Оглавление

Введение 2

Как формируется цена на недвижимость? 4

Ипотечное кредитование как способ повышения доступности жилья 6

Недвижимость как объект инвестирования. 9

Пределы роста цен. 16

Заключение. 19

Список использованной литературы 22

Приложение 23 
 
 

Введение

Последние несколько  лет в России наблюдался беспрецедентный  рост цен на жилую недвижимость. Средняя стоимость одного квадратного  метра жилья в Москве только в 2005 - первой половине 2006 г., то есть за полтора  года, выросла более чем вдвое. Темпы роста цен на недвижимость в других регионах страны были несколько  ниже, однако практически повсеместно  рост цен на квартиры значительно  превышал темпы инфляции. В частности, рост цен на жилье за первые 8 месяцев 2006 г. составил в Калининграде 36-37% (на первичном и вторичном рынках), в Екатеринбурге - 40-44, в Казани - 49-58, во Владимире - 60 - 67, а в Санкт-Петербурге - 85 -100% . Однако во второй половине 2006 г. темпы роста цен на жилье стали  замедляться, и к концу года они  уже были ниже темпов инфляции. С  чем же был связан опережающий  рост цен именно на жилье и чем  объясняется его приостановка? Следует  ли ожидать, что в дальнейшем динамика цен на недвижимость будет близка к динамике цен на другие товары, или мы станем свидетелями новых  резких ценовых колебаний на рынке  жилья? Вопрос о динамике цен на недвижимость далеко не праздный. С одной стороны, стремительный рост цен на недвижимость делает ее все менее доступной  для широких слоев населения. С другой стороны, резкое снижение цен  на недвижимость оказывает деструктивное  влияние на состояние экономики  и способно привести к широкомасштабному  кризису кредитной системы.  

Итак, перед началом  работы я бы хотел дать определение  некоторым понятиям для более  точного понимания материала  работы.

1. Ипотека — залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную — именную ценную бумагу вексельного типа.
3. Инвестиция - долгосрочное вложение капитала в предприятия разных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы или инновационные проекты. Инвестиции приносят прибыль через значительный срок после вложения.
4. Субсидия (от латинского «subsidium» - «помощь, поддержка») – единовременная выплата в денежной или натуральной форме физическому или юридическому лицу, другому государству от лица государственного бюджета. Субсидия может быть выплачена из специального фонда, местных фондов в качестве материальной помощи любому физическому лицу, местному органу власти и т п.

Целью данной работы является исследование факторов динамики цен на жилую недвижимость в России.

Поставленная  цель раскрывается через следующие  задачи:

1. Проанализировать и выявить факторы, вызывающие резкие колебания цен.
2. Исследовать ипотечное кредитование как способ повышения доступности жилья.
3. Рассмотреть Недвижимость как объект инвестирования.
4. Проанализировать и выявить пределы роста цен.

Как формируется цена на недвижимость?

Покупая квартиру, мы редко задумываемся над тем, из чего складывается цена на квадратные метры. Конечно, основную часть стоимости составляет стоимость земли. Земля ежедневно дорожает. Недаром те, кто занят в сфере покупки-продажи земли, имеют очень высокие доходы. Конечно же не маловажную роль играет и то, где расположена эта земля. (см. приложение, рейтинг территорий.) Также в стоимость квадратного метра входят затраты на стройматериалы и рабочую силу, то есть заработная плата строителей. Известно, что сейчас все застройщики стараются сэкономить на рабочих и привлекают к грязной, физически тяжелой работе нелегально приехавших мигрантов, выплачивая за их труд «смешные» деньги. Что касается стройматериалов, то за последний год цены на них действительно выросли в разы.

Так, например, мешок  цемента в 2006 году можно было купить 170-180 рублей, сейчас же трудно найти  дешевле 350 рублей. Также и кирпич, блочные плиты, доска, различные  смеси и другие стройматериалы. В  стоимость жилья включаются и  услуги организаций, оказывающих содействие при возведении жилого здания: это  и транспортные компании, и энергетики, и газовики. Их услуги тоже недешевы, что тоже сказывается на высокой  цене квадратного метра жилья.

Так же очень важным фактором является ипотека. Многим непосвященным казалось, что, как только банки начнут выдавать кредиты на покупку квартир, цены перестанут расти. Это заблуждение. Чем больше дег нег попадает на рынок, тем больше денег этот самый рынок проглатывает, а стоимость жилья только увеличивается. Дело в том, что у клиента часто не бывает выбора. Он берет кредит в банке, приходит в строительную компанию и покупает квартиру за те деньги, которые у него просят. Когда у человека цель - купить квартиру, ему часто не хватает времени и сил задумываться о росте цен.

На самом же деле покупателя жилья сильно ограничивают. Строительных компаний, работающих в  связке с банками в ипотечном  кредитовании, еще очень немного (около 30 процентов от общего количества). А значит, и вариантов обустройства вам могут предложить не великое  множество. Число же выданных кредитов с каждым годом растет. А дефицит  предложений рождает рост цены квадратного  метра. Банки же не рискуют с ипотекой, потому что далеко не все строительные фирмы достаточно прозрачны в  своей деятельности для таких проектов. Есть и проблемы в законодательстве. Так или иначе, на рынке ипотечного кредитования уже есть конкуренция, и через несколько лет вполне можно будет взять кредит под 9,5-9 процентов годовых. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Ипотечное кредитование как  способ повышения  доступности жилья

Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен  на жилую недвижимость, является применяемый  в нашей стране механизм повышения  доступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют  накоплений, равных ее стоимости. Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступности  жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при  которых большинство населения  сможет получать ипотечные кредиты.

Ипотечные кредиты  будут доступными для большинства  в случае, если доход (в первую очередь  заработок) основной массы жителей  страны достаточен для осуществления  ежемесячных выплат по кредитам без  значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные  кредиты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация  выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения его  срока.

Основным регулятором  доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей  стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя  факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой  за риск для компенсации их потенциальных  потерь.

В России повышение  доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что  основные риски ипотечного кредитования принимает на себя государство.

Ипотечным кредитам присущи два вида рисков: кредитный  и процентный. Кредитный риск - риск того, что заемщик не выполнит своих  обязательств по погашению и обслуживанию долга перед кредитором, причем последний  не сможет (полностью либо частично) компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (в данном случае квартиры). Этот риск присутствует при любом  виде кредитования, однако при ипотечном  кредитовании следует дополнительно  учитывать его социальный аспект. Поскольку заемщиком является физическое лицо, реализация предмета залога может привести к тому, что заемщик и его семья окажутся без крыши над головой.

В отличие от кредитного процентный риск характерен в первую очередь именно для ипотечного кредитования и связан с тем, что средства, привлекаемые кредиторами (вклады, депозиты), обычно краткосрочные, в то время как  ипотечные кредиты предоставляются  на длительные сроки. Таким образом, ипотечный кредит финансируется  большей частью за счет средств различных  краткосрочных вкладов, которые  последовательно привлекаются и  возвращаются вкладчикам. Если в течение  срока жизни ипотечного кредита  процентные ставки на рынке возрастают (например, при повышении инфляции), кредитору приходится платить более  высокие проценты по вновь привлекаемым вкладам, в то время как заемщик  продолжает выплачивать проценты по своему кредиту в том же объеме, как и в период, когда ставки на рынке были низкими. Другими словами, процентный риск - это риск возникновения  ситуации, при которой проценты, которые по своему ипотечному кредиту  заемщик платит кредитору, не будут  достаточными для выплаты последним  процентов вкладчикам по тем депозитам, за счет которых этот кредит финансируется.

Российское государство  принимает на себя кредитный и  процентный риски ипотечных кредитов частично из-за осуществления ипотечного кредитования государственными банками, а частично - за счет использования  схемы вторичного ипотечного рынка. Ее суть заключается в том, что  ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается (иногда через посредника, иногда - напрямую) государственной организации - Агентству  ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких  рисков по нему не несет. Если заемщик  окажется неплатежеспособным, а наложить взыскание на залог не удастся, то убытки понесет не банк, а государство  в лице АИЖК. Следовательно, на него полностью перекладывается кредитный  риск.

АИЖК финансирует  кредиты за счет выпуска собственных  долговых обязательств, гарантированных  государством, то есть фактически за счет государственного долга. Таким образом, АИЖК привлекает для финансирования ипотечных кредитов самые дешевые ресурсы, которые можно найти на рынке, - средства, вкладываемые в наименее доходные (но и наименее рискованные) государственные ценные бумаги.

Отметим, что долговые обязательства, выпускаемые АИЖК, обычно рассчитаны на срок шесть лет. Ипотечные  кредиты, приобретаемые АИЖК, имеют  срок до 30 лет. Значит, кредит (в случае если он досрочно не погашается) финансируется  в течение срока его жизни  за счет пяти выпусков долговых обязательств Агентства. Выпуская обязательства  со сравнительно небольшим сроком, АИЖК дополнительно снижает стоимость  ресурсов, однако при этом оно берет  на себя (точнее, на государство) помимо кредитного еще и процентный риск.

Принимая на себя основные риски ипотечного кредитования и не устанавливая при этом соответствующей  надбавки за риск, государство фактически субсидирует все ипотечные кредиты  на ее сумму. В результате ему удается  обеспечить предложение ипотечных  кредитов населению по очень низким ставкам.

Ипотечный кредит в  рублях сегодня можно получить на 30 лет под 11, 5% годовых. При этом его  фактическая стоимость для физического  лица еще меньше, так как проценты по ипотечному кредиту подлежат налоговому вычету. Таким образом, за счет уменьшения величины выплачиваемых налогов  гражданин получает кредит по ставке 87% (ставка подоходного налога - 13%) от' начисленных по кредиту процентов. То есть реальная ставка по ипотечному кредиту для физического лица оказывается равной 10%.