Трендом
последних месяцев стал выход
на рынок бывших игровых операторов,
начавших развитие нового бизнеса. Сейчас
бывшие владельцы игровых сетей
обратили свое внимание на сегмент
общественного питания – рестораны
и интернет-кафе, а также на формирование
крупных развлекательных зон25.
Второй
особенностью этой весны стало постепенное
развитие сетей, специализирующихся на
непродовольственной товарной группе
– магазинов одежды, обуви, белья,
галантереи, промтоваров. Кроме того, о
расширении своего присутствия в Петербурге,
ближайших пригородах и в регионах заявил
ряд сетей бытовой техники. На новый для
себя формат гипермаркетов электроники
планирует перейти «Евросеть». Производители
электроники открывают официальные сервисные
центры. Например, на ул. Марата, 12 открывается
единственный в Петербурге официальный
сервис-центр NOKIA. Открываются новые отделения
банков (Невский пр., 107 отделение банка
«Восточный экспресс», 9-я линия В.О. дом
32 «Ренессанс Кредит банк», «Газпромбанк»
на проспекте Просвещения, 34) и коммерческие
образовательные центры (на ул. Одоевского,
28 – новое отделение международной школы
English First)26.
Город
объявил о приватизации знаковых
объектов, параллельно с этим на
рынок вышли предложения от частных
собственников по продаже отдельно стоящих
зданий. Например, в портфеле АРИН есть
ряд объектов – офисные площади, готовые
торговые комплексы – как в центре, так
и в спальных районах. Таким образом, вторичный
рынок коммерческой недвижимости вполне
может стать конкурентом городской программы
приватизации27.
Весенние
месяцы продемонстрировали положительную
динамику арендных ставок на ликвидные
помещения, расположенные у станций
метро и на главных пешеходных
магистралях города. Впервые с
момента начала кризиса были зафиксированы
факты спонтанных аукционов среди потенциальных
арендаторов, что приводило к росту арендных
ставок по отдельным объектам на 50 %28.
Таблица
№ 3. Ставки аренды на встроенные ликвидные
помещения по состоянию на конец
мая 2010 года
| Невский
пр.от дома 1 до 110 |
4700
– 8400 рублей за кв.м в месяц |
| Пр.Невский
от дом 112 до 190, Загородный пр., Владимирский
пр., Большой пр. ПС, Московский пр., ул.
Садовая (от пр.Невского до ул.Садовая
дом 50) |
2 100
– 4700 рублей за кв.м в месяц |
| Основные
торговые магистрали спальных районов |
2 700
– 3 800 рублей за кв.м в месяц |
| Отдаленные
от станций метро улицы |
650
– 1600 рублей за кв.м в месяц. |
По
оценкам экспертов АРИН, средние
ставки аренды на наиболее ликвидные
встроенные помещения (удобное местоположение,
высокий пешеходный трафик) составили
в среднем 3150 рублей за кв. метр в месяц
(спальные районы) и около 4800 рублей за
кв. метр в месяц (центральные районы города).
Однако
арендные ставки по некоторым объектам
на Невском пр., Садовой ул., Каменноостровском
пр., Большом пр. П.С. в настоящее время
превышают среднерыночные показатели
на 50% за счет оптимального расположения
и в силу технических характеристик и
дефицита аналогичного предложения29.
2.4
Тенденции и прогнозы
1.Офисная
недвижимость
| Knight
Frank |
- В конце 2009
года наблюдалась не только стабилизация
уровня свободных площадей, но и увеличение
объемов поглощения.
- Начиная со
2 квартала 2009 года наблюдается снижение
темпов падения ставок аренды на помещения
класса А и их стабилизация в сегменте
класса В.
|
| Colliers
International |
- На начало
2010 г. в процессе строительства находятся
17 офисных центров классов А и В. Арендопригодная
площадь строящихся объектов составляет
210 тыс. кв.м, из них ко вводу в 2010 г. запланировано
110 тыс. кв.м.
- В 2010 г. ожидается
постепенный рост спроса, наметившегося
в 2009 г., и сохранение объема поглощения
офисных площадей классов А и В на уровне
100–150 тыс. кв.м.
- К 2012 г. прогнозируется
выравнивание спроса и предложения и постепенный
рост арендных ставок.
|
| GVA
Sawyer |
- В 2010-2011 гг.
будет происходить замедление темпов
ввода офисной недвижимости в связи с
остановкой большинства проектов. По итогам
2010 года объем ввода офисной недвижимости
составит около 150-170 тыс. кв.м.
- Дальнейшее
падение арендных ставок на офисном рынке
не ожидается. В 2010 году, при сохранении
текущей макроэкономической ситуации,
уровень арендных ставок не изменится,
в 2011 году возможен рост в пределах инфляции.
|
| Jones
Lang LaSalle |
- Объем ввода
офисных площадей продолжит снижаться.
До конца 2012 г. анонсированы к выходу всего
200 000 кв.м офисных площадей на стадии строительства.
- Дальнейшее
падение арендных ставок маловероятно.
|
| Maris
Properties |
- В 2010 г. можно
ожидать снижения процента вакантных
площадей и прекращения снижения арендных
ставок. В первую очередь, это произойдет
в центральных районах Санкт-Петербурга
и в сложившихся деловых зонах.
|
| ASTERA
|
- В ближайшие
2-3 года динамика ввода новых площадей
снизится. В течение 2010 года ко вводу в
эксплуатацию заявлено около 300 000 кв.м
офисных объектов классов А и В.
- На протяжении
всего 2010 года уровень арендных ставок
в бизнес-центрах Санкт-Петербурга останется
стабильным. Спрос будет демонстрировать
положительную динамику, что будет способствовать
поглощению вакантных площадей30.
|
2.
Торговая недвижимость
| Knight
Frank |
- В 2010 году
прирост новых торговых площадей будет
более существенным, чем в 2009 г. Планируется
открыть 8–10 торговых комплексов общей
площадью свыше 400 тыс. кв.м. Ввод новых
торговых комплексов в 2010 г. ожидается
на уровне докризисного 2007 г.
- Появилась
практика использования комбинированной
схемы оплаты аренды (фиксированная арендная
ставка + % от оборота).
|
| Colliers
International |
- Прирост торговых
площадей в 2010 г. составит около 500 тыс.
кв.м (в том числе около 300 тыс. кв.м арендопригодных
(GLA)).
- Роста вакантных
площадей не ожидается, т.к. новые торговые
площади представляют собой современное
и качественное предложение, на которые
уже наблюдается активный спрос.
- Базовые условия
аренды торговых помещений в 2009 г. стали
более лояльными для арендаторов (переход
на процент от оборота, временная отмена
индексации арендных ставок и т.п.).
|
| GVA Sawyer
|
- Объем ввода
арендопригодных торговых площадей (GLA)
в 2010 году составит 220-250 тыс. кв.м.
|
| Jones
Lang LaSalle |
- В настоящее
время заморожено более 400 000 кв.м торговых
площадей, находящихся на разных стадиях
строительства.
- Наблюдается
стабилизация ставок для якорных арендаторов.
Получает распространение практика применения
процента с оборота, а также снижение ставки
на первые 1-2 года аренды.
|
| Maris
Properties |
- Текущая ситуация
на рынке торговых площадей свидетельствует
о чрезвычайно сильной конкуренции и приближении
рынка к насыщению.
- Несмотря
на небольшой ввод ТЦ в 2009 г. (из-за замораживания
строящихся объектов и переносов сроков
ввода), на 2010 год прогнозируется ввод
около 500000 кв.м (+16%).
- Начиная с
2011 г., рост предложения будет происходить
значительно меньшими темпами. Востребовано
будет строительство торговых центров
в центральных районах, а также в районах,
где строятся новые крупные жилые массивы
(Кудрово, Балтийская жемчужина и т.д.).
|
| ASTERA
|
- В 2010 г. будет
введено не более 400 000 кв.м из заявленного
объема (580000 кв.м.).
- Динамика
прироста торговых площадей в ближайшие
2-3 года снизится.
- Рынок торговой
недвижимости перешел на этап стабилизации,
однако процесс восстановления будет
происходить медленно и в 2010 году не следует
ожидать резкой положительной динамики31.
|
3.
Складская недвижимость
| Knight
Frank |
- За время
кризиса была приостановлена реализация
более 300 тыс. кв.м складских проектов,
в стадии строительства, и более 1 млн.
кв.м – в стадии проектирования. Это привело
к серьезному сокращению объемов ввода
новых площадей. Объем ввода качественных
складских площадей в 2010 г. вряд ли превысит
100 тыс. кв.м.
- Интерес к
высококлассным складским площадям начинают
проявлять производственные компании.
В 2009 г. более 20% реализованных на рынке
площадей были арендованы под производственные
нужды.
|
| Colliers
International |
- В 2010 г. к вводу
в эксплуатацию планируется около 60 тыс.
кв.м складских площадей.
- Сохраняется
тенденция переноса реализации новых
складских комплексов на более поздние
сроки. Исключением могут стать склады,
строящиеся для собственных нужд или по
схеме build-to-suit (строительство под заказчика),
а также проекты на севере города, где
спрос на качественные складские помещения
по-прежнему неудовлетворен.
- Также увеличивается
потребность в производственно-складских
помещениях с хорошей транспортной доступностью
и большой выделенной электрической мощностью.
- Сохраняется
спрос на складские помещения под нужды
легкого производства (light industrial).
|
| GVA Sawyer
|
- С учетом
реализованных проектов и тех проектов,
которые сейчас находятся на финальной
стадии строительства, недостатка в универсальных
складских площадях не будет, по крайней
мере, 2 года. Востребованными останутся
лишь небольшие специализированные склады.
- В дальнейшем
маловероятно существенное снижение арендных
ставок – падение составит не более 5-10%
в пессимистичном варианте.
|
| Jones
Lang LaSalle |
- Низкий спрос
и отсутствие финансирования проектов
привели девелоперов к пересмотру стратегий
развития. Большинство отложило строительство
крупных проектов до улучшения экономической
ситуации.
- В настоящее
время на разных стадиях строительства
находятся проекты общей площадью 260000
кв.м., однако выход большинства из них
будет отложен на 2011-2012 гг.
|
| Maris
Properties |
- Прогноз на
2010 г. – ввод около 600000 кв.м. Более 2 млн.
кв.м строящейся и проектируемой складской
недвижимости в Петербурге заморожено
на неопределенный срок.
- Наиболее
перспективным и востребованным направлением
в ближайшие годы будет "строительство
под конкретного заказчика".
|
| ASTERA
|
- По сравнению
с другими секторами рынка коммерческой
недвижимости складской сегмент будет
восстанавливаться дольше.
- В течение
2010 г. к вводу в эксплуатацию заявлено
около 1 млн. кв.м складских площадей, по
прогнозам специалистов компании, будет
сдано не более половины.
- В первой
половине 2010 г. продолжится постепенное
снижение арендных ставок на складские
площади и увеличение доли вакантных площадей,
после чего на рынке наступит период стагнации,
который продолжится до конца 201032.
|
Заключение
Проведенное
исследование позволяет сделать
следующие выводы:
- Офисная
недвижимость:
- Рынок офисной
недвижимости прекратил падение и стабилизировался
на новых уровнях;
- В 2010-2011 гг.
прогнозируется замедление темпов ввода
новой офисной недвижимости; объем ввода
офисных объектов классов А и В ожидается
в 2010 г. в диапазоне 110-300 тыс. кв.м.
- В 2010 г. ожидается
стабилизация арендных ставок на текущих
уровнях и постепенное снижение доли вакантных
площадей;
- К 2012 г. прогнозируется
выравнивание спроса и предложения и постепенный
рост арендных ставок.
- Торговая
недвижимость
- Рынок торговой
недвижимости прекратил падение
и перешел на этап стабилизации,
однако процесс восстановления будет
происходить медленно и в 2010 г. не
следует ожидать резкой положительной
динамики;
- В 2010 г. прирост
новых торговых площадей будет более существенным,
чем в 2009 г. В конце 2010 года объем ввода
торговых объектов может находиться на
уровне 400000 – 500000 кв.м.;
- Условия аренды
торговых помещений в 2009 г. стали более
лояльными для арендаторов.
3.
Складская недвижимость
- По сравнению
с другими секторами рынка коммерческой
недвижимости складской сегмент будет
восстанавливаться дольше;
- В первой
половине 2010 г. возможно продолжение постепенного
снижения арендных ставок (5-10%) на складские
площади и увеличение доли вакантных площадей,
после чего на рынке наступит период стагнации,
который продолжится до конца 2010 г.;
- Перспективным
и востребованным направлением в ближайшие
годы станет строительство по схеме build-to-suit
"строительство под конкретного заказчика";
- Интерес к
высококлассным складским площадям начинают
проявлять производственные компании,
которые могут использовать инженерно
подготовленные складские помещения с
хорошей транспортной доступностью под
свои производственные нужды.