Право собственности на недвижимость включая землю

ВВЕДЕНИЕ

Вопрос собственности - это, пожалуй, один из главных вопросов, определяющих существование и пути развития человеческого общества. От того, как и кем он ставится, решается и регулируется в данный момент времени, зависит устойчивость и благополучие любого общества, а также каждого отдельного его члена. Праву собственности и другим вещным правам посвящен специальный раздел в части первой Гражданского кодекса.

Актуальность выбранной темы состоит в том, что у преобладающего большинства людей есть в собственности какая-то недвижимость, соответственно, необходимо знать и уметь пользоваться своими правами на неё. Российское законодательство полно нюансов и исключений, а текст законов очень сух и полон специфических терминов, в работе же доступно и довольно просто объясняются основные аспекты права собственности на недвижимость.

Цель работы – рассмотреть и проанализировать сущность и содержание права собственности на недвижимость граждан и юридических лиц.

Для достижения поставленной цели необходимо решить задачи:

                  Рассмотреть основные виды и формы в РФ собственности и прав на него;

                  Систематизировать основания и способы приобретения права собственности на недвижимое имущество;

                  Рассмотреть первоначальные и производные основания приобретения права собственности на недвижимость;

При написании данной работы, как указывалось выше, использовался Гражданский кодекс, кроме него, информационно ценной является монография Чубарова В.В. «Проблемы правового регулирования недвижимости», т.к. она четко и понятно толкует нормы права собственности на недвижимость.

1 ОСНОВНЫЕ ВИДЫ, ФОРМЫ НЕДВИЖИМОСТИ В

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРАВА НА НЕЕ

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

                  государственная (муниципальная);

                  частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

                  объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

                  на уровне того или иного национального образования;

                  областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

                  объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае) [3, c. 170].

В соответствии с российским законодательством [2, ст. 209, п. 1] право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений.

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.). [3, c 164]

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником [2, ст 209, п. 2]], например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная [2, ст. 209, п. 4] возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему права собственности на переданное недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. Собственник недвижимости обязан [2, ст. 210] нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, управление недвижимым имуществом банкрота — на конкурсного управляющего и т.д.).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы [2, ст. 209, п. 3]. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства, муниципальных образований, частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен [2, ст. 129, п. 3] в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается ограничениям в публичных интересах [4, c. 219].

Установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т.е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах. Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др.

Также, собственник должен учитывать природоохранные требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания.

Собственники продаваемых застроенных земельных участков должны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на- момент передачи земельного участка в собственность; возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры [5, c. 100].

Изменение названных и введение новых публичных ограничений возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

2 СИСТЕМАТИЗАЦИЯ ОСНОВАНИЙ И СПОСОБОВ ПРИОБРЕТЕНИЯ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Право собственности - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таким имуществом, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц [5, c. 103].

К недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) законодательно относятся объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [2, ст.131], а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда дальнего плавания, космические объекты. Законом к числу объектов недвижимости могут быть отнесено и иное имущество. Важной особенностью права собственности на недвижимое имущество является обязательная государственная регистрация всех юридических фактов, связанных с возникновением, переходом и прекращением  такого права [2, п.2 ст.131], а в некоторых случаях, предусмотренных законом, кроме того, и  специальная регистрация.

Для возникновения права собственности, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно, их принято делить на первоначальные и производные. Однако при определении основания для классификации соответствующих юридических фактов различные источники отдают предпочтение различным критериям – одни считают основным волевой фактор, другие – правопреемство [5, c. 105]

Мы будем исходить из того, что верным критерием служит наличие правопреемства, т.к. он имеет практическое значение для материального права, в связи с тем, что критерий воли не во всех случаях выдерживает практическую проверку. К примеру, наследник, имеющий право на обязательную долю (необходимый наследник), получает эту долю вопреки воле предшествующего собственника - наследодателя - хотя такой способ приобретения, как наследование, вне всякого сомнения, относится к производным способам приобретения права собственности [4, c. 68].

К первоначальным относят юридические факты, в основе которых нет правопреемства, а к производным, соответственно, те, что основаны на правопреемстве.

Исходя из этого критерия, к первоначальным основаниям следует отнести: приобретение права собственности на бесхозяйное имущество [2, п.3 ст 218; ст.ст.225, 226; п.2 ст.235, ст.236]; вследствие наступления срока приобретательной давности [2, ст.234]; на самовольную постройку [2, п.3 ст.222]; приобретение от неуправомоченного собственника.

К производным же способам приобретения отнесены: приобретение права собственности по договору; приобретение права собственности  в порядке наследования; национализация [2, ст.ст. 239, 306]; приватизация [2, ст. 217, п. 2. ст.235]; приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации [2, п. 7 ст. 63, п. 2 ст. 218]; обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам [2, подп. 1 п. 2 ст. 235, ст. 238]; обращение имущества в пользу государства в интересах общества (реквизиция) либо, как конфискация, то есть в виде санкции за совершённое правонарушение [2, ст.242, 243]; выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится [2, ст.239]; выкуп бесхозяйственно содержащегося имущества [2, ст.ст.240,293]; приобретение вследствие прекращения права собственности на имущество лица, которому оно не может принадлежать [2, подпункт 2 п.2. ст.235, ст.238].

2 ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя  с соблюдением закона и иных правовых актов [2, п. 1 ст. 218]. При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации [2, ст. 219].

Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Определена самовольная постройка жилого дома, другого сооружения, строения или иного недвижимого имущества, созданная на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил [2, ст. 222]. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом, на что закон указывает дополнительно. То есть, возможны казусы, в которых право собственности первоначально не возникает ни на чьей стороне. Право собственности за самовольным  застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку,  а за титульным владельцем участка - с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с  осуществлением застройки [3, c. 398]. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.