Жилищные сертификаты и их роль на рынке ценных бумаг

    СОДЕРЖАНИЕ:

Введение……………………………………………………………………………..3

1.Виды  жилищных сертификатов………………………………………………….4

2.Вывод на рынок нового вида ценной бумаги……………………………………9

3.Требования предъявляемые к эмитентам жилищных сертификатов…………10

4.Формирование цены на сертификаты по регионам…………………………….11

5.Формирование  вторичного рынка жилищных сертификатов…………………12

Заключение………………………………………………………………………….14

Список  литературы…………………………………………………………………15 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Мы  знаем, что договоры соинвестирования, предварительной продажи, наконец, вексельные схемы, — опасны для покупателя, решившего купить квартиру на этапе  строительства. Сегодня единственный договор, защищающий частного инвестора – договор участия в долевом строительстве. Не так давно появился еще один новый механизм реализации жилья, цель которого более надежно защитить интересы покупателя – жилищные сертификаты.

          В России необходим поиск путей решения жилищной проблемы. Жилищный сертификат представляет собой один из самых эффективных способов ее преодоления. Однако вследствие недостатков нормативного правового регулирования данный инструмент пока широко не внедрен. Поэтому существует потребность в комплексном и углубленном изучении различных аспектов регулирования жилищных сертификатов как разновидности ценных бумаг. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Виды жилищных сертификатов 

    Действующее гражданское законодательство выделяет три разных явления, имеющих одно название — жилищный сертификат.

    Одно  из значений данного термина определено в Положении о выпуске и  обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов») как особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

    приобретение  квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

      получение от эмитента по первому  требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

      Таким образом, данное понятие  связано с рынком ценных бумаг  и предпринимательской деятельностью  эмитента. Средства, привлекаемые выпуском  жилищных сертификатов, должны использоваться  именно для осуществления жилищного  строительства. С экономической точки зрения, эмитент является лицом, привлекающим свободные средства населения для строительства жилых объектов, а приобретатели жилищных сертификатов — инвесторами, вкладывающими свои средства в жилищное строительство. Такие жилищные сертификаты — средство привлечения финансовых ресурсов российских граждан юридическим лицом, имеющим права заказчика при проведении строительства жилых домов.

      Выпускать данные ценные бумаги  могут только российские юридические  лица, которые имеют:

      права заказчика;

      на законном основании (в собственности,  на праве аренды, пр.) земельный  участок под строительство (реконструкцию)  жилья;

      проектную документацию на такое  строительство (реконструкцию).

      Эмитентами жилищных сертификатов  не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи. Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

      Такие жилищные сертификаты являются  ценными бумагами и регулируются  Федеральным законом «О рынке ценных бумаг». В статье 143 ГК РФ, где перечисляются документы, признаваемые ценными бумагами, или в другом законе жилищный сертификат не называется ценной бумагой. Но поскольку согласно п. 2 Положения это особый вид облигации, то его квалификацию в качестве ценной бумаги можно считать обоснованной. По своей правовой природе жилищный сертификат также отвечает всем предусмотренным признакам ценной бумаги: это документ (или бездокументарная ценная бумага), удостоверяющий имущественное право (денежное или товарное), осуществление или передача которого возможны только при его предъявлении.

      Регулируется жилищный сертификат  рядом нормативных актов подзаконного  уровня, кроме того, поскольку это  вид облигации, к нему применимы  и нормы гражданского законодательства, регулирующие обращение облигаций. Так же, как и облигации, жилищные сертификаты являются эмиссионными ценными бумагами, поскольку выпускаются массами (выпусками), внутри которых каждая ценная бумага удостоверяет одинаковый объем прав. Как и любая облигация, жилищные сертификаты могут быть именными и предъявительскими и не могут быть ордерными. Относясь к эмиссионным ценным бумагам, жилищные сертификаты могут выпускаться как в документарной (в виде письменного документа, содержащего все необходимые реквизиты), так и в бездокументарной (в виде записи на электронном носителе в реестре держателей, который ведется эмитентом) форме.

      В решении об их выпуске  должны быть определены формы  жилищных сертификатов: именная  бездокументарная или документарная на предъявителя (предъявительские ценные бумаги не могут существовать в бездокументарной форме, так как имена их держателей не фиксируются и передаются они от одного владельца другому путем простого вручения). В соответствии с п. 19 Положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов такие ценные бумаги запрещается вносить и принимать в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

      В соответствии с п. 3 Положения  о выпуске и обращении жилищных  сертификатов жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

      Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. м.

      Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим установленное Положением число жилищных сертификатов и требование о заключении такого договора.

      Если держатель обладает меньшим числом жилищных сертификатов, чем предусмотрено Положением как минимальное количество, дающее право требовать заключения договора купли-продажи, то эмитент обязан погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение семи банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов. Также с требованием о погашении жилищных сертификатов может обратиться и собственник жилищных сертификатов, имеющий любое их количество, в том числе имеющий достаточное количество сертификатов для заключения договора купли-продажи, но не желающий его заключать.

      В случае если погашение жилищных  сертификатов не может осуществить  непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.

      Жилищные сертификаты могут обмениваться  на жилищные сертификаты новой  серии, если таковые выпущены.

      Другое понятие жилищного сертификата  было введено в законодательство Инструкцией ФКЦБ от 12 мая 1995 г. о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ, которая, помимо жилищных сертификатов — ценных бумаг, — предусматривает существование жилищных сертификатов иного рода (обязательств), не являющихся ценными бумагами. В соответствии с Инструкцией жилищные сертификаты — это любые ценные бумаги или обязательства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определенных в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств. Несмотря на отсутствие в данном определении прямого разграничения двух типов жилищных сертификатов, исследователи отмечают, что толкование нормативных актов позволяет прийти к такому выводу, что «общедоступные (коммерческие) жилищные сертификаты являются ценными бумагами, а льготные (государственные) жилищные сертификаты, на основании которых определенным категориям граждан предоставляются субсидии на приобретение жилья или другие жилищные льготы, не обладают признаками ценных бумаг и, соответственно, не могут признаваться таковыми».

    Таким образом, указанной Инструкцией  предусмотрен помимо уже рассмотренных  жилищных сертификатов — ценных бумаг  еще один вид жилищных сертификатов — обязательств по предоставлению субсидий на приобретение жилого помещения.

      Такие жилищные сертификаты в  настоящее время урегулированы  подпрограммой «Государственные  жилищные сертификаты» на 2004 —  2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы, основанием для разработки которой стало продление срока действия Федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты».

    Согласно  Паспорту подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» на 2004 — 2010 годы, а также Правилам выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» на 2004 — 2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2004 г. N 522, сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина — участника подпрограммы на получение субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой, он не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

       Таким образом, действующее российское законодательство выделяет три вида жилищных сертификатов:

    1. жилищные сертификаты, которые являются ценными бумагами по своей правовой природе и в силу указания закона;

    2. жилищные сертификаты, которые являются обязательством по предоставлению субсидий на приобретение жилья, т.е. подтверждают наличие у лица определенных льгот;

      3.жилищные сертификаты, названные ценными бумагами в законодательстве, но не обладающие признаками ценных бумаг, которые по своей правовой природе не могут считаться ценными бумагами, а также подтверждают наличие у лица льгот на предоставление жилья. 

    2. Вывод на рынок нового вида ценной бумаги 

    Жилищные  сертификаты как новый финансовый инструмент частного инвестора, вкладывающего  средства в строительство жилья, появился на рынке относительно недавно. Первыми "поставщиками" новых бумаг на рынок стала петербургская компания "ЛЭК": она эмитировала жилищные сертификаты 9 октября 2007 года.