Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

   ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

   ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОЫУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ 

   УЧРЕЖДЕНИЕ  ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

   «Санкт-Петербургский  государственный университет

   Водных  коммуникаций»

 

   ФАКУЛЬТЕТ ВЕЧЕРНЕ-ЗАОЧНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

   Кафедра Международного бизнеса, менеджмента  и туризма

 
 

   Дисциплина: Управление развитием территории

 
 

   Курсовая  работа

   На  тему: Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

 
 

   Проверил:                                                                              Исполнил:

   Смолокуров  Е.В.                                                                   студентка Некрасова Е.В.

   «___»__________________2010г.                                       Группа ГМУ-V (5,5)

 
 
 
 

   Санкт-Петербург

   2010

 

   Содержание:

 
 
 
 
 
 

   Введение

 

   Актуальность данной темы обусловлена тем, что в процессе подготовки и реализации управленческих решений руководитель может ощутить противодействие или взаимодействие потенциальных исполнителей и потребителей решения. Эта реакция зависит от социально-психологической проработки управленческого решения, задача которой заключается в обеспечении согласованности потребностей и интересов управляющей и управляемой системы.

 

   Цель исследования – произвести анализ процесса развития рынка коммерческой недвижимости.

 

   Объект исследования - рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

 

   Предмет исследования – процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

 

   Задачи, решаемые в исследовании:

- дать понятие коммерческой недвижимости;

- определить  качественную структуру рынка  Санкт-Петербурга;

- определить  ёмкость рынка Санкт-Петербурга;

- определить  территориальную структуру рынка  Санкт-Петербурга

- дать классификацию  коммерческой недвижимости;

 

Исследованность темы достаточная. Ей посвящено большое количество литературы и интернет-ресурсов.

 
 

   Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости        Санкт-Петербурга, его ёмкость, качественная и территориальная структура.

 
   

1. Понятие и сущность коммерческой недвижимости.

 

        

       Одним из видов недвижимости является коммерческая недвижимость.

     Понятие коммерческая недвижимость вошло в деловой обиход не так давно и по настоящее время рынок коммерческой недвижимости находится в стадии если не становления, то развития.

     Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна – получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами, но и сдают (или продают -собственники, проводят операции по переуступке прав аренды «ППА»- прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость так же получают свой доход. Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод.

     Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора (например, СЭС и ГПН). Будь то аренда или покупка - любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого в том или ином случае пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме.  
          Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды) нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду обета коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е краткосрочные договора – на 11 месяцев - не регистрируются).

     Коммерческая  недвижимость традиционно включает в себя сегменты:  
- торговой недвижимости (включая помещения, используемые под различные виды услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т.п.);  
- офисной недвижимости; 
- производственно-складской недвижимости.  
Кроме них - это еще: 
- гостиницы,  
- гаражи,  
- доходное жилье.

      
 
1.2 Емкость рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

     Больше  всего в городе производственно-складских помещений - 23 млн кв. м (34,5% всего нежилого фонда города), меньше всего – гостиниц - 0,9 млн кв. м (1,3%). За 6 лет самый большой прирост площадей отмечен в сегменте производственных (165,3%) помещений и гаражей (92,4%), а самый незначительный – в сегменте гостиниц (12,1%, учитывая значительную латентность сектора мини-гостиниц) и учебно-научных помещений (13,6%). Хотя приведенные цифры не дают точного представления о динамике площадей нежилого фонда. Прирост на 50% за 6 лет – это во многом результат выявления ГУИОН неучтенных ранее объектов и площадей, и, прежде всего недвижимости промышленных предприятий.  

3. Качественная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

 

     88,6% нежилого фонда Санкт-Петербурга  сосредоточено в нежилых строениях (59,2 млн кв. м) и лишь 11,4% (7,6 млн кв. м) - во встроенных помещениях. Тенденция – рост доли нежилого фонда в составе нежилых строений¹. 
         Постепенно улучшается техническое состояние нежилого фонда города – за счет ввода новых объектов, а также ремонта, реконструкции или сноса старых (за те же 6 лет доля ветхих строений снизилась вдвое). Самый изношенный нежилой фонд (общая площадь строений в неудовлетворительном и ветхом состоянии) - в Василеостровском (1,9 млн кв. м или 68%), Московском (1,0 млн кв. м/18%), Калининском (1,9 млн кв. м/15%) Центральном (0,9 млн кв. м/12%) и Выборгском (0,7 млн кв. м/12%) районах города².  
Особо следует отметить увеличение ровно вдвое только за один 2004 год доли нежилого фонда города, находящейся в частной собственности (по показателю общей площади) – с 10,2% до 21,5% (на 1.01.1999г. было всего 3,3%). Хотя самыми крупными собственниками нежилого фонда города остаются Российская Федерация (44,8%) и Санкт-Петербург (20,4%). Соответственно и самый крупный арендодатель в городе – это КУГИ³.  
         Внутри каждого сегмента объекты подразделяются на классы (бизнес-центры, гостиницы, склады) или на специальные группы (например, в торговле – это универсамы, супермаркеты, гипермаркеты, моллы и т.д.). И во всех сегментах рынка пока преобладают форматы недвижимости вчерашнего дня. Профессионально управляемые объекты коммерческой недвижимости пока занимают меньшую долю рынка (только 10% бизнес-центров и 3% торговых центров управляются компаниями, привлеченными со стороны)⁴. 

4. Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

 

     Больше всего нежилых площадей в Центральном районе - 8,1 млн кв. м (12,1% всего фонда, притом, что на его долю приходится лишь 1,3% городской территории и менее 6% населения). В Московском и в Выборгском районах – по 5,7 млн кв. м (по 8,6%). Меньше всего нежилых площадей (из городских районов) – в Красносельском (1,9 млн/2,9%), Красногвардейском (2,3 млн/3,5%) и Василеостровском (2,9 млн/4,4%). В 2004 году самый большой прирост нежилых площадей был отмечен в Петроградском (32,3%) и Фрунзенском (16,3%) районах, минимальный – в Адмиралтейском (0,8%), Московском (2,6%) и Василеостровском (2,9%)⁵. 
        По объемам нового строительства объектов коммерческой недвижимости в городе лидируют Центральный, Выборгский, Приморский и Петроградский районы. Из ближайших к городу территорий Ленобласти - Всеволожск, Горелово, Кудрово, Тосно, Гатчина. 

 

5. Классификация коммерческой недвижимости

Созданы некоторые классификации коммерческой недвижимости.

 
 

Класс "А"

 
             Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников. Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами. При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы А1, А2 и А3⁶.

 
                                                                Класс "А1"

 
                  Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием⁷.

 
Класс "А2"

   
         Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам⁸.

 
Класс "А3"

   
Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

 
 
Класс "B"