Виды ипотечного кредита и его развитие в Республике Беларусь

В процессе определения платежеспособности оцениваются основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20% стоимости приобретаемого дома. Кроме того, для оценки платежеспособности клиента применяются следующие коэффициенты: строительный — отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к долгам по жилью; обратный строительному долговой коэффициент, характеризующий сумму долгов заемщика и коэффициент отношения займа к стоимости дома.

При анализе готовности заемщика выплатить долг учитывается, вовремя ли заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заемщика и используя при этом услуги частных агентов, собирающих и продающих сведения банкам о потенциальных заемщиках.

При оценке заложенной недвижимости выделяются три фактора: ее себестоимость, прибыльность и месторасположение. Исходя из зарубежного опыта, при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два метода:

•              путем калькуляции — оценочная стоимость определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом износа (восстановительная стоимость, как известно, включает стоимость затрат по воспроизводству основных фондов в данное время). Для ее определения исчисляется стоимость строительства дома исходя из его полезной площади в квадратных метрах или объема в кубометрах, а затем из этой величины вычитается так называемая использованная часть стоимости (износ). При этом стоимость земельного участка определяется путем сравнения с такими же в данном районе;

•              по рыночной стоимости — дом сравнивается с аналогичными домами, проданными незадолго до того, фактическая рыночная стоимость которых уже известна. Однако в данном случае нужно учитывать ряд факторов, корректирующих оценку. К их числу относятся: район расположения здания, экологическая обстановка, удаленность от промышленных предприятий, близость культурно-оздоровительных комплексов, состояние коммуникационных сетей. Влияют на оценку также архитектурные особенности, стиль застройки, тип строения, расположение комнат, наличие скрытых дефектов в здании. Поскольку базой для оценки заложенной недвижимости здесь является рыночная цена, то проблема в конечном счете сводится к ее моделированию.

Получив кредит, заемщик несет ответственность перед кредитором за сохранность находящегося в залоге дома и осуществляет комплекс мер по ее обеспечению. К их числу относятся: своевременное проведение ремонта, полное страхование в пользу банка от пожара, урагана и других стихийных бедствий, отказ от существенной перестройки или укрепления дома без особого разрешения банка, а также использование владения для какой-либо незаконной деятельности.

При положительном решении вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта, содержащего следующую информацию: дата составления акта, описание собственности; экономические характеристики места расположения, сравнение окружающей местности с похожими на нее районами; возраст дома, качество постройки, ее физическое состояние, удобства; необычные условия (например, шоссе, которое планируется построить в непосредственной близости) или другие факторы, способные повлиять на стоимость дома в дальнейшем; оценка стоимости дома таксатором (специальным оценщиком); дополнительная документация при оценке стоимости дома.

Если заем одобрен, покупателю дома (ссудозаемщику) банком отправляется письмо-обязательство, в котором сообщаются условия займа. С момента вручения денег (за дом) продавцу покупатель несет ответственность за ежемесячные выплаты займа.

Основная трудность становления ипотечных банков в настоящее время — нарастающий инфляционный процесс, в условиях которого долгосрочные инвестиции, в том числе и на жилищное кредитование, весьма рискованны. В целях снижения отрицательного воздействия инфляции интересным представляется использование в Беларуси основ разработанного американскими учеными Р. Страйком и К. Равиц специального кредитного инструмента с индексацией основной суммы долга для России. Суть этого метода заключается в замене фиксированных процентов за пользование кредитами переменной процентной ставкой и введении регулируемой отсрочки платежей. По мнению авторов данной методики, применение переменного контрактного процента, изменяемого в соответствии со стоимостью банковских кредитов (в частности, ставкой межбанковского кредита), обеспечивает нормальную прибыльность банковских операций, компенсацию риска банка и затрат на обслуживание клиента. Ежемесячные платежи заемщика определяются на основе фиксированной платежной ставки процента и невыплаченной основной суммы кредита. При этом разница между задолженностью заемщика по процентам за кредит (на основе контрактной ставки) и фактическими платежами ежемесячно прибавляется к сумме основного долга.

Банк, осуществляющий в соответствии с имеющейся у него лицензией ипотечные операции с недвижимостью, вправе использовать имущество, заложенное у него по договорам ипотеки, в качестве совокупного обеспечения выпускаемых им ипотечных облигаций или других заемных обязательств.

Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов — залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.

По экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемшик обязуется, с одной стороны, выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, а с другой — выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Как средство обеспечения долга закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой.

Возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого имущества связано с возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному данным залоговым свидетельством. В отличие от первичного рынка, где кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества.

Таким образом, выдача ссуд под залог недвижимого имущества посредством закладной зависит от конъюнктуры на рынках долгосрочного ссудного капитала. [19, с. 226]

2. Европейский опыт регулирования жилищной ипотеки

Обращение к теме организации моделей рынков ипотечного кредитования является неслучайным. Республика Беларусь делает первые шаги в развитии ипотеки. Это подтверждает принятие Закона Республики Беларусь "Об ипотеке", который должен составить альтернативу существующему в республике банковскому кредитованию жилья. Проблема поиска альтернатив в кредитовании жилья обусловлена также влиянием глобального финансового кризиса, затронувшего и Беларусь. Доминирующие в нашей стране формы кредитования жилья через ведущие банки страны (льготное и на общих основаниях) нуждаются в дополнении их другими формами и методами, такими, как ипотечное кредитование, контрактно-сберегательные схемы, облигационные жилищные займы. Поэтому исследование основных моделей организации рынков ипотечного кредитования, их преимуществ и недостатков, извлечение всего положительного, а также рассмотрение проблем, с которыми придется столкнуться, может быть весьма полезным в создании отечественной ипотечной системы кредитования жилья.

В последние годы во всем мире развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования рассматривается как важнейшая стратегическая цель, реализация которой позволяет также решить целый комплекс социально-экономических проблем, связанных с оздоровлением экономики, воссозданием жилищного фонда, трудоустройством населения, укреплением финансовой и банковской систем, финансированием строительства и связанных с ним смежных отраслей, создание необходимых организационно-правовых предпосылок для эффективной деятельности финансовых институтов способствовало появлению надежных и привлекательных для инвесторов финансовых инструментов, в том числе эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств: универсальные банки, специализированные ипотечные учреждения, контрактные жилищные сбережения, вторичные рынки ипотечных кредитов. Использование этих моделей отнюдь не означает, что к каждой стране применима исключительно одна, конкретная модель привлечения средств. Напротив, зарубежная практика опирается на диверсификацию всевозможных моделей привлечения средств, их гармонию, основанную на взаимном сочетании и дополнении друг друга на рынках жилищного кредитования.

В ипотечном кредитовании можно выделить основные типы рефинансирования ресурсов для ипотечных кредитов по ряду параметров, характеризующих источники и способы привлечения ресурсов на рынок жилищной ипотеки, например, два типа рефинансирования, отличающихся по источникам привлекаемых ресурсов. Первый — классический, при котором ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов. Второй тип — когда ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг и с использованием инструментов секьюритизации (рисунок 2.1). При этом среди моделей классического типа можно выделить: модель коммерческих банков и модель целевых жилищных контрактных сбережений. Среди второго типа, основанного на привлечении ресурсов с рынка капиталов от частных инвесторов посредством выпуска различных ипотечных ценных бумаг, можно выделить также две основные модели: модель специализированных ипотечных банков (одноуровневая модель) и модель вторичного рынка ипотечных кредитов (двухуровневая модель).

Рисунок 2.1 Модели привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования

Примечание- Источник: [30, с. 10, рисунок 1]

Универсальные финансовые институты

Довольно распространенной моделью привлечения ресурсов для ипотечных кредитов выступают универсальные коммерческие банки, которые в качестве ресурсов для кредитования используют средства домашних хозяйств и юридических лиц, размещаемые на депозитных счетах. Роль универсальных коммерческих банков в становлении и развитии жилищной ипотеки оказалась важной в европейских странах, а также Австралии и Южной Африке. В этих странах большинство универсальных коммерческих банков размещают определенную долю своих кредитных ресурсов в долгосрочные жилищные ипотечные кредиты населению.

Основная проблема, с которой сталкиваются универсальные коммерческие банки в рамках данной модели, состоит в необходимости поддержания текущей ликвидности, а также соответствия активов и обязательств банка по срокам, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка. Именно сложности в регулировании текущей ликвидности банков стали толчком для специализации банков на ипотечном кредитовании. Это выразилось в том, что при крупных коммерческих банках создавались специализированные филиалы либо дочерние специализированные ипотечные банки, основной задачей которых стало ипотечное кредитование. Параллельно распространялась и горизонтальная ипотечная специализация по регионам, когда крупные коммерческие банки осуществляли кредитование населения через банки, владеющие разветвленной территориальной сетью, которую они использовали в качестве своих ипотечных брокеров или агентов.

Ипотечные финансовые институты

Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее ипотечное законодательство. Являясь узкоспециализированными финансовыми институтами, ипотечные банки, как правило, предоставляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых с помощью эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Держателями облигаций являются как крупные институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации), так и частные инвесторы. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и поэтому размещаются по относительно низким ценам.

В настоящее время большинство европейских стран приняли законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными активами этих банков. Недавний ипотечный кризис показал, что наиболее устойчивыми к нему оказались ипотечные системы Германии, Швеции, Польши.

Вторичный рынок ипотечных кредитов

Вторичный рынок ипотечных кредитов включает секьюритизацию ипотечных активов. Он получил широкое распространение в США, Австралии и Великобритании. В этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов, либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Основным условием становления вторичного рынка является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов.