Ипотечное кредитование и перспективы его развития в Российской Федерации

  Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора; и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

  Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

  В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

  Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

      не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

      частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

      возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

      относительная сложность инструмента.

   При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

  Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлени ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

  Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно  сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

  В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда  предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

      в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

      частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

      замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

  Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга  в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

  Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный  риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

  Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

      платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

      номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

  Поскольку существует множество различных видов ипотек и сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

2.    Ипотечное кредитование в России.

2.1.           Анализ рынка ипотечного кредитования.

  Еще несколько лет назад слово “ипотека” в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Невозможно не обращать внимание на то, с каким масштабом обсуждается эта тема сейчас в правительственных кругах, участниками финансового рынка и непосредственно потребителями - экономически активная часть населения, люди с высоким уровнем образования, перспективной работой, обладающие всеми атрибутами представителей типичного среднего класса. Правительство заинтересовано в том, чтобы укрепить свою популярность через создание финансовых механизмов, полезных всем. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые очевидны:

      возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;

      получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;

      возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;

      возможность зарегистрироваться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

      выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

2010 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы, действующие до кризиса (на покупку и строительство загородных домов, земельных участков, рефинансирования кредитов и др.). Линейка кредитных программ банков также расширилась за счет предложения для отдельных категорий населения (Материнский капитал, Военная ипотека и др.), программ на приобретение жилья, находящегося в залоге у банка. Смягчились требования банков к заемщикам, в том числе уменьшился первоначальный взнос и процентные ставки по кредиту. Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка.В результате ипотечный рынок продемонстрировал в 2010 году более чем двукратный рост по сравнению с 2009 годом. Объем ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, увеличился в 2,5 раза до 437 млрд. руб. Таким образом, прирост объема выданных кредитов составил 148,5%.

  Как свидетельствуют результаты исследования AnalyticResearchGroup, выдача ипотечных кредитов в 2010 году осуществлялась в основном в рублях - 363,7 млрд руб., и 4% всех ипотечных кредитов были предоставлены в иностранной валюте - 15,3 млрд руб.

  Количество ипотечных кредитов на жилье увеличилось более чем в 2 раза до 301 035 ед., однако по-прежнему не достигло результатов 2008 года, в котором было выдано 349 502 ед. кредитов.

  Вместе с ростом рынка под конец 2010 года произошло падение доли просроченной задолженности в общем объеме задолженности: достигнув рекордных 4,0% к ноябрю 2010 года, в декабре она впервые сократилась до 3,7%.

  Ожидается, что в 2011 году объемы выдачи ипотечных кредитов по сравнению с 2010 годом увеличатся на 32% до 500 млрд руб., вместе с тем прогнозируется уменьшение показателя просроченной задолженности до 3%

Основные показатели ипотечного кредитования в России.*                                                                                 

*-по данным www.rusipoteka.ru , можем наблюдать увеличение числа кредитов в 2010 году по сравнению с предыдущим. 2009-2010 гг. показали,что интерес населения к ипотеке не прошел, а наоборот возрождается.

Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов в 2010 году