Виды ипотечного кредита и его развитие в Республике Беларусь

Первоначально рефинансирование долгосрочных ипотечных обязательств стало развиваться в форме продажи кредитным институтом долгосрочных активов другому кредитному институту или инвестору. Таким образом, продажа кредитов отделила функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии и в некоторой степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи-покупки кредитов либо их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги.

В результате широкое распространение в этих странах получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они не занимаются привлечением средств в депозиты, а специализируются исключительно на отборе и андеррайтинге потенциальных кредитополучателей, предоставлении кредитов и их обслуживании после рефинансирования. Основным отличием ипотечных компаний от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, функционируя в рамках данной модели, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не эмитируют ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка.

Подобная специализация вызвала необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы за счет выпуска различного рода ценных бумаг для последующего приобретения прав требований по ипотечным кредитам.

Регулирование ипотечной деятельности банков

Законодательное, или нормативное, регулирование ипотечной деятельности в банковском секторе является общепринятым. Регулирование ипотечной деятельности введено в целях обеспечения высокой безопасности действий банков, а также ипотечных обязательств, которые они эмитировали. Нормативное регулирование деятельности банков — участников ипотечного кредитования необходимо также для активизации инвестиций банковского сектора в ипотечное кредитование, несмотря на сравнительно низкий уровень доходности этого типа кредитования.

Опыт Швеции.

1 июля 2003 г. в Швеции вступил в силу Акт (2003:1223) по выпуску обеспеченных облигаций [27, с. 205]. Один из главных стимулов данного Акта состоит в том, чтобы предложить шведским ипотечным учреждениям те же самые благоприятные возможности финансирования, как в европейских странах, которые уже ввели подобное законодательство. Ранее Центральный банк Швеции (Риксбанк) воздерживался от введения законодательства об обеспеченных облигациях. Однако учитывая, что аналогичные акты были введены в некоторых европейских странах, а также то, что ипотечные облигации, регулируемые этими законодательствами, стали рассматриваться как наиболее кредитоспособные, было принято окончательное решение о введении этого законодательства. Шведские ипотечные учреждения строго соблюдают этот законодательный акт в той мере, что они могут рассматриваться как своего рода специальные компании в области секьюритизации.

Введение законодательного акта об обеспеченных облигациях создало некоторые преимущества для ипотечных учреждений. Прежде всего наличие подобного законодательства вносит определенную уверенность, особенно для иностранных инвесторов, относительно сроков и условий, связанных с владением ценными бумагами, выпущенными шведскими ипотечными учреждениями. Это позволяет вовлечь более широкий круг инвесторов, желающих вкладывать свой капитал в ценные бумаги, выпущенные шведскими ипотечными учреждениями, с надеждой также уменьшать их расходы по займам. Другим преимуществом является соответствие законодательства требованиям инструкции Базель II, вступившей в силу в 2007 г. Законодательство обеспечивает для покрытых облигаций наибольший масштаб эмиссий и благоприятствование по сравнению с непокрытыми ипотечными облигациями.

Годовые отчеты ипотечных учреждений показывают, что в целом приблизительно 30% заимствований через ценные бумаги осуществляются за границей. К началу 2007 г. общая сумма облигаций ипотечных институтов выросла на 60 млрд. шведских крон и составила 750 млрд. шведских крон. В связи с некоторым ухудшением ситуации на рынке ипотечных займов в 2006 г. часть ипотечных облигаций была конвертирована в обеспеченные облигации, которые дают приоритетное право на компенсацию в случае, если эмитент будет признан банкротом.

Опыт Германии.

Надежность ценных бумаг в Германии обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения как по активным, так и по пассивным операциям банков, а также регулирующими условия предоставления ипотечных кредитов и облигаций. Высокий рейтинг, ликвидность и надежность ипотечных облигаций обеспечивают их привлекательность для инвесторов. Так, в Германии сумма обязательств по ипотечным облигациям (Pfandbrief) достигает 1,2 трлн. евро. По данным Центрального банка Германии (Deutsche Bundesbank), ипотечные облигации в 2008 г. составили 22% немецкого рынка облигаций. При этом 71,9% ипотечных облигаций относится к публичным облигациям, держателями которых являются физические лица и домашние хозяйства. Законодательство Германии достаточно строго ограничивает деятельность немецких ипотечных банков рамками предоставления ипотечных кредитов. Один из основных принципов немецких ипотечных банков, обеспечивающих их надежность, качество предоставляемых кредитов и выпускаемых ипотечных облигаций, а также минимизацию возможных кредитных рисков, заключается в их специализации. Основная часть их активов обеспечена государственными либо муниципальными гарантиями по кредитам, предоставленным на рынке общественного сектора.

Опыт Польши.

Деятельность ипотечных банков в Польше подчинена Ипотечному банковскому акту от 29 августа 1997 г. Этот нормативный документ основан на немецкой ипотечной практике. В Польше насчитывается 3 специализированных ипотечных банка (Bank Rozwoju Eksportu Mortgage Bank, Bank Przemyslowo-Handlowy Mortgage Bank, Slajski Mortgage Bank (within the group ING), которые охватывают около 3% задолженности по всем ипотечным кредитам в стране, а совокупный ипотечный кредитный портфель ипотечных и коммерческих банков составляет 12% от ВВП страны. В соответствии с польским законодательством ипотечный банк может финансировать свою деятельность путем выпуска покрытых или обеспеченных облигаций на основе кредитов, обеспеченных закладными, или других кредитов, не обеспеченных ипотекой, но предоставленных под гарантию государства либо центральных банков европейских стран. Выпуск этих ценных бумаг может иметь место только после выдачи определенной суммы кредитов, которые имеют гарантии, и обязательно за счет собственных ресурсов банка. Благодаря возможностям выпуска покрытых или обеспеченных облигаций с "длинными" сроками погашения ипотечные банки могут сохранять адекватные сроки погашения задолженности. Ипотечным банкам предоставлены некоторые привилегии относительно их требований на залог.

Следует отметить, что содержание Ипотечного банковского акта подверглось поправкам в 2002 г. Одной из них введена возможность временно обеспечивать кредит страхованием, принимая во внимание очень длинную процедуру регистрации залога судебными органами. [30, с. 18]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

На развитие системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь существенно влияют инфляционные процессы, так как они сопровождаются падением реальных доходов и сложностью получения долгосрочного кредита под приемлемый процент. Это приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей, опасению потерять заложенное имущество в случае невыполнения обязательств по оплате ссуды.

Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать, во-первых, осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. Во­вторых, необходимо обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; создать основополагающие элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, а также условия для приоритетного развития ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Построение в нашей стране системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов данного вида кредитования, в том числе отдельных его аспектов, в законодательных и подзаконных актах.

Особую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования призвано сыграть государство. Для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования государство должно сформировать соответствующую правовую базу, разработать механизм социальной защиты заемщиков, создать необходимые институты для организации ипотечного рынка и участвовать в управлении ими, а также проводить налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования.

Становление ипотеки сдерживается не столько недостаточной правовой базой, сколько отсутствием в собственности граждан и юридических лиц значимого недвижимого имущества, которое может быть предметом залога.

Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Беларуси должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа ее участникам к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам.

Наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием, на наш взгляд, следует рассматривать в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Такие льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Ипотечное кредитование, отметим, способствует повышению налоговой дисциплины граждан. Это объясняется тем, что одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов).

Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Сегодня в Беларуси есть потенциальные инвесторы и заемщики ипотечных кредитов, но отсутствует надежный механизм перехода средств инвесторов в сферу ипотеки; недостаточно совершенны правовые основы, позволяющие увязать предоставление кредитов на 10-20 лет с выпуском очень надежных, высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой приобретаемого жилья, объектов промышленности и сельского хозяйства.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.                  Антонов Н. Г., Пессель М. А. Денежное обращение, кредит и банки. М.: АО «Финстатинформ», 2005. – 296 с.

2.                  Банковский кодекс Республики Беларусь от 25.10.2000 г. № 441-З// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь от 31.10.2000 г. № 2/219.

3.                  Банковское дело// под редакцией О.И. Лаврушина – Москва: «Банковский и биржевой научно-консультационный центр», 2005. -  562 с.

4.                  Введение в банковское дело: Учеб. пособие / Рук. авт. кол. проф. Г. Асхауэр. – М.: 2007. - 627 с.

5.                  Владимирова, М.П. Деньги, кредит, банки / М.П. Владимирова. – М.: Финансы и статистика, 2006. - 569 с. 

6.                  Галанов В.А. Биржевое дело: учебник / В.А. Галанов, А.И. Басов.– М.: Финансы и статистика, 2003. - 304 с.

7.                  Грузицкий Ю.Л.  История   развития   денежно-кредитной   системы   Беларуси : учеб.  пособие  / Ю . Л . Грузицкий.  Мн .: Экоперспектива, 2002. - 172с.

8.                  Деньги, кредит, банки: учебник /под ред. О И. Лаврушина. М.: Финансы и стати­стика, 2000. - 464 с.

9.                  Деньги, кредит, банки: учебник для вузов /Е.Ф. Жуков, Л.М. Максимова, А.В. Печников; под ред. Е.Ф. Жукова.- М.: Бестпринт, 2000. - 369 с.

10.             Ермакова Н.А. Результат будет зависеть только от нас// Вестник. 2007. - № 1. с. 10.