Право собственности на недвижимость включая землю

Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствие со статьёй 236 ГК. Также следует отметить, что в, последнем случае, такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

Основание и порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи переопределены п. 2 статьи 25 ГК. Данная норма права содержит описание общего порядка регистрации и присвоения права собственности на соответствующее имущество, а также закрытый перечень иных вариантов определения судьбы указанного имущества.

Приобретательная давность [2, ст. 234 ГК] также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы как своим собственным данным имуществом в течение пятнадцати лет. Весьма важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определение срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является [2, ст. 1 –5 ГК РФ].

4 ПРОИЗВОДНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору. Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости [2, параграф 7 гл. 37], форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами [2, ст. 550]. При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. В случае, когда закон требует обязательного нотариального удостоверения соответствующего договора, право собственности у приобретателя наступает также и после государственной регистрации данного юридического факта.

Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации. При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица, право собственности  на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу [2, абзац 3 п. 2 ст. 218, ст. 58, 59].

В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей к правопреемникам дело обстоит значительно сложнее. Решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли  участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права [2, п. 7 ст. 63].

Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность – договор приватизации [2, ст. 217] – также следует относить к данному виду оснований приобретения права собственности. Данное основание приобретения права собственности недостаточно отрегулировано правом, что и подтверждается ниже при рассмотрении соответствующих казусов.

При принудительном обращении взыскания на имущества собственника по его обязательствам не существует, на первый взгляд, прямой связи между прекращением права собственности одного лица и возникновением его у другого. Однако законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены [3, c. 409].

Гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков [1, ст. 35].

Возмездное изъятие имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов называется реквизицией. Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому конфискованное и сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду [2, ст. 242].

В случаях, прямо предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. По решению суда или в соответствии с законом, в административном порядке [2, ст. 243]. При этом государство приобретает изъятое имущество в силу конфискации. Решение о конфискации, принятое в административном порядке может быть обжаловано в суд. Обременения права собственности на указанное имущество переходят к государству лишь частично, а их исполнения  обусловлено целым рядом ограничений, в том числе и количественных.

Характерным только для приобретения прав на недвижимое имущество является такое основание, как выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Статья 239 ГК определяет случаи, когда допустимо изъятие у собственника или продажи с публичных торгов [2, ст. 279-282, 284-286]. Обязательным условием применения данного основания является наличие у обратившегося с соответствующим требованием в суд доказательств, что использование земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности титульного собственника на данное движимое имущество, либо доказательств бесхозяйного использования соответствующего земельного участка.

В случае бесхозяйственно содержимого имущества [2, ст.ст. 240, 293], имеется собственник, который известен, но он относится к имуществу бесхозяйственно, то есть допускает его порчу и разрушение, либо создает нарушением норм и правил содержания указанного недвижимого имущества угрозу правам и охраняемым законом и интересом третьих лиц (как, например, нерадивый хозяин плотины ГЭС).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, право собственности - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. К недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда дальнего плавания, космические объекты.

В РФ вся недвижимость бывает двух видов - государственная (муниципальная) и частная.

Для возникновения права собственности, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно, их принято делить на первоначальные и производные. К первоначальным основаниям относятся приобретение права собственности: на бесхозяйное имущество; вследствие наступления срока приобретательной давности; на самовольную постройку; приобретение от неуправомоченного собственника.

К производным же способам приобретения отнесены: приобретение права собственности по договору; приобретение права собственности  в порядке наследования; национализация; приватизация; приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации; обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам; реквизиция; конфискация; выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится; выкуп бесхозяйственно содержащегося имущества; приобретение вследствие прекращения права собственности на имущество лица, которому оно не может принадлежать.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1        Конституция Российской Федерации / http://www.constitution.ru/;

2        Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // КонсультантПлюс, http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/;

3        Учебник Гражданское право / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. – М.: Волтерс Клувер, 2007;

4        Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве, - М., 2006;

5        Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости, - М., 2006.

15