Аренда: сущность, формы и роль в системе хозяйствования

   Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных  угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

   Поскольку один и тот же труд в зависимости  от качества земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

   В то же время следует учитывать  отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

2.2 Виды и формы арендных платежей

 

    Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема № 3)⁹.

    В зависимости от конкретных условий  может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая  комбинация.

    Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

    Наиболее  целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

    По  форме привлекательны натуральные  или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

                    Схема № 10 «Виды и формы арендных платежей»

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 
 

 

 Глава III. Анализ арендных отношений в России и

Астраханской  области

3.1. Анализ арендных  отношений в России  в 2005-2007 гг.

 

    Нормативно-правовое обеспечение процессов предоставления земельных участков в собственность  характеризуется в целом высокой  степенью усложненности процедур и  наличием возможностей их потенциальной бюрократизации. Это неизбежно негативно отражается на состоянии рынка земли и проявляется в частности в низкой степени спецификации прав собственности на земельные участки и защищенности прав землевладельцев.¹⁰

    Полноценному  вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших в числе которых является фактор административных барьеров и прочих препятствий на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.¹¹

Рис. 1. Земля под зданиями, использующаяся субъектами

малого  предпринимательства (%) 

Рис. 2. Земля без построек, использующаяся субъектами малого предпринимательства (%) 

     Приведенные диаграммы демонстрируют, что лишь незначительная доля малых предпринимателей используют земельные участки на правах собственности. Указанный факт является логичным следствием невысокой степени доступности земельных участков для предприятий малого бизнеса. Вместе с тем, такая ситуация вызывает серьезные опасения, поскольку во многом определяет и характеризует степень независимости и устойчивости всего сегмента малого предпринимательства.

Рис. 3.Собственность на землю под зданиями, использующуюся субъектами малого предпринимательства на правах аренды у органов власти и местного самоуправления (%) 

Рис. 4. Собственность на землю без построек, использующуюся субъектами малого предпринимательства на правах аренды у органов власти и местного самоуправления (%) 

     Из  диаграмм видно, что большая часть  арендуемых малыми предприятиями у  органов власти различного уровня земельных участков находится в собственности органов местного самоуправления. Такое положение объективно обусловлено разграничением собственности на землю. Однако следует отметить, что это является также и отражением невысокой активности местных властей в приватизации земельных участков, а также их прямой заинтересованности в сохранении с малыми предприятиями отношений аренды.

    Рынок недвижимости, особенно остро нуждающийся  в стабильности, не стал исключением. По единодушному мнению специалистов, реально работающих на рынке, такой неблагоприятной конъюнктуры еще не было. С одной стороны, почти вдвое сократился спрос на все без исключения объекты недвижимости, с другой - существенно упали арендные ставки.

    В 2005 -м году спрос на торговые и производственно-складские помещения превысил предложение. Для конца 2006 года характерно бурное развитие недвижимости во всех секторах.

    По  итогам очередного опроса риэлтерских  организаций о состоянии рынка  нежилых помещений, цены сделок аренды продолжают расти.

    Анализ  полученных данных позволяет сказать, что в среднем цены ставок аренды помещений торгового, промышленно-складского и офисного назначения к февралю 2007 года по сравнению с февралем 2006 года составили 109% и 121% в зависимости от сектора рынка.

    Таблица 1

    Состояние рынка нежилых помещений в 2007 г.

 

Таблица 2

Состояние рынка нежилого фонда в 2007 г.

    Структура рынка коммерческой недвижимости претерпела достаточно сильные изменения в  офисном и торговом секторах: значительно  увеличилась доля офисной аренды за счет уменьшения доли торговой.

    Доля  аренды производственно-складских  помещений не изменилась.

 

    Цены  во всех сегментах определяются, прежде всего, тем, что на рынке недвижимости практически не предлагаются привлекательные  в коммерческом отношении объекты. Идет "освоение" территорий, прилегающих  к центрам влияния - спальных районов, улиц, расположенных рядом с основными магистралями.

    По  итогам экспертного опроса операторов рынка коммерческой недвижимости, проведенного ГУИОН в феврале-марте 2007 года, практически все участники опроса прогнозируют дальнейший рост уровня цен во всех секторах нежилой недвижимости. По их мнению, в среднем по секторам, уровень цен аренды к 1 полугодию 2008 года вырастет в секторах торговой недвижимости на 24%, офисной - на 13%, промышленно-складской - на 20% по сравнению с ценами 1 полугодия 2007 года.

 
 

    Однако, по мнению известных аналитиков рынка недвижимости (Шаскольский А., Чеботарев С., Жуковский В.В., специалисты ГУИОН) ставки аренды практически во всех секторах могут к концу 2008 года существенно затормозить свой рост.

    Продемонстрируем  вышесказанное на примере динамики показателей рынка аренды торговых и промышленно-складских помещений.

    Приведенная характеристика активности предложения  имеет явно циклический вид с  полупериодом в 2 года. Такая оценка совпадает с мнением известного специалиста в области анализа  рынка недвижимости Стерника Г.М. Предполагая цикличность изменения показателя активности предложения, можно прогнозировать через год стабилизацию и в дальнейшем снижение активности предложения. Это может быть вызвано тем, что рынок к середине 2008 года будет перенасыщен предлагаемыми к сдаче в аренду помещениями, и, начиная с середины 2008 года, скорее всего, будет наблюдаться спад активности спроса, торговых и промышленно-складских помещений, что в свою очередь, должно привести к снижению роста реальных сделок.