающих и определяющих место ипотеки в общей системе жилищного финансирования.

     В первую очередь обращает на себя внимание то обстоятельство, что не указываются сроки, когда ипотечное кредитование сможет быть задействовано на всей территории РФ. Не оговорен также и такой существенный момент законодательного характера, как принятие соответствующего закона об ипотечных банках. Дело в том, что в банковском законодательстве прямо не предусмотрено существование ипотечных банков, без чего, разумеется, трудно формировать систему ипотечного кредитования.

     Но, пожалуй, самый важный момент состоит  в том, что ипотечные кредиты  доступны очень немногим гражданам РФ из-за чрезвычайной дороговизны жилья.

     Взятый  курс в России на проведение реформы  жилищно-коммунального хозяйства, конечным результатом которой должна стать 100-процентная оплата жилищно-коммунальных услуг самим населением, ставит под вопрос выполнение Концепции на практике, поскольку данное обстоятельство весьма существенно и негативно повлияет на саму доступность ипотечного кредитования.

     За  годы реформ российские граждане после  всех известных финансовых пирамид, а также после банкротства прежде считавшихся системообразующими кредитных учреждений потеряли доверие не только к частным, но и к государственным банкам. Более того, темпы инфляции не снижаются, и обесценение российского рубля за годы реформ произошло почти в 120 раз и, в ближайшем будущем обесценение национальной валюты в России будет продолжаться. Центральный банк страны до сих пор не устанавливает верхние пределы такого обесценения. Указанные выше обстоятельства, помноженные на общую экономическую нестабильность и высокий уровень безработицы, в совокупности негативно оказывают влияние на развитие ипотеки в стране.

     Изначально  в Российской Федерации недостаточно была продумана сама модель ипотечного кредитования — либо американская, либо немецкая, которые в 90-х годах стали апробироваться в Московском регионе.

     В первом случае схема ипотечного кредитования предполагала выдачу кредитов сроком на 10 лет из расчета 10% годовых на сумму, составляющую 70% стоимости самой  квартиры. Максимальный размер кредита допускался в объеме 120 тыс. долл. США. Однако после валютно-финансового кризиса 17 августа 1998 г. и фактически исчезновения значительного слоя так называемого среднего класса стало очевидно, что Россия просто не в состоянии пойти по американскому пути, лишь используя его отдельные элементы.

     Вторая  модель — немецкая схема — предполагала предоставление ипотеки через механизм строительных ссудосберегательных  касс.  Существенный недостаток данной системы состоял в том, что  здесь, как и в американской модели, все расчеты по ипотечному кредитованию необходимо было произвести в иностранной валюте, т.е. опять-таки в долларах США, а не в национальной валюте — в российских рублях. В этой связи для широкого продвижения ипотечного кредитования по всей территории страны требуются рублевые кредитные инструменты, которых, к сожалению, в Российской Федерации пока не создано.  

     Заключение

     В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни  этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие—что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки  не работают, да и доверия у населения эти программы  вызывают не много (приложение 2, диагр.1).

     Развитие  ипотечного кредитования в нашей  стране способствовало бы оживлению  в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом.  С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

      Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

      Во-вторых, для тех граждан, у которых  нет достаточных собственных  сбережений в денежной форме, это  ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

     В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в  рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал  опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

     В-четвертых, практический опыт подтверждает, что  даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно  увеличивается спрос на жилье. Это  приводит, в конечном итоге, к эффекту  мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

     В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов. 
 
 
 
 
 

• СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

1	Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2	Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12
3	Головин Ю.В. Банки  и банковские услуги в России. –  М.: Финансы и статистика, 1999.
4	Головин Ю.В. Ипотечное  кредитование жилищногостроительства: учеб. Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики  и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5	Грачев И. «Стройсберкассам —  быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
6	Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
7	Иванов В.В. Ипотечное  кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр  «Маркетинг», 2001
8	Журкина Н.Г. Современная  ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2002. -№6
9	Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. -№ 16.
10	Красиков А.Жилье  в кредит.// Твой новый дом. -  2002.- № 10
11	Методические  рекомендации по организации и порядку  осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики  города», 2002.
12	Попов А.Ю.// Ипотечное  кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние// Банковское дело. – 1999. - № 12
13	Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный  рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. -№ 37