Ипотечное кредитование и перспективы его развития в Российской Федерации

Ставки ипотечных кредитов ( на примере г. Казань и РТ).

Ипотеку в Казани и Республике Татарстан представляют 30 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 162 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Казани и Республике Татарстан находятся в диапазоне 7.00 – 29.05 % годовых по рублевым кредитам и 7.00 – 16.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Казани составляет 0%. Срок ипотечного кредитования в Казани может достигать 50 лет.

2.2.           Перспективы развития.

  Рассматривая препятствия развитию ипотеки в России, необходимо акцентировать внимание на том, что их окончательное оформление произошло несколько лет назад, задолго до появления федеральных и региональных ипотечных программ, обязанных учитывать эти проблемы. В то же время развитие системы ипотечного кредитования ни в одном из регионов страны до сих пор нельзя признать удовлетворительным. В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем. Сдерживающих развитие ипотеки:

1.      Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют на 3-4 года (несмотря на то,что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2.      Отсутствие ресурсной базы. Для того,чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов.

3.      Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Как известно, оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако потвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную ее величину.

4.      Валюта кредитования. В настоящее время стоймость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты  также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года. Когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост не возврата кредитов.

5.      Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причем высокая) выплачивается официально.

  На сегодняшний день покупка населением жилья при помощи дешевого кредита является наиболее реалистичным способом решения жилищной проблемы, что и стало причиной появления многочисленных ипотечных программ накануне выборов. Таким образом, предвыборные кампании предопределили не только темпы, но и направление развития ипотечного кредитования в нашей стране, избрав в качестве базовой двухуровневую модель. Причина такого выбора крылась главным образом в возможности апелляции к американскому опыту, особенно в части количества выдаваемых кредитов и государственной поддержки социально незащищенных слоев населения. При устойчивом дефиците средств в бюджетах всех уровней установка на государственную поддержку лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, представляется чисто популистской риторикой, не имеющей никаких реальных перспектив. Примечательно, что данный тезис был подтвержден практикой осуществления федеральной и московской ипотечных программ уже в начале 1999 г., однако ответственные лица в других регионах не приняли во внимание этот факт. Также не было замечено, что в ряде стран, где приобретение жилья посредством ипотечного кредита получило довольно широкое распространение, заемщики обходятся без существенной поддержки со стороны государства (например, в Канаде, Австралийском Союзе и др.). В России же попытки субсидирования заемщиков в той или иной форме сопряжены с огромными расходами не только из-за высокого показателя доступности жилья (отношение стоимости жилья к годовому доходу семьи), но и в силу остроты жилищной проблемы. Поэтому, на наш взгляд, кредиты в рамках ипотечных программ должны предоставляться исключительно платежеспособным заемщикам независимо от их обеспеченности жильем. Бюджетные же средства должны направляться лишь на запуск системы и вывод ее на показатели самоокупаемости.

  По оценкам Министерства экономики, в настоящее время около 1,5% семей могут приобрести жилье без всякой кредитной поддержки; 5–7% населения имеют доходы гораздо выше среднего уровня и обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Именно на эти группы населения и должны ориентироваться ипотечные программы, что, во-первых, временно исключает их массовый характер и, во-вторых, делает их непопулярными с точки зрения предвыборной агитации. Необходимость ориентации на платежеспособных заемщиков доказывает и практика реализации ипотечных программ. Практически в каждой из них платежеспособный спрос на кредиты существенно превышал возможности эмиссионных агентств и специализированных фондов, даже при ставке более 10-15% в иностранной валюте.

  С целью удовлетворения потребностей населения российские коммерческие банки, а также специализированные учреждения предлагают широкий спектр ипотечных кредитных продуктов и программ. На сегодняшний день на российском рынке уровень монополизации ипотечного кредитования достаточно высок: лидирующие позиции занимают пять основных игроков ( Сбербанк России, ВТБ 24, Raiffeisenbank, Delta Credit, Газпромбанк ). Однако в последнее время на рынке ипотечного кредитования наблюдается тенденция к уменьшению уровня монополизации за счет освоения данного сегмента новыми участниками, которые представлены как российскими коммерческими банками, так и их иностранными коллегами. Увеличение емкости рынка ипотечного кредитования также обусловлено развитием региональной филиальной сети коммерческих банков. Региональная экспансия является одним из наиболее приоритетных направлений на рынке банковского ритейла, поскольку позволяет расширить целевую аудиторию вне мегаполисов, где клиенты не столь избалованы ассортиментом предлагаемых банковских продуктов. Необходимо отметить, что наибольшая активизация деятельности на региональном уровне отмечается со стороны иностранных банков, которые, в свою очередь, добившись значительных успехов на столичных рынках ипотечного кредитования, продолжают предлагать и совершенствовать программы ипотечного кредитовая, имеющие более высокие конкурентные характеристики по сравнению с российскими.

  Развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

  Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

      принятие нормативных правовых актов;

      оптимальное налогообложение;

      совершенствования проектирования и технологий строительства;

      государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

      адресные жилищные субсидии гражданам.

  Развитие ипотеки в РФ стимулирует спрос на недвижимость. Пока конечно мало кто имеет достаточное количество средств, чтобы воспользоваться данной услугой.

  Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

  Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения.

  Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Заключение.

  В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным,  самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

  На основании изученного и предложенного к рассмотрению материала, можно сделать вывод, что в настоящее время в России так и не сложились необходимые условия для функционирования полноценной системы жилищного ипотечного кредитования. Поэтому в этой сфере работают только те инвесторы и заемщики, чьи расчеты основаны на доверии к государственным либо региональным программам поддержки жилищного ипотечного кредитования и уверенности в огромном экономическом потенциале ипотеки, как экономического инструмента.

  Таким образом, на сегодняшний день ипотека как вид бизнеса — дело пока мало выгодное.

  Чтобы получить ссуду в банке, заемщик изначально должен иметь 30-50% от стоймости приобретаемого жилья, а официальный доход должен быть его не менее 700 $ в месяц. Сумма ежемесячной выплаты не должна превышать 30% от официального дохода гражданина. А если человек рассчитывает на получение крупного кредита, его доход должен быть еще выше. По статистике, примерно 20-50% граждан, получают отказ в получении кредита. Это связано с трудностью оценки кредитоспособности заемщика.

  Еще одна проблема — недостаточный по продолжительности срок предоставления кредита. Средний срок, на который предоставляется кредит, равняется 10 годам, ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь на краткосрочные источники, т.е. отсутствие ресурсной базы также влияет на развитие ипотеки.

  Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

  Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране и решение вышеперечисленных проблем напрямую зависит от внимания и поддержки со стороны Правительства России и ЦБ. Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных жилищных кредитов, доступных для граждан — заемщиков.

  Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

  Так же возможна система софинансирования — приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоймости квартиры приходилось бы 30-50%, на долю государственных субсидий в среднем 20-30% и на ипотечный кредит 40-50%. Это, может повысить доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

  Необходимо увеличить срок кредитования до 15-20 лет, что безусловно положительно скажется на возможности граждан получения кредита.

  Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Список литературы:

1.      Оптимизация нормативов ипотечного кредитования // Елисеева Т.В., Юриспруденция, 2010 г.

2.      Ипотека: просто о сложном // Шевчук Д.А., ГроссМедиа, 2008 г.

3.      http://allufa.com/2010/04/ottepel-na-rynke-ipoteki-banki-sdelali-shag-navstrechu-no-daleko-ne-vsem/

4.      http://www.ipohelp.ru/programs/2900000.html

5.      http://referat.yabotanik.ru/bankovskoe-delo/sushhnost-ipoteki/113821/106807/page2.html