Государственная политика на рынке земли: особенности в Украине

   В целом земельный кодекс создал широкую законодательную основу для разрешения проблем, которые возникают в процессе реформирования земельных отношений. Одновременно он не охватил всех вопросов, связанных с урегулированием этих отношений, поэтому для его дополнения и создания законодательной базы предполагалось разработать и принять законы, касающиеся функционирования рынка земель, использования земель природно-заповедного, историко-культурного, рекреационного фондов.

  Но из-за объективных и субъективных причин этого не произошло. До сих пор не были разработаны и переданы на рассмотрение в Верховную Раду Украины более 20 необходимых законопроектов. Более того, не полностью выполняются уже принятые законы, не вырабатываются соответствующие нормативно-правовые акты и государственные стандарты.

   При таких условиях введение рынка земель сельскохозяйственного назначения было бы преждевременным. Это можно делать лишь после разработки и принятия соответствующей законодательно-нормативной базы в полном объеме. Кроме этого должен быть создан Государственный реестр прав на землю, задействованы эффективные системы изучения спроса и предложения, а также объективное информационное обеспечение функционирования и регулирования такого рынка, которое надлежащим образом обеспечило бы интересы крестьян. Иначе рынок земли будет развиваться как спекулятивный.

    Этим и руководствовалось парламентское большинство, отдавая свои голоса за преодоление вето Президента Украины на закон о запрете продажи до1 января 2008 года земель сельскохозяйственного назначения.

    Наибольшей ошибкой наших государственных деятелей за годы независимости является то, что в нашем законодательстве не предусмотрено основное - экономический оборот земли. Если бы это было сделано на заре нашей независимости, то земля цивилизованными методами, через земельный кадастр, стала бы товаром. А так, государство не сделало ни одного вложения в развитие главного богатства Украины - землю.

    Тем временем решение парламента, касающееся продолжения моратория на продажу земли отображает объективную ситуацию, которая в данный момент сложилась в обществе, связанная с пониманием необходимости немедленного принятия законов, без которых функционирование рынка земли невозможно.

     Заключение сделок с землей имеет ряд особенностей. Ничейной земли в Украине нет. Вся земля в стране принадлежит либо государству, либо территориальным общинам, либо частным и юридическим лицам. При этом пока не проведено размежевание земель государственной и коммунальной собственности. Право распоряжения землей, не принадлежащей частным или юридическим лицам, распределяется следующим образом: землями в черте населенных пунктов распоряжаются местные (городские, сельские, поселковые) советы, а землями за пределами населенных пунктов ведают местные государственные администрации либо Кабинет Министров Украины. В настоящее время существует четыре формы владения (пользования) землей:

собственность на землю (физических или юридических  лиц);

· аренда земельного участка;

· право  постоянного пользования земельным участком;

· сервитут (ограниченное право пользования  земельным участком -- для проезда, обслуживания инженерных сетей и  т. д.).

    Все земли в стране распределены на несколько категорий: сельскохозяйственные земли, земли лесохозяйственного фонда, земли промышленных предприятий, предприятий транспорта и связи, а также земли, принадлежащие военным. По своему целевому назначению земли могут быть определены для ведения индивидуального жилищного строительства или крестьянского хозяйства. Следует также иметь в виду, что земельные отношения в Украине регулируются огромным количеством нормативно-правовых документов. Всего их около двухсот.

   До начала реализации земельной реформы вся земля в стране в той или иной форме принадлежала государству. После старта реформы земли стали распределяться между пользователями. Часть земель была передана в пользование, часть -- приватизирована или продана. В то же время существовала и по сей день существует практика землеотводов. Например, местный совет принимает решение о предоставлении земельного участка какой-нибудь строительной компании для возведения того или иного объекта. Затем эта компания приватизирует участок и получает возможность выставить его на продажу на вторичном рынке вместе с построенным на нем объектом. Если вы намерены купить подобный участок, следует обратить внимание на первичные документы. Нередки случаи, когда решения о землеотводе принимаются с нарушением закона и установленных процедур. В такой ситуации есть реальный риск лишиться земли, поскольку нарушение норм права при первичном отводе является достаточным основанием для вынесения судебного решения об изъятии земельного участка и возврате его в государственную собственность. Также следует обратить внимание на правоустанавливающие документы. К ним, в частности, относится государственный акт о праве собственности на землю. Бывает, что документы по небрежности оформляются с ошибками (и не только грамматическими) или же подписываются лицами, которые по должности не имеют права их подписывать. Вероятность возникновения различных юридических проблем с таким участком тоже достаточно высока.

    Последние изменения, внесенные Верховной Радой в Земельный кодекс Украины, запрещают выдачу доверенностей на право распоряжения земельным паем (такая доверенность и была скрытой формой продажи земли) и признают ранее выданные доверенности недействительными с момента их подписания. Помимо этого, в Украине существует целый ряд категорий земель, изменение целевого назначения которых представляется достаточно сложным. Это рекреационные, заповедные, особо ценные сельскохозяйственные и прочие земли. Изменение целевого назначения, а зачастую и приобретение такой земли требует согласования с высшими органами власти -- Верховной Радой Украины или Кабинетом Министров. Незнание местными органами власти правовых аспектов и порядка отчуждения таких земель сулят как минимум конфликтные ситуации с различными общественными организациями и населением. И, как правило, такие конфликтные ситуации разрешаются не в пользу покупателя земельного участка.

   Существуют некоторые ограничения на право пользования землей. Эти ограничения могут быть установлены законом или договором с собственником земельного участка. К ним относятся:

· запрет на продажу участка или его  отчуждение другим способом в течение определенного времени;

· запрет на сдачу земли в аренду или  субаренду;

· приоритетное право приобретения данного земельного участка;

· обязательство  начать или закончить застройку (освоение) земельного участка к  определенной дате;

· запрет на ведение определенных видов хозяйственной  деятельности;

· запрет на изменение целевого назначения участка, его ландшафта, внешнего вида построек и т. д.;

· обязательство  выполнять комплекс природоохранных  мероприятий;

· предоставление права на охоту, рыбную ловлю, сбор дикорастущих растений в установленный период времени;

· другие ограничения.

   Все большее распространение получает практика установления сервитутов. Земельный сервитут -- это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком или его частью. Законом определено, что это право может включать в себя право проезда на велосипеде или прогона скота по существующему на участке пути, строительства и обслуживания линий электропередач, прокладки труб и других коммуникаций и т. д. Земельный сервитут, как и правовые ограничения, может быть установлен органами власти по договору между сторонами. Принимая решение о покупке земельного участка, следует выяснить, установлены ли для данного участка какие-либо правовые ограничения или сервитуты. Если же ограничения существуют, необходимо определить, насколько они повлияют на ваши планы по использованию приобретаемой земли.

    Крым является особым регионом Украины, где реализация принципов новой экономики и проведение экономических реформ требует взвешенного подхода к проблемам реформирования отношений собственности, и в особенности к приватизации земли как основного средства производства, учета социально-экономической, политической, демографической, миграционной ситуации на полуострове, развивающейся на недостаточно обеспеченном правовом поле Украины.

    Эффективность использования ресурсного потенциала, прежде всего земельного и трудового, и защита прав депортированных в земельной реформе являются одним из важнейших вопросов региональной экономики Крыма на современном этапе.

   Автономная республика Крым столкнулась с острой проблемой, которая затрагивает интересы не только Крыма, но и перспективы социально-экономического развития всей Украины. Это вопрос равноправного участия депортированных в земельной реформе. Сегодня мы должны констатировать тот факт, что грубо нарушаются права крымско-татарского народа, подвергшегося преступной депортации в 1944 г. при сталинском режиме и в неимоверно трудных экономических условиях возвращающегося на Родину.

   В приватизационном процессе в Крыму фактор возвращения депортированных на свою историческую родину был проигнорирован, хотя он активно проявил себя еще в 90-е годы, в момент формирования законодательно-нормативной базы экономических реформ в Украине. Игнорирование этого важного политического и социально-экономического фактора в реформировании отношений собственности в аграрном секторе привело, особенно после принятия нового Земельного Кодекса Украины, к резкому осложнению и обострению социально-экономической ситуации на полуострове, следствием чего сегодня являются выступления крымских татар за обеспечение их прав на земельные участки для обустройства на исконно принадлежащей им земле.

   Урегулирование земельных вопросов жизненно необходимо не только для страны в целом, а и для каждого города в отдельности. Вопросами, которые требуют правового закрепления, являются:

· Создание специализированного фонда перераспределения земель в границах всей страны, который бы разделялся на отдельные фонды по областям. Для этого должны быть реально спланированы источники их пополнения и направления распределения.

· Проведение регистрации и учета субъектов, которые желают получить земельные наделы по единой для всей страны системе, которая может быть автоматизирована.

· Установление размеров земельных участков и их целевого назначения, которые могут  быть переданы одному лицу в процессе перераспределения.

    Выявление возможных правонарушений в сфере перераспределения земель и установления видов ответственности за их совершение путем ссылок на соответствующие нормы земельного законодательства, так и установления собственных земельно-реформационных видов ответственности.

   Итак, дальнейшее реформирование рынка земельных ресурсов в Украине возможно лишь при принятии соответствующей законодательной базы, которая существовала бы не только на бумаге, а была бы утверждена и претворялась в жизнь. Без этого обеспечить стабильное развитие экономики невозможно. Современный период является самым главным этапом реформ.

   Время покажет, какие последствия для экономики принесут новые меры по урегулированию рынка, принятые правительством. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

   На данном этапе растет роль государства на рынке земли. Обоснованное и своевременное вмешательство государства в характер землевладения и землепользования, реализация государственного экономического механизма регулирования земельных отношений и рынка земли обеспечивает эволюционный процесс развития и становления рынка земли в переходной экономической системе, возрождение земель, повышение эффективности их использования.

    Ограничивающим фактором развития аграрной экономики является земля. Поэтому землевладение и землепользование образуют основу системы аграрных отношений. Владение и пользование составляют то, что необходимо для хозяйствования на земле, независимо от формы собственности на землю. Форма собственности не является решающим условием при переходе от натурального аграрного производства к товарному. Частная собственность на землю сформировалась значительно позднее частной собственности на другие факторы производства и до сих пор не является доминирующей.

    Собственник требует плату за право приложения капитала к его земле. Это уменьшает доход предпринимателя. Свободное предпринимательство возможно, если сложился механизм передачи земли в аренду.

    Арендная плата за землю во всех странах учитывает доход на капитал, вложенный в имущество землевладельцем. В силу этого плата за землепользование может включать амортизацию за постройки, находящиеся на земле, процент на вложенный в землю капитал. Но основную часть арендной платы составляет рента. Именно благодаря этой части при аренде земли возникают рентные отношения.

     Рентные отношения представляют собой по существу отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть в виде сверхприбыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник. Можно сказать, что земельная рента - это форма экономической реализации на землю.

     В отличие от обычных индустриальных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном количестве, земля количественно ограничена. К тому же она различается по качеству (по плодородию и месторасположению - удаленности от рынка сбыта сельскохозяйственной продукции): лучшие, средние и худшие участки земли.