Пределы роста цен.

Очевидно, что ценовая  спираль не будет раскручиваться до бесконечности. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличение предложения, то есть рост объемов строительства  жилья. Однако предложение жилья  всегда растет медленно по причине  чрезвычайно низкой его эластичности.

Во-первых, у строительства  жилья очень длительный производственный цикл, причем в нашей стране он один из самых больших в мире. Только на получение всех разрешений и согласований, необходимых для начала строительства, уходит обычно около двух лет, а регистрация  уже построенного жилого дома занимает около года. Если добавить период собственно строительства, то станет ясным, что  быстрой реакции предложения  на изменение спроса ждать трудно.

Во-вторых, строительство  жилья предполагает выделение площадок под строительство, количество которых  ограничено. В некоторых случаях (например, если город расположен на острове) возможны ситуации, когда площадок, на которых можно было бы строить  жилье, просто нет, и увеличение предложения  в пределах конкретного города невозможно. Строительство же в пригородах и  городах-спутниках обычно ограничено возможностями транспортной сети.

В-третьих, недостаточно жилье построить. Оно должно быть обеспечено инженерной инфраструктурой: водой, теплом, электричеством, канализацией и т. д. То есть в случае наращивания  объемов жилищного строительства  нужно увеличить мощности соответствующих  обслуживающих предприятий, что  потребует огромных затрат времени  и средств. В противном случае широкомасштабный ввод новых жилых  домов и, как следствие, расширение объемов предложения не реальны.

В-четвертых, строительство  жилья невозможно без привлечения  значительных финансовых ресурсов. Практически  во всем мире оно осуществляется за счет использования кредитных средств, в то время как в России в  связи с особенностями национального  законодательства кредитование банками  строительства жилья практически  отсутствует. 

В результате строители (девелоперы), с одной стороны, не могут быстро нарастить объем  предложения жилья, а с другой - опасаются это делать, так как  в условиях снижения спроса они не смогут остановить уже начатые строительные проекты и будут нести значительные убытки.

Однако рост цен  лимитирован не только перспективами  увеличения предложения, но и ограничениями, которые накладывают доходы физических лиц. Физическое лицо может инвестировать  дешевые средства ипотечного кредита  в недвижимость, только если его  доходы достаточны для обслуживания этого кредита. В мировой практике считается, что ипотечные кредиты  характеризуются повышенным кредитным  риском в случае, если сумма ежемесячных  выплат по кредиту превышает 30% дохода семьи (у нас, правда, для семей  с высокими доходами считается допустимым, если доля соответствующих выплат составляет до 50% семейного дохода).

Поскольку темпы  роста цен на недвижимость значительно  превышают средние темпы роста  доходов населения, количество людей, имеющих достаточный доход для  обслуживания кредитов, предназначенных  для покупки даже самых маленьких  квартир, уменьшается. Отсюда можно  сделать вывод о неизбежности постепенного снижения спроса и, как  следствие, замедления темпов роста  цен.

Безусловно, за счет снижения спроса может быть достигнут  баланс спроса и предложения и  обеспечена стабилизация цен на неком  равновесном уровне. Однако из логики формулы вытекает, что хотя равновесие и будет достигнуто, оно окажется неустойчивым. Его неустойчивость связана  с тем, что снижение коэффициента р приводит к уменьшению финансового  результата и соответственно эффективности  использования варианта "покупка  квартиры" по сравнению с вариантом "инвестирование средств в финансовые активы и аренда квартиры" и к  дальнейшему сокращению спроса за счет исчезновения его "инвестиционной" составляющей, что, в свою очередь, не может не привести к еще большему снижению цен.

По мере снижения цен будет расти коэффициент r, и финансовые результаты вариантов "покупка квартиры" и "инвестирование средств и аренда квартиры" постепенно сблизятся. Это будет способствовать уменьшению спроса на аренду и увеличению спроса на покупку жилья. В результате цены стабилизируются на новом, более низком уровне, после чего, в случае если будут повторены ошибки, приведшие к завершающемуся сейчас ценовому скачку, последует новый подъем цен. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

Итак, возможность  использования для инвестиций в  недвижимость субсидируемых государством дешевых ипотечных кредитов делает жилье наиболее выгодным объектом инвестирования на рынке. Активное инвестирование в  недвижимость приводит к росту спроса на квартиры и соответственно к повышению  цен на данном сегменте рынка. Вместе с тем в отсутствие специальных  мер рост цен на жилье очень  медленно компенсируется увеличением  предложения, то есть наращиванием объемов  строительства жилья. Эти два  фактора в совокупности способствуют повышению цен на недвижимость до уровня, на котором они оказываются  нестабильными. В результате уменьшается  как доступность жилья для  населения, так и устойчивость экономики. Очевидно, для исключения повторения подобной ситуации требуются меры, направленные на ликвидацию возможности  инвестирования в жилую недвижимость субсидируемых государством кредитов, а также на обеспечение быстрого роста ее предложения, то есть повышение  эластичности последнего.

Таким образом, первоочередной задачей является повышение эластичности предложения жилья за счет упрощения  процедур и снижения рисков застройщиков и подрядчиков. К сожалению, принятые в последнее время законы (например, печально известный закон 214-ФЗ) только повышают их, а также усложняют  и удорожают осуществление строительных проектов. В результате эластичность предложения жилья лишь снижается.

Весьма сложно добиться того, чтобы субсидируемые государством средства не использовались для покупки  инвестиционных квартир. С одной  стороны, инвестиционный спрос на недвижимость перестанет поддерживаться льготными  ставками по ипотечным кредитам, если они превысят уровень доходности инвестиций в аналогичные по риску  финансовые активы. Тогда такой спрос  уменьшится, и рост цен затормозится. Выходит, что при повышении ставки по кредитам доступность жилья возрастет.

Однако, с другой стороны, это коснется только лиц, не использующих при приобретении жилья  кредитные средства, ведь при повышении  ставки уменьшится доступность ипотечных  кредитов. Очевидно, ставку по ипотечным  кредитам снижали до минимально возможного уровня именно для того, чтобы сделать  кредиты доступными для граждан  с низкими доходами. Если ее повысить, то кредиты станут для них менее  доступными. Это, безусловно, так, но следует ли из сказанного, что у наименее обеспеченной части населения будет меньше возможностей улучшить свои жилищные условия? По нашему мнению, если они и уменьшатся, то в очень незначительной степени. Дело в том, что независимо от величины процентной ставки ипотечные кредиты остаются уделом высокообеспеченных групп населения. Малообеспеченные граждане улучшить с их помощью свои жилищные условия не могут из-за низкого уровня доходов.

Как показали результаты анализа платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, проведенного Центром исследований РАН в 2004 г., 50% населения страны только на продукты питания тратит более 60% доходов (при  этом почти 1/3 населения расходует  на их приобретение более 70% доходов). Очевидно, с учетом необходимости оплаты непродовольственных  товаров и услуг половина населения  страны не способна претендовать на получение  ипотечного кредита, поскольку она  не сможет его выплачивать даже при  очень низких ставках.

Интересно, что у  малообеспеченной части населения  нет не только возможности, но и желания  получать ипотечные кредиты. Более 50% потенциального спроса на ипотечные  кредиты у нас в стране формируют 20% граждан, имеющих наибольшие доходы. При этом на 40% людей, входящих в наименее доходные группы, приходится всего 10% спроса на ипотечные кредиты.

Получается, что повышение  ставки (уменьшение субсидии) практически  не повлияет на доступность жилья  для малообеспеченных слоев населения, так как они кредитами не пользуются, зато поможет снизить инвестиционный спрос и затормозить рост цен  на жилье. Безусловно, этого недостаточно для решения жилищных проблем  малообеспеченных слоев населения. Они нуждаются в соответствующей  государственной поддержке, но она  не должна превращаться в дестабилизирующую  экономику "субсидию для богатых", к чему приводит удешевление государством всех ипотечных кредитов.

Зарубежный опыт показывает, что оптимальная схема  распределения государственной  поддержки граждан, нуждающихся  в улучшении жилищных условий, предполагает их условное разделение на три группы, для которых характерны различные формы поддержки:

- малообеспеченные  граждане, которые не могут купить  квартиру даже с использованием  льготных ипотечных кредитов  и вынуждены арендовать жилье,  получают господдержку в виде  программ стимулирования сдачи  жилья в аренду (например, налоговых  льгот и ускоренной амортизации  сдаваемого в аренду жилья  и т. д.), а также субсидирующих  арендную плату (Rent Control, Social Housing, Public Housing и др.);

- средний класс,  получающий возможность приобретать  жилье, используя государственную  поддержку (в форме дешевых  кредитов, дотаций, государственного  страхования, налоговых льгот  и т. д.);

- обеспеченная часть  населения, для которой возможность  пользоваться льготами, предназначенными  для среднего класса, блокируется  административными методами (запрет  организациям-аналогам АИЖК приобретать  кредиты, предназначенные для  покупки элитного жилья, отсутствие  налоговых льгот для владельцев  второго жилья и т. д.).

Использование зарубежного  опыта и частичный пересмотр  федеральной программы "Доступное  жилье", с тем чтобы включить в нее систему поддержки предоставления жилья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в жилье и  покупки его обеспеченными слоями населения способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний  цен на недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья  для всех граждан страны. 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы

1.  «Вопросы  Экономики» 2007г, №2 (В. Минц, «О факторах динамики цен на недвижимость  в России»)
2. Аналитический центр www.irn.ru (Индексы рынка недвижимости).
3. «D штрих»  2011г, №3 («Экономный кров», Алина Любимская)
4. «Бюллетень Недвижимости» 2011г, №09/1436 («Низкий сезон аренды», Оксана Колганова; «Рост которого нет», Екатерина Голубева)
5. Журнал «Бюллетень недвижимости» 2010 №33/1367 («Ипотека потеряла 1.29%», Александр Сологуб)
6. Журнал «Наши деньги» 2011 №1-2(79) («7 Вопросов о налоговом вычете при покупке недвижимости», Татьяна Макурова)
7. http://www.bpn.ru/publications/15670/

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

(www.bn.ru)

Приложение