Рынок земли, его специфика. Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

Арендатор (предприниматель) будет поддерживать отношения с землевладельцем только до тех пор, пока прибыль на его капитал будет не меньше средней нормы прибыли промышленника или торговца. Наемный работник остаётся на сельскохозяйственном рынке до появления возможности более высокого заработка за свой труд.

Покупая продукцию сельского хозяйства, мы все выплачиваем земельным собственникам компенсацию за передаваемое на время право использовать их землю.

Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в них. Поэтому предприниматели, при условии получения обычной прибыли, берут в аренду и самые худшие земельные участки. В результате чего общественная цена производства за единицу складывается по условиям её производства на худших землях. А поскольку фермеры продают продукцию по единым рыночным ценам, то ведение хозяйства на лучших и средних землях обеспечивает получение сверхприбыли. «Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению участков обусловлен тем, что земля – ограниченный ресурс».

Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше.

Арендатор в течение установленного срока аренды стремится повысить экономическое плодородие земли: применяет новые технологии, вносит удобрения, проводит мелиорацию и другие агротехнические мероприятия. Такие меры увеличивают выход продукции с единицы площади и повышают эффективность дополнительных затрат. Продавая продукцию по рыночной цене, фермер также получает сверхприбыль, вытекающую из более высокой производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается арендатором и служит для него стимулом для нововведений. Но подобное воздействие не безгранично. Применительно к земле действует закон убывающей отдачи или убывающей доходности. Этот закон можно сформулировать следующим образом: "каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники".

Таким образом, ограниченность и неэластичность предложения земли является важнейшим фактором ценообразования в сельском хозяйстве и оказывает главенствующее воздействие при решении вопроса о формировании цен на сельскохозяйственном рынке.

3.3 Проблемы регулирования рынка земельных ресурсов в Российской Федерации

Осуществляемые в России земельная и аграрная реформы не смогли обеспечить рациональное использование земельных ресурсов в сельском хозяйстве.

Рыночные преобразования в аграрном секторе России за полтора десятилетия изменили земельные отношения. В ходе земельной реформы осуществлены такие направления, как приватизация земель колхозов и совхозов, наделение землей крестьянских (фермерских) хозяйств и хозяйств населения, переход к системе платного землевладения и землепользования, создание основ функционирования земельного рынка.

В условиях рынка земля в сельской местности перестала быть только средством производства, она всё более вовлекалась в гражданский оборот. Но при проведении земельной реформы практически не решались проблемы повышения эффективности использования и охраны земель, ослабели процессы концентрации и специализации производства, упростились технологические процессы, произошла деградация трудовых ресурсов. Сельскохозяйственные предприятия различных форм хозяйствования уменьшаются в размерах: сокращаются площади земельных угодий, численность занятых, поголовье скота, количество тракторов, комбайнов и другой сельскохозяйственной техники. Происходит необоснованное изъятие плодородных земель из сельского хозяйства в другие отрасли экономики.

Это обусловлено тем, что законодательная база отношений земельной собственности недостаточно четко определена. Существуют серьезные противоречия между основными нормативными документами, регулирующими земельные отношения: Конституцией РФ, Гражданским Кодексом РФ, Земельным Кодексом РФ, а также другими законодательно-правовыми актами.

В Конституции РФ, главе 17 Гражданского Кодекса РФ заложены основы функционирования земельных отношений в условиях рынка.

Так, в статье 36 Конституции РФ сказано, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Понадобился значительный исторический промежуток времени после принятия Конституции РФ и Гражданского Кодекса РФ с тем, чтобы был принят в декабре 2001 г. Земельный Кодекс РФ.

Однако данный нормативный акт так и не смог решить всех проблем функционирования земельных отношений в условии рынка.

Во-первых, действие Земельного Кодекса РФ, относительно регулирования рынка земель, распространяется лишь примерно на 2% территории страны, т.к. не включает в данный процесс сельскохозяйственные земли.

Во-вторых, Земельный Кодекс РФ продолжает рассматривать возможность существования здания или сооружения, находящегося в собственности одного лица на земельном участке, переданном данному лицу в аренду, как полноценную альтернативу совладению субъекта права собственности на здание и земельный участок, и в этом просматривается определенное противоречие со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ.

В-третьих, в Земельном Кодексе остаются нерешенными вопросы платного землепользования в условиях рынка. В главе 10, регулирующей данные вопросы, даются лишь самые общие формулировки, а упоминание о таких экономических категориях как «рента» и «ссудный процент» вообще отсутствует.

Таким образом, за годы реформ в сельском хозяйстве так и не сформировалась научно обоснованная система платы за землю, отвечающая требованиям рыночной экономики и рационального использования земельных ресурсов.

Правовая система городского землепользования также базируется на основных положениях Конституции РФ, Гражданского и Земельного Кодексов РФ, развитых в ряде федеральных законов, указов Президента РФ, законов субъектов РФ, постановлений Правительства РФ, ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня.

Кроме того, важной составной частью правовой системы городского землепользования являются нормативные акты в сфере градостроительства, коммунального хозяйства, охраны природы, бюджетного процесса и т.д.

Здесь наиболее показательным является пример Москвы, где отношения в сфере земельной собственности наряду с Земельным Кодексом РФ определены Уставом Москвы и Законом РФ «О статусе столицы РФ» (ст.8, 9). В соответствии с этими документами все земли в пределах границ города, за исключением тех, на которых расположены здания органов федеральной власти и управления, находятся в собственности Москвы.

Москва, используя свои конституционные права субъекта РФ, самостоятельно и с некоторым опережением других субъектов федерации решает многие вопросы земельной реформы, принимая на своем уровне городские нормативные акты по экономическому и правовому регулированию отношений землепользования.

Так, в ст. 23-35 Устава Москвы закреплены права города как собственника своей земельной недвижимости, сформулированы принципиальные положения городского землепользования и создания современной системы рыночных земельных отношений. Таким образом, в собственности города находится и вся система улучшений городских земель – инженерная, транспортная и иные составляющие городской инфраструктуры.

Землепользование в Москве платное. Земельным Кодексом РФ, Законом РФ «О плате за землю» и законом Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» установлены основные принципы, порядок установления и взимания земельных платежей, ставки земельного налога и базовые ставки ежегодной арендной платы.

Земельный Кодекс не смог решить всех проблем функционирования земельных отношений в условиях рынка. В российском аграрном секторе не сложилась взаимосвязанная система организационно-трудовой, ценовой, кредитной, налоговой политики, присущая рыночной экономике. В результате владение землей для сельского труженика стало обременительным. Отсутствие интереса в рискованном самостоятельном деле у основной массы сельчан проявилось в передаче земельных долей подавляющим числом их владельцев предприятиям для реального использования. Это 9/10 общей площади земельных долей. Большинство крестьян для удовлетворения потребностей земли связывают с развитием такой традиционной формы как личные подсобные хозяйства. В настоящее время сформировался слой крестьянских (фермерских) хозяйств, в распоряжение которых переданы большие земельные площади. Но по данным статистики нынешние фермерские хозяйства в большинстве случаев – обычные крестьянские подворья с низким уровнем товарности. Треть этих хозяйств в состоянии обеспечить только собственные потребности в продовольствии. Они имеют по 10 га земли, тогда как специалисты считают, что минимальный экономический целесообразный размер пашни должен составлять не менее 50 га. В то же время 20% выделенных фермерам земельных площадей не используется из-за их удаленности от источников электроснабжения, отсутствия или дороговизны сельскохозяйственной техники, трудности проведения мелиоративных работ.

Для решения главной задачи земельной реформы – создания эффективного собственника земли – необходимо дальнейшее совершенствование механизма вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в товарно-денежные отношения.

Эффективному функционированию земельного рынка могли бы способствовать кредитно-банковские отношения. Но банки пока что неохотно дают кредиты под залог земли. Это объясняется, во-первых, тем, что в настоящее время сельскохозяйственное производство неэффективно, а, во-вторых, банку как субъекту на земельном рынке противостоит мелкий собственник: владелец земельной доли, фермер или хозяин личного подсобного хозяйства.

Для функционирования полноценного земельного рынка нужна разветвленная его инфраструктура: информационные бюро, земельные банки, страховые компании, земельные суды. Кроме того, нужны крупные участники земельного оборота, которые могли бы пользоваться ипотечным кредитом (кредит под залог земли). Сейчас он для большинства очень дорог.

Развитие и совершенствование рыночного оборота земли требует создания определенных экономических и социальных условий с участием государства. Через специальные государственные органы общество должно контролировать рынок земли, определяя цели, масштабы и направления использования земельных участков. Специалисты считают, что в России для полного функционирования земельного рынка необходимы вложения 300-500$ на гектар в зависимости от колебания среднегодовой температуры по регионам страны. Основная часть этих средств должна расходоваться на разработку и освоение новых технологий, мелиорацию, развитие инфраструктуры. В 1998 году по стране субсидии составили не более 20$ на гектар, уровень поддержки сельского хозяйства в федеральном бюджете в 2000 году составил 7% уровня 1991 года . Необходимое увеличение инвестиций могут осуществлять только крупные предприятия, которые и должны стать покупателями земли.

Заключение

В ходе выполнения данной курсовой работы  был рассмотрен  довольно старый, но весьма перспективный рынок  - рынок земли.  Рынок земли включает в себя не только куплю-продажу земли, но и все «продукты», на которых может быть реализовано в том или ином виде право собственности на землю: преимущественно продукция сельского хозяйства.    

Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования,  владения  и  распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не спрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности сельскохозяйственного производства за счет регуляции рынка (регулирование аграрного рынка должно быть направлено на расширение спроса на продовольствие), за счет свободной конкуренции.

Государство должно обеспечить нормальное функционирование земельного рынка, сведя к минимуму свою деятельность в этой отрасли экономики, самоустраняясь от хозяйственной деятельности.

Главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли, которая рассматривалась в данной курсовой работе   как невоспроизводимый, ограниченный природный ресурс, является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту. Причём земельная рента бывает нескольких видов, самыми распространёнными видами считаются абсолютная и дифференциальная земельная рента. 

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.