Аренда: сущность, формы и роль в системе хозяйствования

 

3.2. Статический анализ арендных отношений по Астраханской области

 

    Продолжилось  совершенствование процесса управления государственной собственностью Астраханской области, повышения ее доходности за счет применения современных методов  управления и совершенствования нормативно-правовой базы. В результате поступления в областной бюджет в виде арендных платежей, реализации земельных участков и имущества составили 422,6 млн. руб. (110,6% к уровню предыдущего года).

    В сфере имущественных и земельных  отношений разработаны и приняты 2 Закона Астраханской области:

    «О  внесении изменения в статью 19 Закона Астраханской области «О порядке  управления и распоряжения государственной  собственностью Астраханской области»;

    «Об установлении предельных максимальных цен работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства». Данный Закон принят в целях реализации так называемой «дачной амнистии» и снижения расходов граждан на наиболее затратную часть процедуры регистрации прав – землеустроительные работы.

    Кроме того, в целях приведения нормативных  актов Астраханской области в  сфере управления государственной собственностью и земельных отношений в соответствии с изменениями действующего законодательства Российской Федерации и Астраханской области был принят ряд постановлений Правительства Астраханской области, в частности:¹²

    «О  Порядке отчуждения государственного имущества Астраханской области»;

    «О  передаче в доверительное управление имущества, находящегося в государственной  собственности Астраханской области»;

    «О  раскрытии информации о государственной  собственности Астраханской области»;

    «Об условиях принятии решения об участии  Астраханской области в акционерных  обществах» и другие.

    В Реестре государственного имущества  Астраханской области числится 218 областных  государственных учреждений и 47 исполнительных органов государственной власти Астраханской области, у которых в оперативном управлении находится 2666 объектов недвижимости балансовой стоимостью 17,1 млрд. рублей. В хозяйственном ведении 57 областных государственных предприятий закреплено 1067 объектов недвижимости балансовой стоимостью 0,6 млрд. рублей. Казна Астраханской области насчитывает 759 объектов недвижимости, 504 единицы движимого имущества, а также 360 земельных участков. Кроме того, в Реестре учтено 31 хозяйственное общество, в уставном капитале которых доля областной собственности составляет 0,14 млрд. рублей.

    В целях увеличения доходности областного бюджета проводится работа по передаче государственного имущества (движимое и недвижимое имущество) Астраханской области в аренду. От использования  имущества на правах аренды получено 33,52 млн. руб., в том числе в областной бюджет поступило 19,06 млн. руб., а на счет государственных предприятий и учреждений – 14,46 млн. руб.

    В связи с разграничением права  собственности на земельные участки  проводится работа по передаче в аренду земельных участков, относящихся к государственной собственности области. За год в областной бюджет поступило 7,9 млн. руб. От продажи права аренды на земельный участок поступило 189 млн. рублей.

Таблица 3

Сведения  о деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Астрахани на 01.03.08 г.

 

    Муниципальные предприятия и учреждения: поступления  по договорам хозяйственного ведения  на 01.01.2008 г. составляет 15820,9 тыс. руб.

    Юридический отдел комитета по управлению муниципальным  имуществом г. Астрахани проводит претензионно-исковую работу с частными предпринимателями, юридическими и физическими лицами по взысканию выпадающих доходов бюджетов разных уровней в виде неполученной оплаты за аренду муниципальной собственности.

Рис. 9. Динамика поступления арендной платы за 1998-2007 годы 
 
 
 

 

Рис. 10. бАнализ поступления арендных платежей за землю по отношению к плановым показателям 

 

Рис. 11. Структура начислений арендных платежей за землю по видам

плательщиков 2007 год¹³ 

    На 01.01.2008 г. в городе Астрахани заключено 18 314 договоров аренды земельных участков, 1 831 дополнительных соглашений к договорам аренды, 512 арендаторов передали свои права и обязанности по договорам аренды "Третьим лицам".

    В результате выполненных мероприятий  плановые назначения 1 полугодия 2007 года выполнены:

    За  период с 01.01.2007 по 01.01.2008:

    проведено 20 заседаний городской комиссии по контролю за поступлением арендной платы за землю, приглашены 301 арендатор. По результатам работы комиссии оплачено задолженности по арендной плате  за землю во все уровни бюджета 15 536 тыс.рублей, в городской бюджет 7 768 тыс. рублей.

    Арендаторам юридическим лицам и предпринимателям, имеющим задолженность по арендной плате за землю, направлено 500 уведомлений  о наличии задолженности и  необходимости ее погашения.

    К проектам постановлений главы города подготовлено 210 заключений о выполнении обязательств за аренду земельных участков, при выявлении задолженности арендатору предлагается погасить ее в установленном законом порядке.

    Подготовлено 66 дел на сумму 68 695 тыс.рублей для  ведения претензионно-исковой работы.

    В результате комплекса выполненных  мероприятий плановые назначения 2007 года выполнены:

    КБК 602 111 05011 04 0000 120 - арендная плата и  поступления от продажи права  на заключение договоров аренды земельных  участков, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, предназначенных для целей жилищного строительства)

    на 112% - (план - 164 100 тыс.руб., факт - 183 700 тыс.руб.);

    КБК 602 111 05012 04 0000 120 - арендная плата и  поступления от продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах городских округов и предназначенных для целей жилищного строительства

    на 124,7% - (план - 57 800 тыс.руб., факт - 72 100 тыс.руб.).

    недоимка  прошлых лет по арендной плате  за землю во все уровни бюджета  снизилась на 31 600 тыс. рублей.

Рис. 12. Динамика количества заключенных договоров аренды земельных участков

(по годам) 

    Перечень  документов, необходимых для согласования передачи права аренды земельного участка:

    Заявление арендатора земельного участка на Мера города Астрахани о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (сдается в отдел приема граждан Мера города Астрахани);

    Документы, служащие основанием для передачи прав и обязанностей (договор купли-продажи, дарения, мены объекта недвижимости, свидетельство о праве собственности на нового владельца);

    Справка об отсутствии задолженности по арендной плате за землю (для получения  заявитель должен обратиться в отдел  мониторинга арендных земельных  отношений.

    Договор аренды земельного участка, постановление  Мера города Астрахани о предоставлении земельного участка в аренду.

    В процессе деятельности комитетом по управлению муниципальным имуществом города Астрахани все больше внимания уделяется регулированию земельно-правовых отношений.

    Непрерывно  осуществляется работа по прекращению незаконной деятельности игорного бизнеса пользователями земельных участков и помещений.

    В ходе проведения проверок объектов игорного бизнеса прекращена данная деятельность (перепрофилирован вид деятельности) на 34 объектах

    В результате проведенных проверок 60 арендаторов полностью погасили имеющуюся задолженность по арендным платежам за землю в сумме 13400 тысяч рублей. Подготовлено 66 предписаний об устранении выявленных правонарушений, 26 уведомлений о прекращении договорных отношений в связи с нецелевым использованием земельных участков, осуществляется подготовка постановлений об отмене постановлений о предоставлении земельных участков в связи с их не использованием. Основная часть арендаторов устранили выявленные нарушения и привели фактическое использование земельного участка к виду функционального использования, указанному в договоре

 

Заключение

 

    Рынок нежилой недвижимости России очень перспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса в общем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране и городе.

    Одним из главных принципов определения  арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим  приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

          Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы  амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли  в относительном размере не менее ссудного процента.

          Вложение средств  в развитие производства, в том  числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

     Причина роста популярности аренды состоит  в том, что она представляет собой  весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовое финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.

     Основное  понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

     Особая  историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений.

     В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а  при определенных экономических  условиях – и превращение ее в  общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.