Жилищные сертификаты и их роль на рынке ценных бумаг

    С одной стороны, жилищные сертификаты  позволяют привлекать деньги в строительство. С другой, - защищают инвесторов от возможных неприятностей, связанных с инвестированием в жилье на этапе его.

    Сама  идея создания нового вида ценных бумаг - жилищных сертификатов - во многом связана  с необходимостью оптимизации законодательства в сфере долевого строительства с тем, чтобы предотвратить повторение скандальных событий на рынке новостроек - я имею в виду случаи с обманутыми дольщиками. Соответствующий проект поправок в нормативную базу Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России) существовал давно. Поправки в один из приказов регулятора были зарегистрированы в конце марта этого года, а вступили в силу 29 июня 2007 года.

       Полезность использования этого инструмента в сравнении с прочими схемами долевого строительства представляется главным образом в гарантированности сохранности вложений граждан. И как показывает практика, избирая путь привлечения средств через выпуск жилищных сертификатов, в отличие от договоров долевого участия в строительстве, компания-застройщик избавляется от необходимости изобретать различные, так называемые, "серые" схемы, в том числе вексельные.

    Что касается своевременности выхода на рынок, то нынешний кризис ликвидности  банков отразился главным образом  на классических облигациях. А жилищные сертификаты - это не только финансовый инструмент, инструмент приумножения капитала, но в большей степени возможность приобретения квартиры, так как эти бумаги выпускаются под конкретные квадратные метры жилья. Поэтому отождествлять сегменты приобретателей облигаций и жилищных сертификатов, наверное, все-таки не стоит.

    К тому же, ввиду отсутствия до недавнего  времени прецедентов выпуска, использование  жилищных сертификатов банками и  страховыми организациями как объекта  вложения средств не практиковалось. 

    3.Требования предъявляемые к эмитентам жилищных сертификатов  

    Формально эмитентом может стать юридическое  лицо, зарегистрированное на территории РФ, которое отвечает четырем основным критериям, прописанным в приказе  ФСФР России, утверждающем поправки к стандартам эмиссии ценных бумаг.

    Эти критерии: наличие прав застройщика  на строительство многоквартирного жилого дома; наличие у застройщика  земельного участка в собственности, либо на правах аренды; наличие утвержденной проектной документация на строительство; наличие разрешения на строительство.

    В роли поручителя эмитента может выступить  любое юрлицо. Другое дело, что если предполагается выпуск этих бумаг по так называемой открытой подписке (сопровождающейся регистрацией проспекта ценных бумаг), а суммарные чистые активы поручителя и эмитента не перекрывают номинал выпуска плюс накопленные проценты (в результате индексации), то в этом случае на проспекте ценных бумаг будет стоять надпись "Инвестиции повышенного риска".

    Если  эмитент-застройщик хочет этого  избежать, тогда условие по соответствию суммарных чистых активов застройщика и поручителя объему выпуска с учетом индексации должно быть соблюдено.

    Альтернативой поручительству может выступить  банковская гарантия, государственная  либо муниципальная гарантия.

    Страхование ответственности застройщика не предусмотрено. Специфических требований к стажу работы компаний-эмитентов  также нет.

    В каких регионах работать - решают компании. Можно предположить, что это будут  большие города, так как размещать  пока неизвестную бумагу где-то в глубинке тяжелее, нежели в городах-миллионерах. Кроме того, нам видится целесообразным выпуск этих бумаг при суммарной площади будущих квартир от 20 тысяч кв. метров.

    Эти бумаги выпускаются под конкретный проект, под конкретные квадратные метры. В этом, в том числе, их преимущество в части невозможности продажи квартир на большее количество, чем выпущено бумаг. Нет проблемы "двойной" продажи квартир. 

    4.Формирование цены на сертификаты по регионам 

    Номинал формируется из покрытия себестоимости строительства плюс небольшая надбавка. Выпущенные бумаги в дальнейшем попадают на вторичный рынок, и там уже идет их ценообразование в соответствии со спросом и предложением, которые формируются на эти бумаги.

    Безусловно, будет наблюдаться и корреляция с рыночной стоимостью строящегося жилья в данном регионе. По понятным причинам Москва и Питер будут лидерами по стоимости. И чем ближе будет срок сдачи домов, тем выше рыночная стоимость этих бумаг. 
 
 

    На  усмотрение застройщика, но не реже, чем  раз в квартал. Это прописывается в решении о выпуске бумаг. И зафиксировав в рамках конкретного выпуска порядок индексации и ее периодичность, эмитент берет на себя обязательство придерживаться этого порядка на всем сроке обращения бумаг выпуска.

    В числе преимуществ этой бумаги - ее ликвидность. Так, если инвестор вложился в эти бумаги, имея некоторые планы по приобретению жилья, но через какое-то время пересмотрел эти планы и хочет выйти с деньгами из проекта, то он имеет право предъявить эти бумаги для оплаты номинальной стоимости плюс накопленной индексированной составляющей либо эмитенту, либо поручителю.

    Здесь варианта два. Либо предложить бумаги по текущей индексированной стоимости  эмитенту или его поручителю, при  этом без штрафных санкций. Либо реализовать  их через договор купли-продажи ценных бумаг другому инвестору на вторичном рынке. 

    5.Формирование  вторичного рынка  жилищных сертификатов 

    Для появления полноценного вторичного рынка необходимы регистрации выпусков жилищных сертификатов с проспектами, дающими право застройщику рекламировать эти бумаги, а сами бумаги при этом будут законно обращаться среди инвесторов. В этом случае само свободное вторичное обращение также будет способствовать популяризации этих ценных бумаг. Это, кроме того, будет подпитывать интерес к бумагам со стороны финансовых организаций. Уже сейчас паевые инвестиционные фонды (ПИФы), которым разрешено инвестировать в облигации хозяйственных обществ, могут приобретать жилищные сертификаты. Страховые компании и накопительный пенсионный фонд (НПФ) также могут входить в эти бумаги. 

    Какими "порциями" потенциальный собственник  жилья может покупать жилищные сертификаты. Законодатель говорит о возникновении  права у инвестора на заключение договора купли-продажи квартиры, если совокупная номинальная стоимость принадлежащих ему жилищных сертификатов, выраженная в единицах общей площади жилья, не меньше 30% общей площади соответствующей квартиры.

    И это не создает дополнительных сложностей с реализацией квартир застройщиком. В случае если решением о выпуске жилищных сертификатов предусмотрено 50% и ниже указанного порога, то получается, что на одну квартиру теоретически могут претендовать два или даже три держателя этих бумаг. В этом случае заявки на заключение договора купли-продажи квартиры могут удовлетворяться эмитентом в порядке их поступления.

    Другой  сценарий - установление порога выше 50 процентов: тогда потенциальным  приобретателем квартиры может быть только один инвестор.

    По  Вашим оценкам, сколько компаний готово сейчас эмитировать подобные ценные бумаги? Будут ли они пользоваться спросом на рынке?

    Законодателем не закладывалась в эти бумаги идея удешевления и большей доступности  жилья. Этот инструмент - альтернатива договору долевого участия в строительстве, у которой, кстати, есть ряд преимуществ. Как для соинвестора, так и для застройщика.

    Ярко  выраженной сегментации потенциальных  приобретателей жилищных сертификатов среди населения нами не усматривается, поскольку использование этих бумаг  возможно как при строительстве  элитного жилья, так и сравнительно недорогого.

    Как будет развиваться рынок жилищных сертификатов в ближайшей перспективе? 
 
 

Заключение 

    Жилищный  сертификат - это новый, законодательно закрепленный, вид ценной бумаги. Он может обращаться, в том числе, и на организованных торговых площадках, его можно использовать как залоговый инструмент при кредитовании.

    Эмитентом жилищных сертификатов формально может  стать юридическое лицо, зарегистрированное на территории России и отвечающее четырем основным критериям, прописанным  в приказе ФСФР РФ, утверждающем поправки к стандартам эмиссии ценных бумаг.

    Необходимо  наличие утвержденной проектной  документация на строительство и  разрешение на строительство. В роли поручителя эмитента также может  выступить любое юрлицо.

    Альтернативой поручительству может выступить банковская гарантия, государственная либо муниципальная гарантия. Страхование ответственности застройщика, выпускающего ценные бумаги, не предусмотрено. Специфических требований к стажу работы компаний-эмитентов также нет.

    Жилищный  сертификат вызывает все больший интерес у застройщиков. В сложившихся условиях недоверия к долевому строительству этот новый вид ценных бумаг становится все популярнее. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы: 

1. Балабанов  И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004.

2. Габов А.В.  Жилищный сертификат в системе  российских ценных бумаг//Жилищное  право, 2005. - 1. С. 27-32

3. Гришин А.  Д. Комментарий к Жилищному  Кодексу Российской Федерации.  М.: Юристъ, 2005.

4. Марченко Т.В. Правовая природа ценных бумаг в бездокументарной

    форме // Труды Оренбургского института (филиала) МГЮА (выпуск

    девятый). Оренбург, 2008. – 552 с., 0,5 пл.

5. Марченко Т.В. Обеспечение исполнения по жилищным сертификатам. //

    Труды Оренбургского института (филиала) МГЮА (выпуск

    одиннадцатый). Оренбург, 2009. - 776 с., 0,5 пл.

6. Марченко Т.В. Развитие законодательства о жилищных сертификатах //

    Научная жизнь. 2008. № 1. 0,5 пл. .

7. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах М.: ИСТ, 2004.