Рынок земли

     Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой  привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного  изменения цен. В условиях высокой  инфляции спрос на продукты питания  уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

     Неэластичность  спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И  наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.

     Аграрная  сфера зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени. Как, например, промышленное производство.

     На  сельскохозяйственный спрос на землю  оказывает серьезное влияние  и такой важный фактор, как постепенное  сокращение доли продовольствия в бюджете  потребителя - явление, типичное для  населения подавляющего большинства  стран. Это долговременная тенденция. Поэтому доля сельского хозяйства  в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут  неуклонно понижаться (это явление  наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг.). Естественно, что это  в конечном счете отразится и  на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

     В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он стоит из спроса на землю  для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже… из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного  богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает  одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

     Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него - местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных  районах города цена земли неодинакова  и обычно достигает максимума  в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются  небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

 

     Земельная рента

     Прежде  чем определить ренту, необходимо провести различие между двумя экономическими категориями - землевладение и землепользование.

     Землевладение означает признание права данного лица (физического или юридического) на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляется собственниками земли.

     Землепользование означает использование земли в установленном обычаем или законом порядке. В реальной хозяйственной жизни пользователь и владелец - нередко разные лица.

     Спрос на землю (а точнее на пользование  землей) предъявляют все те, кто  желает использовать плодородие почвы  для производства сельскохозяйственной продукции, и те, кому земля нужна  для промышленного производства (добыча полезных ископаемых), строительства  или иных целей, не связанных с  использованием плодородия. Эти лица являются арендаторами. За пользование  земельными участками арендатор  выплачивает собственнику земли  арендную плату. Основным элементом  арендной платы является рента.

     Прежде  чем определить ренту, необходимо сказать  что такое экономическая рента. Экономическая рента – это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, а так же некоторых видов недвижимости, количество которых строго ограниченно.

     Земельная рента является разновидностью экономической ренты. Для исследования природы и величины земельной ренты необходимо принять следущие допущения:

1. Все земли одинакового качества, то есть одинаковой производительности;
2. Все земли используются для производства только одного продукта;
3. Земли арендуются на конкурентном рынке.

     Общее предложение (S) земли фиксировано природой и в общем не может быть увеличено в ответ на более высокую цену или уменьшено в случае низкой цены.

       
 
 
 
 
 

Рисунок 3. Равновесие спроса и предложения, величина ренты

     Следовательно величина ренты сформированна на уровне точки равновесия Е и соответствует рентным платежам R. Если рентные платежи будут назначены выше этого уровня (R1), то спрос на земельные участки уменьшится и часть земли окажется незанятой, следовательно часть земельных собственников будет не в состоянии сдать её в аренду и вынужденно предлагать участки за более низкую цену, тем самым снижая её до уровня R. Если рента будет назначена ниже точки равновесия R2, то часть арендаторов будет не в состаянии арендовать земельные участки, так как спрос привысит фиксированое предложение, следовательно они будут предлагать за участки более высокую цену и величина ренты опять достигнет равновесного значения R.

     Разновидности ренты обусловлены различными направлениями  использования земли, основными  из которых являются следующие:

1. Сельскохозяйственного назначения
2. Добывающфая промышленность
3. Строительство объектов производственного и непроизводственного назначения
4. Имущество

Разновидности ренты:

1. Дифференциальная земельная рента – рента полученная за счет использования ресурсов более высоких порядков в ситуации ранжирования производительности ресурсов. Если производительность природная или естественная, то образуется дифференциальная земельная рента I, если производительность исскуственная или экономическая, то образуется дифференциальная земельная рента II.

Дифференциальная  земельная рента образуется только на средних и лучших участках, помимо плодородия земли на образование дифференциальной земельной ренты влияет местоположение по отношению к рынкам сбыта.

2. Абсолютная земельная рента образуется так же и на худших участках земли.
3. Дифференциальная рента в строительной и добывающей  промышленности. Механизм образования тот же, что и дифференциальной земельной ренте.
4. Монопольная рента – рента образующаяся в результате редкости применяемого ресурса.
5. Инфромаржинальная рента возникает на рынках, где единицы привлекаемых ресурсов одинаково производительны, но различны по степени активности их предложения на рынке и представляют собой разницу между оплатой привлеченных ресурсов и тем минимумом, при котором вознткает предложение этой единицы на рынке ресурсов, различающихся с точки зрения готовности каждой составляющей его единиц выйти на рынок

 

     Арендная  плата

     В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор  платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще  амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а  также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в  банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре  арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент  на капитальные вложения - «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный  собственник стремиться учесть эти  вложения, поднимая арендную плату.

     Чем короче контракт, тем быстрее можно  поднять арендную плату, мотивируя  это улучшенными качествами земли  или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью  окупятся за период аренды. Отсюда известная  противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки  аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи  земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла  быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность.

     Максимальный  срок арендного договора во многих странах— 49 лет.

     В условиях развивающегося научно-технического прогресса, с одной стороны, он представляется чрезмерно продолжительным, поскольку научно-технический прогресс обнаруживает тенденцию к ускорению и в течение столь продолжительного времени может пройти его ряд этапов, что значительно изменит условия аренды. С другой — достаточно короткий период аренды не создает заинтересованности в крупных капиталовложениях.

     Важным  фактором борьбы за сроки аренды в  современных условиях становится инфляция. Высокие темпы инфляции делают долгосрочные арендные договоры невыгодными разорительными для собственника.

     Арендный  договор в Бельгии (где в начале 90-х гг. арендовалось 68 % всех земель) заключается обычно на срок не менее 9 лет, хотя в этой стране существует практика договоров и на более  длительный срок (на 27 лет или до достижения арендатором 65 лет). Не случайно современное аграрное законодательство (например, бельгийский закон 1988 г.) в принципе допускает право арендатора на компенсацию добавленной стоимости, получаемую в результате улучшений. Величина арендной платы в Западной Европе колеблется от 80 - 90 ЭКЮ в Шотландии  до 200 - 250 ЭКЮ в Германии и Нидерландах, что составляет 1 - 3 % цены земли. Это  сравнительно низкий показатель капиталоотдачи, однако многие землевладельцы рассматривают  покупку земли как форму страхования  от инфляции и полагают, что со временем цена земли может возрасти.

 

     Отношения купли-продажи земли,цена земли

     Наряду  с арендой представляют важность отношения купли-продажи земли, в связи с чем актуализируется проблема цены земли.

     Цена  земли определяется двумя факторами:

     1) величиной ренты;

     2) уровнем ссудного  процента.

     Она прямо пропорциональна величине земельной ренты и обратно пропорциональна норме ссудного процента:

     

     Цена  земли =        *100 

     Как правило, собственник денег покупает земельный участок. ради получения регулярного дохода с земли — ренты.

     Вместе  с тем имеющиеся деньги он может  положить в банк, что обеспечит ему получение дохода в виде процента. Поэтому, покупая земельный участок, владелец денег сравнивает величину дохода, получаемого с земельного участка в виде ренты, с величиной процента, получаемого при вложении денег в банк, выбирает направление их наиболее предпочтительного использования. Таким образом, уровень цены земли отражает динамику ренты и ссудного процента.

     Следует отметить, что раз установленная величина цены земли не является неизменной. В соответствии с законами рыночной экономики она изменяется прежде всего под влиянием спроса и предложения.

     В странах Запада в течение всего  XX в. наблюдалась тенденция к росту цены земли. Она обусловлена и динамикой рентного дохода, и динамикой процента.

     Для нашей страны сегодня весьма актуальна  проблема форм собственности на землю. При ее решении надо ориентироваться как на мировой опыт, так и собственную специфику России.

     Следует отметить сложность и противоречивость проблемы.

     С одной стороны, возможна ориентация на мелкое частнособственническое предпринимательство. Индивидуальные мелкие частные собственники могут произвести и обеспечить себя и какую-то часть населения важнейшими продуктами. При этом трудовой характер мелкой частной собственности, исключающий аренду, может привести к относительно невысокому уровню издержек их производства.

     С другой — возможности индивидуального производства не позволяют покупать и внедрять дорогостоящую высокопроизводительную сельскохозяйственную технику. Достижения научно-технического прогресса доступны лишь весьма ограниченному кругу производителей. В характеризуемых условиях производство сельхозпродукции неизбежно окажется неэффективным.

     Научные исследования и практика развитых стран показали предпочтительность крупного сельскохозяйственного производства перед мелким. Эти закономерности всецело относятся и к России.